▶物业保安培训资料（岗位职责、行为规范、操作规程、应急处理…）
▶绿化工作手册（工作质量目标、人员岗位职责、养护程序...）
其他
物业公司员工岗位职责、行为规范和装修注意事项、管理规定
项目经理岗位职责
1、自觉遵守国家法律法规，认真执行公司各项管理制度。
2、服从片区经理的直接领导和监督。
3、全面负责项目的物业管理服务工作，切实按《物业服务合同》履行约定及职责，完成与公司签订的《项目管理责任书》。
4、负责协调项目服务中心与外部有关部门的关系，积极配合相关部门的社会服务工作。
5、负责落实项目“三防”工作及各项安全措施，做到分级管理，责任到人。
6、在权限范围内负责项目员工的招聘、辞退工作，合理调配各部门人员。
7、按公司规定对员工进行绩效考核，做到奖罚分明。
8、拟定项目各项工作内容及质量标准，编制年度工作计划，检查督促主管及各部门工作执行情况。
9、组织对员工的遵纪守法教育和业务技能的培训。
10、认真做好投诉处理及回访工作。
11、按照公司要求完成项目物业服务中心内、外接待工作。
12、关心员工生活，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
13、完成上级领导交办的其他工作。
公共秩序维护员岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度，做到遵纪守法、忠于职守，热爱本职工作。
2、按“军事化”要求着装整齐，佩戴齐全，仪表端庄、整洁。
3、具有全心全意服务的意识，体现“敬客、敏捷、周到”的优质服务风格。
4、服从领导的指令和工作安排，熟悉本项目岗位的任务和要求。
5、有强烈的工作责任心，秉公办事，不徇私情，敢于制止违法、乱纪行为，维护本项目的治安秩序及业主的财产不受侵害。
6、掌握岗位业务技能，熟悉项目岗位分布、通信器材的使用以及相关设备、设施的规范操作，有对预防治安、灾害事故和正确处理事故的能力。
7、对进出项目的人员、物品、车辆等，应按相关规定进行登记、查询、发证、收费。
8、检查巡逻项目各公共区域治安及消防设施待用情况，预防火灾、偷盗及各类灾害性事件的发生。
9、工作时间内严禁脱岗、抽烟、看书报、嬉戏、喝酒、吃零食、闲聊或做与工作无关的事。
10、做好值班记录，交接班时做到交接的三清：问题清，物品清，器械清。
11、严守工作纪律，按规定时间交接班，不得迟到、早退。
12、自觉加强自身素质的建设，努力提高业务技能，具有团队协作精神，配合主管领导做好岗位培训，军事训练及日常考核工作。
13、熟悉突发事件的处理程序和方法。
14、完成领导交办的其他工作。
绿化维护员岗位职责
1、遵守公司各项规章制度及本部门管理规定。
2、热爱本职工作，熟悉物业区域内的绿化面积和布局，熟悉花草树木的品种数量及养护技能。
3、坚守工作岗位，保证树木、草坪正常生长。
4、对树木、花草要定期施肥、培土、除杂草和防治病虫害，发现花木的死株要清除，缺株要补植，并做好现场清理。
5、配合相关部门搞好绿化区域的卫生工作，保证绿化环境清洁。
6、管理好各种绿化工具，防止丢失。
7、认真学习绿化专业知识，努力提升专业技能。
8、完成上级领导交办的其他任务。
环境卫生维护员岗位职责
1、遵守公司各项规章制度及本部门管理规定。
2、按时上、下班，不迟到、不早退、不旷工。
3、工作时间不得擅自离开工作岗位，如有事离开，必须经主管同意后方可离岗。
4、上班必须身着整洁的工作服，佩戴工作牌，不得浓妆艳抹，不许留长指甲，长发必须挽起，不能穿背心、短裤、拖鞋、高跟鞋上班。
5、服从安排、服从调动，不私自调班换岗。
6、工作时间不得做私事，不长时间打私人电话，不私自会客。
7、不得在本建筑区划内大声喧哗、逛打、说笑。
8、不得将环境卫生维护用的拖把、尘推扛在肩上行走。
9、不得随意甩动环境卫生维护用具行走。
10、爱护和保管好所使用的环境卫生维护工具与物品，发扬节约风气、控制好物料消耗。
11、不得私拿公物，有意损坏或丢失环境卫生维护用具者，照价赔偿。
12、日产垃圾要及时清理归类，统一堆放后清运，不能外露垃圾兜，更不能散落在地。
13、严格按操作程序搞好本人所负责区域的日常环境卫生维护工作和环境卫生，操作时遇行人要礼让。
