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物业承接查验工作指南（2022年12月发布）
目录
1、目的
2、承接查验定义
3、承接查验依据
4、前期准备
5、承接查验
6、备案与公告
附录A 承接查验表单
附录B 专业工程查验规范
附录C 物业承接查验协议
参考文献
（本文具有通用性，可点击“阅读原文”下载）
为进一步加强对前期物业管理活动的指导和监督，规范物业承接查验行为，根据《中华人民共和国民法典》、住建部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）、《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，我局制定了《苏州市物业服务项目承接查验工作指南》，现印发给你们，请认真贯彻落实。
附件：《苏州市物业服务项目承接查验工作指南》
新建物业项目的承接查验应具备下列条件：
a)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
b)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
c)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
d)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
e)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
f)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
g)法律、法规规定的其他条件。
4.2.1 建设单位应在新建物业交付使用前与受托前期物业服务企业完成承接查验手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房以及相关资料。
4.2.2 物业服务企业可以根据实际需要提前进场，提前介入发生的费用由双方约定。
4.3.1 参与单位、成员
4.3.1.1 建设单位负责物业移交的成员应包括：项目负责人、施工管理人员、监理人员等。
4.3.1.2 物业服务企业负责物业承接查验的成员应包括：项目负责人、资料员、各类工程项目验收人员、相关配合人员等。
4.3.1.3 承接查验可以邀请部分物业买受人参加，也可以委托第三方机构参加，并接受县级市（区）物业管理行政主管部门、镇人民政府（街道办事处）的指导和监督。
4.3.2 岗位职责
物业承接查验小组与职责表见表 A.1 。
4.3.3 工作内容
4.3.3.1 建设单位
4.3.3.1.1 移交相关的物业资料及实物。
4.3.3.1.2 移交设备机房、设施设备相关钥匙；设备系统管理、操作密码。
4.3.3.1.3 对物业服务企业查出问题实施整改。
4.3.3.1.4 对物业服务企业进行技术交底并予以相应培训。
4.3.3.2 物业服务企业
4.3.3.2.1 编制物业承接查验方案，明确查验日期、验收顺序和验收标准等。
4.3.3.2.2 物业项目产权、工程、设备资料的接收、查验和整理。
4.3.3.2.3 房屋主体、公共配套设施和机电设备实物的查验、接收。
4.3.3.2.4 跟踪遗留问题整改，并进行复验。
4.3.3.2.5 提交物业承接查验报告。
承接查验流程如下：
a)确定承接查验参与单位、成员和承接查验方案；
b)查阅查验对象资料；
c)现场勘察与功能测试（分项查验，编制设施设备检查明细表）；
d)查验情况汇总；
e)出具查验报告；
f)不合格项进行整改、复验；
g)签订物业承接查验协议；
h)双方确认签字，办理移交手续；
i)资料保管。
5.1.1 资料移交
新建物业承接查验应移交下列资料，未能全部移交所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限：
a)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
b)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；
c)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
d)物业服务所必需的其他资料。
5.1.2 资料查验
5.1.2.1 建设单位根据物业承接查验方案的要求提交文件资料。
5.1.2.2 物业服务企业接收资料，核对和确认移交的文件资料，符合要求的办理签收手续。
5.1.2.3 物业服务企业将文件资料分类编号，列出清单。
5.1.2.4 文件资料原则上应先于其他项目完成承接查验。
5.1.2.5 各专业工程带*号为重点资料。
5.2.1 查验要求
5.2.1.1 物业服务企业进行现场物业查验时，应至少提前七日约定建设单位派员共同参与查验，原则上初次查验时间不得晚于物业交付使用前三十日。
5.2.1.2 现场物业查验人员按制定的承接查验方案及承接查验项目，根据方案明确的验收内容进行现场检查验收，并将存在问题和查验结论填写《物业共用部位、设施、设备查验记录表》（见附录A.7）。
5.2.2 查验方法
现场查验的方法包括担不限于：
a)观感查验；
b)使用查验；
c)检测查验；
d)试验查验;
e)核对查验。
5.2.3 查验内容
物业服务企业应当对下列（包括但不限于）物业共用部位、共用设施、共用设备进行现场检查和验收：
