住宅物业项目防汛工作指南（2022年版）

住宅物业管理防汛工作指南（2022年版）

为全面坚持以人为本，以保障业主生命安全为首要目标，坚持安全第一，常备不懈，以防为主，防抗结合的原则，确保南京市物业管理区域内防汛应急工作高效、有序地进行，最大限度地保障业主生命和财产安全，提高物业服务企业防灾减灾能力，及时妥善预防和处置汛情，特编制本工作指南。

一、建立工作机制

南京市的汛期是每年的6月1日至9月15日，其中7月20日至8月10日是主汛期。

（一）各物业服务企业应完善物业管理区域防汛体系，成立防汛工作领导小组，组长由物业服务企业负责人担任，统筹开展住宅物业管理项目汛期安全工作。

（二）各物业服务企业要制定落实防汛工作制度、操作规程，明确岗位工作职责，确定现场防汛工作安全责任人。

（三）各物业服务企业须在汛期前自查并消除防汛隐患，及时分析物业管理区域内防汛薄弱点，结合所在地区防汛形势、项目地势及排水系统客观实际和项目历年受灾情况，制定具有针对性和可操作性的防汛抢险应急预案，并在汛期前组织不少于一次的防汛应急演练，确保各项目负责人和一线工作人员能够熟练应对防汛应急情况。

（四）各物业服务企业应落实防汛值班制度，应在企业内部明确各项目应急联络人和联系方式。在天气预报强降雨天气或公布IV级（蓝色）以上应急响应时，应安排24小时专人值守。

（五）各物业服务企业建立重大事项报告制度，落实物业管理区域重大事件快速反应机制。在遇重大险情时，值班人员要在30分钟内分别向企业防汛工作小组及属地社区和政府职能部门报告。

二、开展隐患排查

（一）建筑屋面排查：对屋面防水层、保护层及上一汛期中漏水点进行全面检查，及时修补防水层和保护层鼓包、破损、裂纹、接口开裂等问题，并进行不少于48小时的闭水实验，确保无渗漏点。对汛情来临前无法修复的屋面，应用苫布或油毡遮盖，及时告知顶层业主屋面防水破损情况，提前做好防范准备。

对屋面的杂物进行清理，检查雨水落水口、落水管等，确保雨水落水口无堵塞，管线畅通。

（二）楼体外立面及附属设施设备排查：对楼体外立面附属设施设备进行检查，及时修复渗漏、安装不牢固、锈蚀、起鼓、开裂、风化、脱落等问题。

（三）房屋周边及设施场地的排查：对房屋外立面、人造景观、健身娱乐设施、道路、散水、围墙、大树、沟渠、水系周边等易存在隐患处进行检查，发现问题及时修复处理；对汛情来临无法修复的，应在隐患部位周边设置警示标识，包括警戒带、隔离墩、警示灯等标识标志。如小区围墙紧邻山丘，应关注围墙外的山坡、排水沟等情况，发现隐情及时报告政府相关部门。

（四）重点部位排查：检查地下车库、地下室、设备机房以及人防、楼栋出入口、通气口、采光窗等易发生雨水倒灌的部位：补充更新挡水板、防汛沙袋等物资，提前对预留管线孔洞、设备机房渗漏、透水点等部位进行封堵灌浆防水处理。

（五）设备运行排查：对照排水系统图对污水井、集水坑的排水泵进行测试检查，重点检查排水泵运转及排水情况，确保运行正常后将控制柜（箱）开关设置为“自动”状态。

（六）公共照明排查：对公共照明设备进行检查，出现松动、破损等问题的，应加固或更换，发现接线裸露的应进行绝缘处理。

（七）排水管网排查：对污水井、集水坑、化粪池、雨水井以及雨水管口、井口、井盖和井篦的杂物防护网等进行排查，重点检查排水管网与周边市政管网的接口，对破损、管网开裂、脱落、渗水的及时修复或更换。

（八）排水系统清淤：开展排水管网、窨井等设施清淤疏浚，增加低洼易涝区段、易淤积管段的清掏频次，全面疏通、养护雨水管网等排水设施：对封堵雨水口、排水口和向检查井倾倒垃圾杂物、水泥残渣等行为进行劝阻，消除安全隐患。

（九）地下空间排查：检查地下储物间安全使用情况和地下车库车辆停放情况，及时劝离逗留人员，建立健全车主通讯录。

（十）危险房屋、建（构）筑物排查：配合街道、社区做好危险房屋居住人员的撤离工作，对危险房屋、建（构）筑物、围墙等隐患部位应设置警戒带等警示标识。

（十一）其他设施排查：对避雷、电梯等设施设备进行专业检测和维保，确保运行正常。

隐患排查包括不限于以上内容，物业服务企业可结合项目实际执行。

三、信息沟通

（一）安排专人关注天气预报和预测信息，重点关注预警等级，及时收集雨情、汛情等信息，保持与属地街道、社区的通讯联络和信息交流。根据相应响应等级做好上报、传达、跟踪等防汛准备工作，及时安排做好防御准备。