14、禁止做一切有损公司利益和形象的事。
15、完成领导交办的其他任务。
设备、设施维护员岗位职责
1、严格遵守公司各项管理制度，做到遵纪守法，热爱本职工作，忠于职守。
2、认真执行工作纪律，不得迟到、早退，私自离岗、串岗。
3、具有全心全意服务的意识，体现“敬客、敏捷、周到”的优质服务风格。
4、熟悉掌握项目物业的分布状况、建筑物内外结构、附属设施、设备。
5、具备维护设施设备的专业技术知识，熟练的施工技能，能胜任项目维护工作。
6、持证上岗，着装整洁，穿戴齐全，严格遵守安全作业要求和操作规程。
7、掌握项目公用设备、设施的运行和完好状况，定期检查并做好保养、维护工作，以确保公用设施完好，设备正常运转。
8、认真做好公用设备、设施及消防系统的检查、保养、维修记录，如发现有损坏、隐患或其他不正常的情况，应立即抢修、汇报。
9、严格按“房屋装饰、装修管理规定”检查、指导业主进行装修，对违章、违规者予以制止和报告。
10、熟悉对突发事件的处理程序和方法。
11、有偿服务须按规定收取费用并上缴，不得私自侵吞。
12、维修事项应在规定时间内完成，并做好回访好记录，维修材料不得私用或送人。
13、爱护公共财物，妥善保管维修工具。
14、在保证项目水、电正常供应时，应经常检查和杜绝跑、冒、滴、漏现象，注意能耗控制，厉行节约。
15、认真完成领导交办的其他工作任务。
机动车停放管理制度
一、进入小区车辆必须服从秩序维护员人员安排，不得鸣号，低速行驶（限5公里/小时以下）。
二、进入小区车辆采用发卡登记管理，车辆凭证出入，秩序维护员见证放行；遗失出入证及时申报，如要驶出必须由秩序维护员登记行驶证，并赔付出入证（1元/张）方可放行。
三、长期停放小区车辆可办理月停手续，按时缴纳停车费（如月票过期超过三天，将按临停收费标准收费，并收回月停卡）。
四、贵重物品请勿放于车内，严禁携带易燃易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，离车时检查车锁情况，调好防盗报警系统，否则由此造成的损失均由车主自己负责。
五、车辆载贷物出小区，须持相应证明，贵重物品须经业主办理出门手续，方可放行。
六、车辆停于小区禁止乱停乱放，不能停于行驶车道和人行道上；如执意停放，后果自负（车位紧张时可由秩序维护员安排停放）。
七、不得在停车场和小区范围内洗车、修车及清扫车上杂物于地面，漏油、漏水车辆不得驶入小区。
八、本小区停车场只限于提供停车车位，不承担保管和保险责任。如车主有特殊保管和保险要求，可另协商拟订收费标准，签署协议。
九、停放于小区的车辆，要严格遵守以上管理规定，尽量避免影响业主生活。
秩序维护人员巡逻标准
1、巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，检查治安防盗、防水、水浸、公共设施等情况，发现问题立即处理，并报上级领导及有关部门。
2、巡逻建筑区划各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问、检查证件，必要时检查其所带物品。
3、对在建筑区划内流动的小贩、推销人员，应劝其离开辖区。
4、对在建筑区划内装修工人进行监管，因超时装修产生噪音，影响他人休息的装修队伍，进行管理、制止。
5、对扰乱项目内公共秩序的行为进行预防和制止。
6、发现车辆有刮花、相撞并及时处理登记，上报上级领导。
7、预防和制止赃物的流通、损坏公共设施的行为、破坏草坪、花草树木，制止在绿化带内晾衣物。
8、保护各类治安事件现场，疏散群众、维护秩序、维持建筑区划内交通秩序。
9、帮助遇到困难的残疾人、老人、儿童、妇女、受理遗失物品设法送还失主或上交办公室。
10、指挥车辆停放、制止乱停乱放的车辆。
11、巡逻中发现或处理的情况，认真详细的作好记录。
员工行为规范
一、 仪容仪表：
1、统一着装上岗，服装要干净整洁。
2、发型：简洁、精神。男同志不留长发、不留胡须；女同志上班时间不浓妆艳抹、不戴饰物、头发不宜过长，需梳理整齐。
3、所有员工上岗都佩戴统一工作牌。
二、行为举止
1、微笑服务、精神饱满、动作利索、不可做作。
