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物业公司全套管理制度


物业公司全套管理制度

目 录
物业公司管理制度
物业公司办公制度
物业公司员工守则
物业公司廉洁制度
物业公司工作人员职业道德规范
物业公司员工培训制度
物业公司回访巡视制度
物业公司接待来访投诉工作制度
物业公司财务核算制度
物业公司档案资料管理制度
物业公司对外服务工作管理制度
物业公司有偿服务收费制度
物业公司值班室工作制度
物业公司事务管理部工作制度
物业公司社区文化部工作制度
物业公司工程维修部工作制度
物业公司园林绿化部工作制度
物业公司卫生保洁工作制度
物业公司保安部工作制度
物业公司保安人员工作制度
物业公司保安队治安执勤制度
物业公司水、电机械设备维修、保养制度
物业公司器械设备管理制度

物业公司管理制度


一、物业公司是营区(小区)的物业管理机构,在市、区物业管理部门的具体指导下,依据市有关物业管理政策、法规,对小区的房屋、公共设施、居住环境、治安、卫生、停车场、电梯、二次供水等行使管理权。

二、根据市政府有关文件精神,结合小区的实际情况,制订小区管理细则并适时修订,广泛向业主、住户宣传,认真抓好各项措施的落实,实行"依法、文明、民主、高效"的管理。

三、负责小区房屋和公共配套设施的维修和养护:

1、定期清理雨、污水检查井及管道、化粪池;

2、定期粉刷房屋外墙、检修或大修面及水电设施等,按规定向业主、住户分摊费用;

3、维护公共场所照明及消防设施,保持其功能良好

4、维护公共环境,做好绿化管理养护工作。


四、力所能及地建设完善康乐设施,丰富居民的文化生活。

五、加强对小区停车场的综合管理。

六、加强对小区清洁卫生的全面管理。

七、做好对小区停车场的综合管理。

八、做好对高层电梯使用、维护及二次供水的管理工作。

九、配合派出所做好小区暂住人口及小区"三防"管理工作。

十、管理小区内的商业服务网点。

十一、加强对小区的日常巡视,征求业主、住户意见,宣传物业管理法规等。

十二、按市物价局颁布的标准,及时向业主、租赁人员收取物业服务费;对逾期交款者,可每天处以应交款额3%的滞纳金;对三次书面通知仍拒交款者,可采取停水停电等惩罚性措施。一般情况下,禁止采用此种工作方式,多采取上门服务等方式。

十三、认真查处业主、住户违章及管理人员不正当行为,并及时予以纠正,对严重者按章处罚。

十四、热情接待业主、住户来访及投诉,为业主、住户排忧解难。

十五、每年3月为"爱公司、做贡献"月,4月为"军事化训练月",7月为"安全防事故"月,9月为"文明服务"月,11月为"团结交心"月,12月为"技术比武"月,春节为"文化娱乐活动"月。

