物业经营管理激励方案

一、目的

为全面实行全员收费方针，完成公司各项经营指标，提高员工工作积极性，提高物业项目经营创收，增加物业收益，规范各类经营收入奖励措施及分配原则，特制定本方案。

二、适用范围及定义

1、本方案适用于**物业管理有限责任公司接管服务的所有项目；

2、本方案包括公司当期物业费收取、历史欠费收取、多种经营创收；

三、职责

1、物业一线基层员工：物业项目客服、保安、保洁、工程等一线服务人员均有向业主、客户提供、收集多种经营创收业务信息、上门催收物业费用的职责。各项信息由项目客服人员汇总；

2、物业项目客服负责多种经营中房屋、车位租赁信息的发布（调整、更新）、客户的接待、初洽、来访来电登记、各类费用收取及票据开具、回访等事宜；

3、物业项目客服负责各项特约服务的登记派工，指派相关业务人员（保洁、保安、工程）负责特约服务的业务执行，落实收费及回访工作，建立特约服务相关台账；对各类物业费欠费情况分类并对收取情况进行登记建立台账；

4、项目负责人：提报并执行物业费收取计划，对历史欠费信息分类并按类别采取措施收取欠费，对多种经营业务达成的各项沟通、洽谈，掌握业务成交的费用标准、合同签订双方的权利和义务等事项的把控；主导业务合同的签订，协调配合相关部门落实，对业务的落实提供可行性分析；

5、物业财务部负责本方案中各项经营指标完成后的财务记账、完成情况审核及奖励提成数据的采集、编制和审核；

6、物业财务部负责公司年度各项经营指标任务的分解，依据各项目年度目标任务及实际收费情况，按期进行分解到项目。

四、催费方案

1、各项目成立以项目负责人为组长、客服工程保安等部门主管（领班）为副组长、其余员工为组员的物业催费攻坚专项工作小组，落实全员收费工作；

2、分析欠费原因，对业主欠费的问题分类限期处理，制定详尽的切实可行的项目物业费催收措施；

3、组长根据公司财务部核实的数据，将未完成指标按照职能进行分解，要求指标任务（含户数、金额）落实到个人，明确完成时限（落实倒计时警示）到每日，客服每天对欠费客户进行电话催收，并做记录；

4、每天召开项目催费总结会，集思广益，对收费工作好的点子、措施及收费过程中遇到的问题进行认真分析和总结，并对每日完成的情况予以通报，有针对性的对措施进行调整、修改、完善和补充；

5、对于在接房或装修过程中因开发公司遗留工程问题引起的业主欠缴物业费的，可由开发公司进行整改或物业公司整改，所产生费用由开发公司承担；对业主提出涉及的工程问题进行分类（分为业主专有部分问题和公共区域问题两大类），物业管理圈。按照先解决业主专有部分问题后处理公共区域问题的原则，对业主室内专有部分问题进行及时彻底解决。小问题5—10日内解决，大问题报开发公司工程部提供技术和人力支持予以在20日内解决。

也可以根据具体情况，对整改问题涉及的费用（在500元以内的）直接以物业费的形式冲抵，由业主自行处理，签订相关协议，物业不再承担相关后续责任，费用超过500元但业主也同意自行解决的，须报开发公司工程部核实问题、核价核量，报集团分管领导审批；

6、对于因被盗、车辆管理责任（以报警记录为准）等原因造成业主欠费的，由组长带领客服与业主反复沟通，协商解决，根据损失和责任的大小，最多可按1—3个月的物业费予以补偿解决，报集团分管领导审批。责任原因属于项目的由相关责任人承担业主损失；

7、对于未接房、未入住的欠费业主，加强电话、短信、信函、微信联系，可通过其水电表读数变化确定是否真正入住，密切关注，上门催收；

8、对于人在外地的欠费业主，可通过短信、函件联系，并可将公司账号告知业主，通过银行转账的方式收费；

9、对于正常入住在园区的欠费业主，落实错时上班制度，充分利用周末、节假日及夜间上门催收，适当的时候可采取一定的非常规措施催收；

10、加大宣传，可通过横幅、公示栏、展板等方式，对物业费的构成、相关法律法规予以宣传，并可制作相关案例予以警示，打好催费攻坚舆论战；

11、对个别恶意欠费的业主，按照先发3次催费通知单后予以起诉的流程处理。各项目要充分分析业主背景，有选择性的提起诉讼，达到以点带面的效果；

12、加强公司内部员工及公司关系户（购房时优惠点大、业务合作关系单位）欠费业主的催收；

13、加强商业物业费的催收。对欠费的商家采取影响其正常经营的措施催费，并注意水电能耗费的收取，杜绝因商家经营不善跑路导致的物业费及水电能耗费欠缴给公司造成的损失；

