@全体业主 最新法规告诉您：要支付物业费！

《民法典》时代就要到来了

在法条中关于“物业费”相关规定

有什么变动？

物业企业又该进行什么调整？

重点条文

《民法典》第九百四十四条　

法条变迁说明

《民法典》第944条在《合同法》中没有对应条文，是在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《物业管理条例》第7、41条基础上完善而来。

本条明确了物业费的支付对象是物业服务人，采用了业主“支付”物业费这一表述结构，未采用《物业管理条例》及相关规范性文件中带有一定强制性色彩的“交纳”一词，体现了合同主体之间的平等性，更为准确。

本条新增的第3款是关于物业服务人不得采取停水停电等方式催交物业费的禁止性规定，对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。

类案裁判规则

1.业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的，不得以物业未交付为由拒付物业服务费——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

案例要旨：《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。

业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。

案号：（2014）苏审三民申字第0687号

审理法院：江苏省高级人民法院

案例来源：《人民司法·案例》 2016年第35期

2.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件——某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案

案例要旨：分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题，应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格；二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在；三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。

案例来源：《人民法院报》2011年12月01日第7版

3.物业服务企业须经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳的或催告的合理期限内业主仍未交纳的，可起诉欠费的业主——某物业服务管理有限公司诉徐某某物业服务合同纠纷案

案例要旨：业主以不满物业服务人的服务管理工作为由而拒绝支付物业费，物业服务人须经书面催告，若业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳，物业服务人向业主主张物业费的诉讼条件方成就。

案例来源：湖北法院网 2019年8月26日

4.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，业主应承担违约责任——新世纪物业公司诉徐先生物业服务合同纠纷案

案例要旨：业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。业主以物业服务企业未能提供超出合同约定的服务为由拒交服务费没有正当的法律上的依据，享受了物业服务，应当支付物业费，但经过物业服务企业的多次书面催交，一直未予支付，业主应当承担违约责任。

案例来源：法信精选

5.业主不能以物业服务人提供的服务存在瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的义务——浙江雪峰物业服务有限公司诉卢俊民物业服务合同纠纷再审案

案例要旨：物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。

物业服务人提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。

案号：（2019）浙民再213号

审理法院：浙江省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-08-20

6.物业公司无证据证明其履行了催收物业费义务，其主张物业费起诉条件尚未具备——四川俊阳物业服务有限公司诉辛宝中、石祖清物业服务合同纠纷上诉案

案例要旨：物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催交即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值。

书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性。物业公司未提供证据证明其在起诉前履行了对业主的书面催收义务，故起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。

案号：（2020）川01民终11406号

审理法院：四川省成都市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-08-31

7.物业服务人主张物业费，应当对物业费收取合同依据、提供物业服务以及书面催收三方面承担证明责任——广州番凯物业管理有限公司诉广州市番禺丽江实业有限公司物业服务合同纠纷再审案

案例要旨：在物业服务合同纠纷中，物业服务人主张物业费，应对以下三方面事实提交相关证据：提供合法服务的合同依据；已经按照合同约定以及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据；向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。

案号：（2020）粤01民再27号

审理法院：广东省广州市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-07-14

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