物业公司办公制度

为加强管理、严肃纪律、提高效益,创一流服务质量,特制定以下制度。

一、上班纪律:严格遵守上下班规定纪律,不迟到、早退。

二、坚守工作岗位,必须按质、按量达到公司要求,履行各自职责,不能胜任工作,住户反映较大意见者,公司有权作辞退处理。

三、请假:必须要有请假条,写明事由、由主管批准,两天以上由公司经理批准。

四、公司的工具、设备未经同意,不准外借。

五、上班时间内,必须坚守在自己的工作岗位。

六、上班时间不得看报闲聊,不得用通讯设备聊天;有多余时间应努力学习业务知识。

七、不得擅自在小区从事本职工作以外的有偿劳务。

八、严禁向业主、住户索取财物,禁止吃、拿等不良行为。

九、热情、周到、主动、高效服务住户,依据法规严格妥善处理各种矛盾,决不可粗暴、冷漠。

十、如不能按以上条款遵守和执行者,公司有权扣月奖或辞退。

十一、上班时必须穿工作服、佩带工作证,以便接受住户监督。

物业公司员工守则


一、物业公司全体人员地上班工作时间内,必须保持制服整齐清洁、仪表端庄、精神饱满。

二、对待业主、住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间良好关系。

三、必须严格按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时,管理人员应事先取得公司经理同意。

四、管理人员不得在当值时间内为个别业主、住户做职责范围以外的对私服务的工作。

五、公司经理必须严格执行上级各项指示,定期召开各级员工会议。员工必须服从公司工作调配及岗位编排。

六、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

七、不得假借公司名誉或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。

八、不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、小费。

九、所有公物不得用于私人方面,不得故意损坏公司财物,公物如有损坏,须负责赔偿。

十、台风袭击或其它突发事件期间,各员工必须依时当值,坚守岗位,并按公司指令进行防范、抢救工作。

十一、必须严格遵守和执行公司发出的一切通知,按章办事。

物业公司廉洁制度

为加强物业公司精神文明建设,体现廉政高效,更好地服务业主、住户、搞好各项管理工作,特制订本制度。

一、认真学习党的经济建设理论和党、政府有关政策,坚持四项基本原则,热爱本职工作,不断探索,不断提高管理水平。

二、坚持"依法管理,住户至上,文明礼貌,服务第一"的行为准则,牢固地树立全心全意为业主、住户服务的思想。在工作中坚持原则,秉公办事,自觉抵制不正之风,严守法纪,不以权谋私,不得乱收费,不得收费不开收据,不得在值班时间干私活,不得贪赃枉法,不得敲诈勒索,不得索取和受贿赂、好处,不得徇私情。

三、建立和执行各项规章制度,完善办事程序,严格执行岗位责任制度,明确分工,各司其职,团结协作,互相配合,互相监督,完成本职工作,保证职责范围的工作达标,使小区各项管理工作制度化、法制化。

四、认真、热情地处理业主、住户来信、来访,积极为他们排忧解难,对业主、住户的投诉、批评、建议,要及时进行调查处理,做到事事有着落、件件有回音。

五、树立时效观念,提高工作效率,工作中做到不推诿、不扯皮、自觉接受业主、住户监督。

六、坚持"取之于民,用之于民"、"收支两条线"的物业费收支和管理原则,不违反财经制度,定期向业主委员会和业主、住户公开物业费财务帐目,接受监督。

七、认真落实廉洁制度,使精神文明扎根小区,严格做到"八要八不准":

要廉洁奉公,不准假公济私;

要反腐倡廉,不准贪污腐化;

要实事求是,不准欺上瞒下;

要专款专用,不准弄虚作假;

要质量第一,不准敷衍了事;

要主动热情,不准刁难住户;

要服务周到,不准拖拉推诿;

要团结合作,不准各行其是。


物业公司工作人员职业道德规范

 

"依法管理,住户至上,文明礼貌,服务第一"这是我们管理人员的行为准则。

一、热爱本职工作

1、要确立干好服务工作的职业志向,热爱本职工作。

2、要刻苦学习钻研管理工作的知识与技能。一个管理人员既要有做好管理工作的愿望,又要有过硬的服务本领,才能做好管理工作。

3、以主人翁的态度做好工作,刻苦钻研管理工作的艺术和技巧。待业主(住户)如同亲人,热情服务,尽职尽责做好工作。


二、文明管理
总的要求:一是执行政策;二是礼貌待客,有问必答,热情服务;三是环境干净,卫生、整洁;四是制度健全,纪律严明、科学管理。

具体要求:

1、仪态端庄。衣着打扮和气质风度端庄、整洁,给业主、住户美的感受,使人感到亲切。

2、语言谦逊。在接待顾客过程中,语言要力求文雅、谦恭、准确,务必做到"四个不讲"和"三个不能",即"不讲低级庸俗的口头语,不讲不三不四的脏话,不讲讽刺挖苦话,不讲与管理无关的闲话;"不能取笑别人,不能训斥人,不能报复人"。