（二）在小区公示栏或显著位置公布24小时应急电话，各类险情和突发事件发生时，及时向项目属地街道、社区报告。

（三）建立抢险队员通讯录，配合属地街道、社区发动和动员业主组建防汛志愿者服务队、党员突击队，积极参与小区防汛救灾工作。

（四）加大防汛知识宣传力度，提高公众防灾避险意识和自救互救能力，及时向业主转发天气预报的内容，及时提醒业主增强高空坠物等安全防范意识，做好居家、出行等方面的安全防范工作。

（五）建立和完善住宅项目车辆信息台账，以便灾情发生时，及时通知车主驶离。

四、储备防汛物资

防汛物资配备的种类及数量可根据项目实际情况配置，包括不限于以下内容：

（一）设施设备间、地下车库、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋。

（二）低洼处易积水部位，应架设排水泵，如使用燃油排水泵，注意柴、汽油的日常保管场所和条件应符合易燃易爆品的管理要求，并定期对排水泵进行启动式实验。

（三）楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标示，包括警戒带、隔离墩、警示灯等。

（四）历年汛期曾出现过断电的项目，还应配备应急发电或专业照明设备，包括应急灯和小型发电机组。

（五）除上述物资外，各企业可根据实际情况选择性配备雨衣、雨靴、榔头、锤、斧、手锯（鸡尾锯）、电工钳（或断线钳）、铣、铁锹、撬棍、水桶、掏水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车等物资。

防汛物资应放置在重点部位或集中在专门区域，避免暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，设置标识，注明种类和数量。

河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备力度。

五、防汛应急预案启动

汛情发生时，各物业服务企业根据不同汛情预警启动应急预案。应急预案启动后，各领导小组成员及时赶到指定位置待命。

（一）IV级应急响应（蓝色）：24小时降雨量达50mm，且预报继续降雨，主城区多数地方出现积水。

应对措施：

1.项目负责人到现场值守，非当班秩序维护员及相关人员在现场备勤，通知电梯公司维保人员现场备勤，直至预警解除。

2.对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行排查，确保设施设备使用正常、无运行隐患。

3.检查防汛物资（沙袋等）的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效。

4.在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识，并视情况做好人员、财产疏散转移。

5.关闭或停止室外用电（如LED屏、水景景观等），对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门。

（二）III级应急响应（黄色）：24小时降雨达100mm，且预报继续降雨，主城区部分地区出现积水，对城市生产活动和居民生活造成影响。

应对措施：

1.与IV级应急响应（蓝色）预警中1-5项应对措施相同。

2.项目负责人立即组织人员对地下车库出入口、地下人防出入口、供电设备间、燃气设备间、供水设备间进行巡查。

3.在屋面出现漏雨的部位，用苫布或油毡遮盖，同时用铁丝等固定。

4.通过业主群、电话、宣传广播等方式，通知业主关闭门窗、自低洼处移走车辆等。

5.每隔一小时向物业企业负责人报告情况。

（三）II级应急响应（橙色）：24小时降雨达150mm，且预报继续降雨，主城区大面积出现积水，对城市生产活动和居民生活造成较大影响。

应对措施：

1.与III级应急响应（黄色）预警中1-5项应对措施相同。

2.重点区域、安全警示标识的部位设专人看守（看守人员不得少于2人）。

3.所有电梯升至安全层站（安全层站根据各项目自行设定，原则上为2层以上）临时停梯。

4.视情况启动排水设备。

（四）I级应急响应（红色）：24小时降雨达200mm，且预报继续降雨，主城区大面积出现积水且内涝严重，对城市生产活动和居民生活造成严重影响。

应对措施：

1.与II级应急响应（橙色）预警中1-4项应对措施相同。

2.根据雨量和积水情况，及时用沙袋或挡水板形成围挡，同时，在辖区门口或地库入口前，设专人引导车辆向安全地带停放。

3.监控画面切换到各重点部位，对其实行管控处理，必要时派人到现场看护，避免无关人员靠近。

4.安排专门人员在现场对设施设备进行监控，尤其是供电和排水设备。如配电室出现进水情况，立即进行断电处理，并向供电部门报告。

5.抢险过程中，必须注意先抢救人员后抢救财产，并且做好自我防护，整个过程由应急组长统一指挥部署，并及时向上级有关部门汇报受灾和抢险情况。现场所有人员要积极配合抢险人员开展自救，最大限度减小人员、财产损失。

六、发生汛情时的处置办法

（一）配电房进水

当配电房发生水浸事件时，为防发生短路炸毁现象，要立刻采取停电措施，切断总电源并派人值守。断电时切勿直接用手接触，应采用绝缘棒或干木棒，穿戴劳保用品(绝缘手套、绝缘靴等)，防止产生巨大电弧发生触电事故。