2、注意姿态端庄。在工作区域或客户面前，检点自己的行为。克服自己不良习惯，不端肩，不掏耳，不插兜，不搔头，不挖鼻，不伸懒腰打哈欠。
3、岗上不扎堆，不聊天，不与宾客闲谈。
4、不要在工作区域内大声喧哗，应礼让宾客；
5、在任何情况下，不与客户争执、吵架。
三、服务态度
1、“客户至上，服务第一”是工作宗旨。
2、不论在何时、何岗，遇到客户要热情、主动。
3、对待客人问询，要有问必答。不得使用如“不知道、不会、不懂、不管、不行、没有”等。
4、不主动与客户握手，不嬉逗外宾、客户的小孩，不询问妇女年龄。
5、对客人要有适当的称呼，不得直唤姓名，应称先生、夫人、女士、小姐、同志。
6、与客人（客户）交往时要落落大方，与对方谈话时不左顾右盼。
7、接听电话首先问好，再报部门名称，态度热情，语句清楚。
8、不伤害客人自尊心，不讥笑、议论客户。对有缺陷的客人，不交头接耳，指手划脚。
四、劳动纪律
1、按时上下班，在上班时间因特殊情况外出，要经过主管领导允许，批准方可离开。
2、工作中不允许干与本职工作无关的事，禁止工作时喝酒，一线员工岗上不许吸烟。
3、不得接受客户赠送。
4、服从主管领导，认真执行工作任务，提高办事效率。
5、服从人事部门的检查与纠正。
五、整洁卫生
1、工作区域内，环境卫生清洁。物品摆放有序、整齐。
2、接待客人的沙发、茶具必须每天消毒。
3、有关规定整洁上墙，布置合理、美观大方。
装饰装修注意事项
一、对房屋进行装修时，必须保证房屋原有的整体性、抗震性和结构安全，严禁擅自改变房屋的结构、外观（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状、和规格）、使用性质、功能和布局等。
二、运送材料的车辆进入苑区后，必须按规定的线路限速行驶（5公里/小时）严禁鸣笛、超速、乱停、乱放。在行驶与停放时不得压伤、压坏苑区绿化植物及庭院景观。卸完材料后，应立即离开。
三、装饰材料进入苑区后，应立即搬运入户，严禁堆放在公共道路和楼道上，沙石在公共地方停放时间不得超过1小时。所有材料必须从楼道搭载搬运入户，不得从窗外或阳台上吊拉入户，以免损坏外墙面及户外设施。
四、从楼道内搬运材料时，应注意保护楼道扶栏、墙面、照明灯具，不得碰伤、损坏，如有损坏照价赔偿。
五、装饰装修施工时间为每日8：30——20：00时（周末9：00——18：00），其中在12：30——14：00时，严禁使用噪音较大的施工设备（如电、切割机等），施工作业时，必须关门施工，以免影响他人休息。
六、装修施工现场禁止存放任何易燃、易爆物品，对所有材料应专人看管，严禁烟火。
七、施工现场严禁使用电炉、电炒锅、柴火煮饭、炒菜、烧水；离开现场时，关好水、电源、锁好门窗。
八、装饰装修建筑垃圾必须日产日清，委托清运请自行搬运到指定地点堆放，零散垃圾须装袋后搬运，清运途中所散落建渣应立即清扫。
九、装饰装修期间，应爱护苑内一切公共设施、设备，损坏照价赔偿，并立即恢复其使用功能，室内设施、设备（门、窗、厨房、卫生间的水、电、气及上下水系统等）发生故障，责任由装饰装修施工单位承担。
十、施工人员应爱护公共环境卫生，注意消防安全，不得随地吐痰、乱扔烟头、纸屑等物，苑区内严禁赤身露体。
十一、遵守苑区治安、交通、消防管理规定，爱护消防设施、设备，不得擅自动用，不得进入苑区配套设施、设备工作间，非施工时间不得在苑区逗留、留宿。
十二、任何单位和个人未经苑区物业管理处同意，不得在苑区内洽谈业务，招揽生意，展示广告，小商小贩，严禁进入苑区。
**物业服务有限公司
装修管理规定
为了对住宅小区各装修公司的装修进行统一的监督和管理，有效地制止违章装修行为，保障整个的建筑结构安全和外观统一，维护房屋的全体业主的利益，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，参照《**市城市房屋装修结构安全管理规定》，特制定本规定，望业主及装修公司共同遵守。
一、装修办理程序
（一）装修申请：业主在装修前请提前三天到小区物管处如实填写装修申请表，并提交装修方案。装修施工单位出具工商营业执照和资质等级证书（收复印件）。装修方案详细图册及材料说明：
1、装修平面图；