3、主动热情。在接待业主、住户过程中做到"三个一样":对待生人熟人一样、大人小孩一样、忙时闲时一样,为业主(住户)提供各种方便。

4、优质服务。要有负责的服务态度,就是对业主、住户负责,为业主、住户着想,不要把业主(住户)看成是有求于我,凭我高兴爱怎么管就怎么管。


三、诚信无欺是我们每个管理人员应有的作风,也是我们管理工作职业道德的一个重要内容,就是说,要忠诚老实,实事求是,言而有信,严守信用。

四、注意效益:
既要获得最大的社会效益,又要获得最好的经济效益。

1、注意社会效益:主要做好以下几项工作,一是努力建设社会主义精神文明,要立足社会,服务社会,为社会的发展作贡献;二是提高服务质量,维护业主、住户利益,保证机电设备的正常运行,水电的正常供给;三是搞好清洁卫生、庭院绿化,为小区创造宁静、舒适的生活环境;四是加强防范措施,确保业主、住户人身财物安全。做好防火、防盗和防止坏人坏事的四防工作,保护国家财产和业主、住户和身财产的安全。

2、提高经济效益:首先要强化管理,建立健全工作人员岗位责任制,经理任期目标责任制、财务制度、奖惩制度以及其他内部管理制度;二是提高工作效益,充分发挥自己的能动性,把管理工作与经济利益联系起来;三是开展"双增双节"活动。


物业公司员工培训制度


为不断提高管理水平,确保本小区成为全国优秀物业管理小区,特制订本制度。

一、采取平时业务学习与定期业务培训相结合的办法,不断提高管理人员的文化素质、业务素质和工作水平,并在一年内实现全部持证上岗。

二、公司各部门结合自身业务工作,每周安排一定时间集体学习有关文件、报刊、书籍。     

三、公司社区文化部负责收集各种有用信息、最新业务法规、有关管理经验等,供有关部门人员学习。

四、管理人员必须定期接受专业训练,每年至少接受一次。各部门在第年初应作好安排,在不影响部门工作的同时,完成培训计划。

五、管理人员在业务学习和培训期不能请假、旷课,否则以旷工论处。

六、鼓励管理人员多参加专业培训,经公司同意,培训经束进考试合格者,培训费用公司负担,但考试不合格者,公司不承担培训费用,但对考试取得优胜者给予奖励。

七、公司每年举行两次业务考试和考评,经考试、考评不合格者,可在十天内补考一次;补考不合格者正职停职,直到合格为止,临时工辞退,不得留用。

物业公司回访巡视制度


为加强物业公司与广大业主(住户)的联系,使公司各项工作置身于业主(住户)监督之中从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理工作,提高服务质量,特制定住户回访制度。

一、回访要求

1、物业公司正、副经理把对业主(住户)的回访列入职责范围,并落实到每年的工作计划和总结评比中。

2、回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录。

3、回访中,对业主(住户)的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约时间回复。

4、回访后对反馈的意见、要求建议、投诉,要及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题各上级请示解决。对业主(住户)反映的问题,做到件件有着落,事事有回音。回访处理率达100%,投诉率力争控制在1%以下。


二、回访时间及形式:

1、物业公司的正、副经理每年登门回访1-2次;

2、事务管理部经理按区域范围分工,会同主管领导每月回访1次;

3、每季度召开一次楼长会,征求意见;

4、利用节日庆祝活动,社区文化活动,公关活动等形式广泛听取住户反映;

5、有针对性地对业主(住户)作专题主调查,听取意见;

6、物业公司投诉信箱、投诉电话,由专人接收,交公司经理及时处理;

7、随时热情接待来访,作好登记;

8、每周派两名人员巡视小区,检查公共设施的施工情况,发现问题,登记上报,马上处理;