组织足够人力和资源尽快排水，清理淤泥杂物。进、出配电室的人员须穿戴劳保用品（绝缘手套、绝缘靴等）。

（二）电梯井道进水

电梯井道进水后应关闭电梯主电源，通知电梯维保单位采取人工紧急操作方式，将电梯轿厢移至水流入井道的层站上方，避免电梯轿厢进一步受损。电梯底坑的积水应及时用潜水泵、簸箕、水桶等清除。

（三）电梯轿厢进水

对电梯进行围挡，正在使用的使用紧急呼叫联系使用人，在附近楼层停靠并及时离开轿厢；发生困人的安排人员前往安抚处置；电梯未使用、未困人的使用紧急按钮使轿厢停靠至底层，待电梯维保人员到达现场后进行处理。

（四）低洼处积水

检查雨污水井及排水管线，视情况打开雨、污水井盖并设置安全警示标识，积水继续增长的，在积水区域加装排水泵强制排水，疏散积水区域周边的人员物资。

（五）市政道路积水反灌

安装挡水板或码放沙袋，检查涌入点周边区域排水设施，积水深度增大时，使用水泵向外排水，疏散积水区域周边的人员物资。

（六）排水管网反压喷涌

在涌水点码放沙袋，对反压喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，疏散涌水点周围的人员物资。

（七）供电、供水、通讯、燃气等管井积水

在涌水处四周、机房门口、井口码放沙袋，打开的管井口处设置安全警示标识，可能危及设备正常运行时，关停设备、切断电源，并撤离人员。

（八）树木、户外广告牌及高空物体因大风发生倾斜、坠落或倒塌

现场进行围挡，设置安全警示标识，安排专人看护，避免人员及车辆接近。确认受损物品归属，通知产权人或使用人到场，同时对已经造成的损失情况进行统计、核实并留存影像、文字资料的工作。

（九）地下室积水

设置危险标识，用沙袋、木板等物拦住进水，进行排水，排水不及时的立即通知业主将置于地下室及人防工程中的财产转移至高处，水若已淹至高压柜（屏）的拉闸停电，并组织人员撤离。对市政排水不畅或周边排水堵塞的，报告相关部门和单位。

（十）屋面排水堵塞

及时清理屋面杂物，确保屋面排水口畅通并进行标记。检查屋面排水并及时疏通。

（十一）阳台地漏反灌

当暴雨持续、主排水管出现故障，发生多层反灌水时，及时打开最底层屋面排水管检修口泄流。

七、后续处置

（一）房屋及共用设施恢复

1.及时对建筑物进行检查，重点检查屋面、外观的受损情况和建筑本体的沉降程度等，对发现的问题应安排专人监视，积极报告并协助有关部门做好安全隐患的消除工作。

2.对可能发生或已经发生绿地、墙裙、道路塌陷，围墙倒塌和山体滑坡的危险区域，应设置安全警示标识和防护隔离带（栏），安排专人监视，积极报告协助有关部门处理并消除安全隐患。

3.带水清扫主干道、地下空间，清理淤泥，组织对主要排水管网进行疏通。

4.对因防汛堵塞的通道、地下车库出入口、小区临停车辆等进行引导清理。

5.对房屋及共用设施受损严重需要修复或更新的，应按照有关规定及时组织维修恢复。

（二）机房、设备房恢复

1.因防汛关闭的设施设备，在恢复使用前应进行检查测试，确保人身及设施设备安全。

2.溅水设备再次投入运行前，进行全面擦拭吹干，绝缘值测量达标后投入运行。

3.地面淹水的机房，检查地埋电线管内积水情况，积水量大的用气泵清吹，绝缘值达标后投入使用。

4.配电柜和控制柜在水退后进行通风干燥，检测达标后投入使用。

5.浸水及完全淹没的电动机等电气设备解体烘干，检测情况达标后重新组装，高压设备须具有资质的机构专门组织预防性实验。

6.变配电室进水排干后，对夹层、电缆沟和室内进行通风除湿。

7.对汛中管控采取停电措施的，送电前应按规范对送电设备、接地电阻检查测试，作业时应警惕漏电、沼气、缺氧等安全隐患，确保人身及设施设备安全。

（三）防汛物资检查恢复

1.对物资数量、使用状况进行清点并进行维护保养， 对防汛沙袋进行晾晒。

2.防汛物资的种类、数量、规格应及时补足到汛前储备的要求，并对台账进行更新。

（四）环境卫生恢复

对汛中浸泡的设备机房、地下水箱（水池）、地下室、室外雨污水井，化粪池、道路、绿地、公共场地和积水严重低洼地段等部位及时进行清理，并按照卫生防疫有关要求对小区进行全面消杀，严防传染病媒滋生。

（五）其他

1.积极配合政府有关部门和保险企业处理业主损失， 引导业主依法办理。

2.按政府有关部门要求制定并报告防汛应对总结资料。

3.对防汛预案、物资准备、人员培训、各部门防汛抢险等过程中出现的问题进行总结，优化应急预案，加强应急演练，提高防汛应对能力。

备注：本指南未尽事宜以及国家、省、市对住宅物业管理防汛应对有最新规定和要求的，从其规定。

                                南京市物业管理行业协会

                              2022年5月23日

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