2、装修材料、天花板、隔墙、地面等用料；
3、管线布线图。
（二）审批装修方案：物管处在收到业主的室内装修方案后三天予以答复。涉及消防、环保、规划、房屋使用功能改造等的装修方案须经有关部门审批。
（三）防火责任人：业主在装修申请核批后，必须采取一切预防措施防止火警发生，并指定装修施工单位的负责人为防火责任人，并在防火责任书上签字。
（四）装修承诺书：业主或装修公司/个人在装修申请获批准后，须在《装修承诺书》上签字，承诺遵守《装修管理规定》，并签订《装修管理协议书》。
（五）装修保证金：为防止违章装修和因装修影响毗邻结构，所聘装修公司应按规定交付装修质量保证金。装修工程完成后，经物管处验收确认无任何违规之处，保证金悉数退还。如装修工程有违规行为，损坏公共部位，在扣除罚款赔偿金额外，余数退还；如保证金不足以支付其费用，物管处有权向业主或装修公司追补不足部分。
（六）装修施工许可证：业主装修申请获批准，业主与装修施工单位签署以上文件，交纳各项装修费用，物管处向业主或装修公司签发《装修施工许可证》，该证第一联存物管处；第二联交业主或装修公司，其复印件请张贴在入户门上。
二、装修注意事项
（一）装修必须符合建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，未经有关部门核准不得有下列行为：
1、搭建建筑物、构筑物；
2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
3、拆改供暖管道和设施；
4、拆改燃气管道和设施。
（二）室内装修禁止下列行为：
1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
5、改动、新加、拆除管道，其一切后果责任自负；
6、为保证管道通畅，严禁往下水管道倾倒装修建筑垃圾，改动拆除下水管道及封闭下水管道检查口；
7、严禁破坏室内防水层。装修前做厨卫间灌水试验（如有渗漏，由施工单位负责整改），否则一切后果责任自负；
8、严禁私自更换封闭水表、改变水表位置和表前管线；
9、因装修改动室内电、线路造成的一切后果责任自负；
10、严禁改动、覆盖室内电源开关箱；
11、使用大功率设备必须申请，经同意后，方能按规定操作；
12、严禁私自拆封、拆除、更换天然气表及管线；
13、严禁改变房屋结构、用途及外观。封闭阳台的按统一材料、样式安装；
14、严禁擅自改变门窗位置、式样、颜色，扩大洞口；
15、严禁在公用的电话、光纤、网络和线路上私自安装、移动、封闭、拆除配套设施；
16、严禁破坏、拆除、封闭、改动进出风口（底楼）、主次烟道（层口、层顶）、排气管道及出气孔。
（三）室外安装
根据《**市市容市貌管理条例》
1、严禁安装外置防护栏，请按统一式样安装内置式防护栏。
2、空调外机应安装指定位置，其冷凝水、霜水应排放入落水管。严禁超出本户范围安装。
3、严禁任何人在楼顶搭建任何建筑物，作为私人使用。
（四）公共通道、设施
1、装修建筑垃圾必须清运至物管处指定地点堆放。
2、搬运装修材料严禁损坏、污染楼道墙、地面及其它设施设备。
3、严禁损坏草坪和公共绿化。
4、严禁私自在公共通道上安装隔断门。
三、业主或装修公司应对其施工人员的行为负责。装修施工人员需着装整洁，不得在非工作区逗留，不得在施工现场吸烟。装修施工的材料保管和人身安全，由装修公司自行负责。
四、物管处有权对违规装修进行制止，要求停止施工、限期整改并恢复原状、赔偿损失，并报有关管理部门按国家规定予以处罚。
五、物管处装修的任何审批，并不一定代表对装修公司/个人方案中的技术参数的认可，同时物管处也不保证方案中所选材料的规格及效果。如发生问题而导致任何后果，概由业主和装修公司负责。
以上各项规定，望装修公司遵照执行，业主、物管处人员有权对房屋装修情况进行监督。在本规定外的具体事宜，由物管处会同当事人员及有关单位以建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《**市城市房屋装修结构安全管理规定》为依据妥善协商解决。
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