a)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、通风井、电气井、管道井、采光井、避难层、架空层及设备间等；
b)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、公共卫生间、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、健身游乐设施、消防设施、安防监控设施、避雷设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；
c)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、智能化设备、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水设备、供暖及空调设备等。
5.2.4 查验文件
现场查验文件包括但不限于：
a)物业办公、设备用房移交清单（见表A.2）；
b)物业基础资料移交清单（见表A.4）；
c)物业共用部位、设施、设备资料移交清单（见表A.5）；
d)物业共用部位、设施、设备移交清单（见表A.6）；
e)物业共用部位、设施、设备查验记录表（见表A.7）；
f)物业查验最终遗留问题汇总表（见表A.8）；
g)物业承接查验协议（见附录C）；
h)物业项目移交表（见表A.9）。
5.2.5 专业工程（设施设备）查验
5.2.5.1 强电系统承接查验应遵守附录B.1的规定。
5.2.5.2 弱电系统承接查验应遵守附录B.2的规定。
5.2.5.3 电梯系统承接查验应遵守附录B.3的规定。
5.2.5.4 空调系统承接查验应遵守附录B.4的规定。
5.2.5.5 消防系统承接查验应遵守附录B.5的规定。
5.2.5.6 给排水系统承接查验应遵守附录B.6的规定。
5.2.5.7 房屋共用部位与共用设施承接查验应遵守附录B.7的规定。
5.2.6 查验报告
现场查验报告包括但不限于：
a)项目概况；
b)承接查验时间；
c)承接查验小组成员；
d)承接查验内容；
e)承接查验标准；
f)查验问题汇总；
g)问题处理方案及时限；
h)项目承接查验评估结论。
5.3.1 物业现场查验小组将查验中发现的问题分类填入《物业共用部位、设施、设备查验记录表》。
5.3.2 建设单位应根据物业现场查验报告的意见，针对《物业共用部位、设施、设备查验记录表》内容组织相关单位进行整改，以供复验。整改注意事项如下：
a)存在人身安全隐患的，建设单位应于查验后七日内整改完毕；
b)物业共用部位、共用设施、共用设备功能不能正常使用的，建设单位应于查验后十日内整改完毕；
c)物业共用部位、共用设施、共用设备质量及数量不符的，建设单位应出示具有相关资质等级的设计单位或主管部门出具的变更说明；无法出示变更说明的，应于查验后十五日内整改完毕。
d) a)、b)类问题，原则上不得晚于交付前整改完成。
5.3.3 物业服务企业应及时跟踪遗留问题整改情况，并根据复验结果填写《物业查验最终遗留问题汇总表》，双方确认。
5.3.4 对于不能及时解决的遗留问题，应记入《物业查验最终遗留问题汇总表》，双方协商解决方案，签订《物业承接查验协议》，《物业承接查验协议》应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
5.4.1 查验完毕后，需由建设单位、物业服务企业对《物业查验最终遗留问题汇总表》的内容进行确认签字。
5.4.2 建设单位应对已查验的设施设备采取必要的现场管控和保护措施，确保已查验设施设备的安全。
5.5.1 建设单位应当在物业交付使用十五日前与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施、共用设备的承接查验工作。
5.5.2 建设单位应当在《物业承接查验协议》签订后十日内办理物业交接手续，双方签署《物业项目移交表》。原则上《物业项目移交表》应在交付前完成。
5.5.3 凡涉及物业使用和管理中的相关第三方合同（包括但不限于电梯、消防），应同时办理移交手续。
5.5.4 重要设施、设备应对物业服务企业相关人员进行技术交底和培训,人员培训表见表A.3。
5.5.5 承接查验资料整理保存。
5.5.6 物业服务企业与建设单位完成全部交接手续，物业服务企业整理物业的产权、工程、设备资料及所有现场查验报告、移交清单等资料，统一保存。
物业服务企业应自物业交接后三十日内，持下列文件向项目所在地的县级市（区）物业行政主管部门申请备案：
a)前期物业服务合同；
b)临时管理规约；
c)物业承接查验协议；
d)建设单位移交资料清单；
e)查验记录；
f)交接记录；
g)其它承接查验有关的文件。
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告（不少于七日）。
附录A 承接查验表单
物业项目名称： | |||
序号 | 职务 | 姓名 | 岗位职责 |
1 | 组长 | 负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题的处理等全部事务，负责编制物业承接查验方案。 | |
2 | 副组长 | 负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程。 | |