14、各项目根据属地实际情况制定相应的差异化措施催费。充分利用社会关系、纽带关系、裙带关系、业务关系，大力催费。

五、当期物业费收缴激励措施

1、定义：指各项目按合同、协议约定应收取的物业服务费（含空置房物业服务费，由开发商承担，可不支付给物业公司，但须作为物业公司收入）。

2、激励方式

2.1 计算周期，以自然年度为单位，以是否完成项目年度目标任务为基础进行奖励；

2.2 项目均完成年度收费目标，对达成收费目标项目按排名奖励：第一名2000元、第二名1000 元、第三名 500 元，第四名 200 元；

2.3 个别项目完成收费目标，按照上述 2.2 项内容从高到低进行奖励；

2.4 项目如超额完成年度目标任务的，按超额部分的30%给予项目奖励，超额部分的10% 给予公司总部职能部门奖励；

2.5 项目所获得超额完成部分奖励中的10%、项目完成目标任务排名奖励及给予公司总部职能部门奖励的10%在春节前予以发放，项目超额完成部分奖励的剩余20%在6月份予以发放。

六、历史欠费收缴激励措施（含空置房物业服务费，由开发商承担，可不支付给物业公司，但须作为物业公司收入）。

1、业主激励措施：在       年       月       日前，缴清       年       月       日前所有欠费的，可根据实际情况给予物业费优惠政策，报集团分管物业领导审批；

2、内部收缴激励措施

2.1 计算周期，以月度为单位，以是否完成目标任务为基础进行奖励；

2.2 项目完成月度收费目标任务的，按项目月度实际收取金额的2%给予项目奖励，按项目月度实际收取金额的1%给予公司总部职能部门奖励；

2.3 项目超额完成年度收费目标任务的，按超额部分的30%给予项目奖励，超额部分的10%给予公司总部职能部门奖励；

2.4 项目奖励以实际收回欠费为基数，申请冲抵、减免优惠费用、空置房物业服务费用不计入；

2.5 项目所获得完成月度目标任务奖励中的1%及给予公司总部职能部门奖励的0.5%在次月予以发放；项目所获得完成月度目标任务奖励剩余的1%及给予公司总部职能部门奖励剩余的0.5%在项目完成年度目标任务的情况下于次年6月份予以发放；

2.6 项目超额完成年度目标任务奖励中的10%及给予公司总部职能部门超额完成奖励中的5%于春节前发放，剩余部分于次年6月份发放。

七、多种经营激励措施

1、计算周期，以月度为单位，以是否完成项目目标任务为基础进行奖励；

2、多种经营收入必须扣除各项成本、费用（详见2.1）后，才能进行奖励；

2.1 各项多种经营的成本费用构成标准（成本费用主要由人力成本、物料成本、税费、代办费等构成）：

项目	成本支出比例	备注
特约服务	家政、保洁、维修	15%	人力成本（维修、保洁等主要物料成本由客户承担）
文印服务	50%	损耗、物料成本
代办代购	10%	人力等成本
尾盘、车位销售	20%	人力、物料、税费、开发公司代办费等成本
二手房经纪业务	代售	30%	人力、物料、税费、开发公司代办费等成本
代租	10%	人力等成本
广告、场地租赁等其他业务	10%	人力、税费、宣传等成本

2.2 在项目完成月度多种经营目标任务情况下（以实际到账金额为准），多种经营业务收入除去成本后，统一按“公司60%、项目30%、公司总部职能10%”的标准分配；公司提取的60%作为利润收入；项目提取30%及公司总部职能提取10%作为奖励费用；

3、项目所获得完成月度目标任务奖励中的10%及给予公司总部职能部门奖励的5%在次月予以发放；项目所获得完成月度目标任务奖励剩余的20%及给予公司总部职能部门奖励剩余的5%在项目完成年度目标任务的情况下于次年6月份予以发放；

4、项目超额完成年度目标任务的，按超额完成部分的30%给予项目奖励，按超额完成部分的10%给予公司总部职能部门奖励，其中项目超额完成年度目标任务奖励中的10%及给予公司总部职能部门超额完成奖励中的5%于春节前发放，剩余部分于次年6月份发放。

八、物业费冲抵（优惠）的原则

1、冲抵/优惠物业费必须为       年       月       日起计算，不得在当期及历史欠费中冲抵；

2、冲抵/优惠物业费必须缴清本年度及以前年度的欠费；

3、须签订保密协议及责任终结相关承诺书或协议书；

4、个案处理，单独流程报审，一事一议一报；

5、项目负责制，保全资料档案，便于审计查阅和核实。

九、其他

1、停车场收费及其他收费的奖励方式按上述第五项（当期物业费收缴激励措）执行；

2、项目/部门需将项目所得奖励最终分配明细方案报公司总经理审批；

3、奖励发放日已不在职的员工不计发奖励提成；

4、累计提成涉及个人所得税的，税费由个人承担；

5、奖励分配比例为项目经理40%，其他部门60%；

6、上述激励措施不含案场；

7、项目各项奖励申请审批流程：

项目内勤发起→项目负责人初审→财务经理初审→综合部经理审核→副总经理审核→总经理审核→集团分管物业领导审批；

8、未完成项目各项年度目标任务的依据公司绩效考核制度及其他制度执行；

9、本方案由**物业有限责任公司综合部负责解释；

10、本方案自       年       月       日起试行。

物业管理有限责任公司

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