3 | 副组长 | 负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，安排对物业技术人员进行设施设备使用的专业培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全面负责。 | |
4 | 物业管理的建筑、安装等专业工程师 | 负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使用、维护和管理物业共用设施设备。 | |
5 | 水、电等专业技工 | 在专业工程师的领导下，进行各专业物业公用设施设备的现场查验，了解熟悉设施设备，学习掌握设施设备的使用、维护方法，能熟练地正确操作各种设备。 | |
6 | 资料员 | 负责填写各项现场查验记录，并保存完好，以便收集归档；判断资料是否齐备，如不齐备，应及时补充资料，并保管经整理符合要求的文件资料。 |
物业项目名称： | |||||||
序号 | 用房名称 | 数量 | 面积 | 位置 | 查验情况 | 备注 | |
移交方负责人：
移交方（盖章）： 年 月 日 | 承接方负责人：
承接方（盖章）： 年 月 日 |
物业项目名称： | ||||||
承建单位 | ||||||
物业企业 | ||||||
培训时间 | ||||||
培训内容 | ||||||
序号 | 部门 | 姓名 | 考核方式 | 考核结果 | ||
笔试 | 实际操作 | 合格 | 不合格 | |||
培训单位意见：
培训单位负责人： 培训单位盖章： 年 月 日 | 承接方意见：
承接方负责人： 承接方盖章： 年 月 日 |
物业项目名称： | |||
序号 | 资料名称 | 册数 | 备注 |
1 | 物业规划批准、验收资料 | ||
2 | 竣工总平面图 | ||
3 | 单体建筑、结构、设备竣工图 | ||
4 | 分幢分层平面图和套型图 | ||
5 | 物业区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图 | ||
6 | 共用设施设备清单 | ||
7 | 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件 | ||
8 | 物业质量保修文件和物业使用说明文件 | ||
9 | 业主名册和权属清册 | ||
10 | 临时管理规约 | ||
11 | 物业管理区域内共用设施、共用设备维保协议 | ||
12 | 与物业管理和物业经营相关的合同及资料 | ||
13 | 物业管理需要的其他资料 | ||
查验人（共同签字）： | |||
移交方意见： 移交方负责人： 移交方（盖章）： 年 月 日 | 承接方意见： 承接方负责人： 承接方（盖章）： 年 月 日 |
注：资料可视实际情况调整。
物业项目名称： | 专业工程名称： | ||
序号 | 资料名称 | 数量 | 备注 |
移交方负责人：
移交方（盖章）：
年 月 日 | 承接方负责人：
承接方（盖章）：
年 月 日 |
物业项目名称： | 专业工程名称： | ||||
序号 | 设施设备名称 | 型号规格 | 数量 | 安装位置 | 备注 |
移交方意见：
移交方负责人： 移交方（盖章）： 年 月 日 | 承接方意见：
承接方负责人： 承接方（盖章）： 年 月 日 |
物业项目名称： | 专业工程名称： | 查验时间： | ||||
序号 | 设施设备名称 | 位置 | 存在的问题 | 问题图片 | 处理结果 | 复验时间 |
移交方负责人：
移交方（盖章）：
年 月 日 | 承接方负责人：
承接方（盖章）：
年 月 日 |
物业项目名称： | ||
序号 | 遗留问题内容 | 解决方案 |
情况说明： | ||
移交方负责人：
移交方（盖章）： 年 月 日 | 承接方负责人：
承接方（盖章）： 年 月 日 |
物业项目名称： | 交接日期： | |
项目开工日期 | 年 月 日 | 保修期： 年 月 日至 年 月 日 |
竣工验收日期 | 年 月 日 | |
建设单位 | ||
设计单位 | ||
施工单位 | ||
交接方式 | ||
基础资料 | ||
备注 | ||
移交方负责人：
移交方（盖章）： 年 月 日 | 承接方负责人：
承接方（盖章）： 年 月 日 |
物业项目名称： | 监督检查日期： | ||
项目 | 监督内容 | 督查情况 | 备注 |
书面资料情况 | 移交设备清单 | 有□无□ | |
移交设备相关资料清单（见各专业工程） | 有□无□ | ||
培训单位对承接方工作人员的培训记录、技术交底 | 有□无□ | ||
验收移交记录 | 有□无□ | ||
其他资料 | 有□无□ | ||
现场查验记录情况 | 项目查验记录（见各专业工程） | 有□无□ | |
现场查验问题汇总及解决方案 | 有□无□ | ||
现场查验问题处理跟踪记录 | 有□无□ | ||
最终遗留问题汇总及解决方案 | 有□无□ | ||
其他 | 有□无□ | ||
监督检查意见（需注明具体问题、整改时间等内容）：
结论：合格□ 不合格□ 监督检查人： 项目负责人： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 | |||
承接查验监督检查说明 一、移交设备相关资料清单（参见各专业工程的资料查验）。 二、项目查验记录及现状查验 1、各子系统运行查验记录； 2、现场抽检，功能完好，运行正常。 |
附录B 专业工程查验规范
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