9、值班人员对每个维修单电话回访,了解服务情况,检查不足,表扬先进。


物业公司接待来访投诉工作制度

为加强公司与业主、住户的联系,及时为业主、住户排忧解难,提高社会效益,特建立接待来访投诉工作制度。

一、接待来访投诉工作由社区文化部负责,社区文化部应广为宣传接待投诉的办公地点、电话,让业主、住户投诉有门,信任公司。

二、任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,面带微笑,不得刁难,不得推诿,不得激发业主、住户情绪,并做到对熟人陌生人一个样、对大人小孩一个样,忙时闲时一个样。

三、对住户投诉、来访中谈到的问题,社区文化部应及时作好记录,须当天进行调查或处理,并将处理结果或处理建议汇报公司经理,由经理决定处理办法和责任部门。

四、责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务。不得推卸责任,为难业主、住户,或乘机索取好处、利益等,在处理完毕后应将结果回复业主、住户和公司经理,做到事事有着落、件件有回音。

五、全体管理人员应认真负责做好本职工作,为业主、住户提供满意的管理、服务、减少住户的投诉、批评,将业主、住户的不满消除在投诉之前。

物业公司财务核算制度

财务核算是企业经济核算的重要内容,财务部门应根据公司之特点及内部经营机制,建立财务核算制度,并严格遵照执行。

一、按财务核算单位和部门分别建帐核算,各账目应分别记录、核算、登帐、物续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚,以便确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况。

二、会计帐目应以人民币为记帐单位,经营业务中有外币收支时,应折合人民币记帐,应同时注明当日外汇汇率,并采用借贷复式记帐法。

三、核算时效应明确,公司及属下各部门收入的经营款项,包括管理费、服务费、物续费、工程款、销售营业款等,以收费的多少定时上缴财务入帐。财务应定出月度核算周期:月度和会计报表在月台票终后十天内报出,季度会计报表在季终后十天内报出。

四、财务核算应规范化,会计凭证、会计帐册和会计报表应根据实际发生的经济业务进行登记,符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭据必须按照发生款项事项内容填制清楚,由出纳要员签章才生效,转帐凭证要由主管会计填制,健全核算程序,一切记帐凭证必须经指定的审核人员签章后,才能记帐。

五、财务会计人员要认真审核各种原始凭证经审核、内容清楚、物续完备、数字无误的,才可记帐经算。

六、公司财务对一切原始凭证,如支票薄、现金收据、发货票据、定额票据由专人保管,动用时由领用人办理领用手续,按每用一本或每月结算一次,并由主管会计清查、核实,定出核算制度。

七、公司财务以原始凭证、记帐册和报表负责,定期归档妥善保管,以务检查,帐簿不得乱擦、挖补、涂改或用脱色药水消除字迹。
  
物业公司档案资料管理制度

根据国家档案法和档案管理规定,为进一步提高公司档案工作的质量和管理水平,确保档案的完整与安全,更好地为生产、技术、经营管理服务,特制定档案工作制度。

一、专兼职档案人员要热爱档案工作,认真履行工作职责,努力钻研业务,不断提高管理水平,对归档的档案要认真整理加工,做到归档档案完整、系统、准确。

二、对收到的文书、科技、会计、荣誉、声像等档案材料,应及时进行分类、整理、排列、编号、归档和存入电脑,做到熟悉库藏,管理科学,查找迅速。

三、对档案库房的门、窗、柜、锁要经常检查,适时通风,施放防虫药剂,做好防火、防盗、防潮、防虫、防光、防尘和防鼠等工作。每季度全面检查一次档案保管状况,对破损、变质的档案及时进行修补复制,确保档案的完整与安全。

四、档案人员要自觉遵守保密守则,未经领导批准,不得自行扩大借阅范围,不准擅自向外透露档案内容。非本室人员档案未经批准不得进入档案库房。

五、积极实行档案现代化管理,应用计算机检索手段,做到档案管理标准化、规范化和程序化。

六、认真做好档案的收进、保管、统计和移交工作,积极开展档案得用工作,为领导决策提供依据。实行部分档案开架阅览,为管理工作服务。

七、做好档案文件材料的形成、积累、整理和归档工作的指导、监督、检查、考核工作。

八、会同有关专业部门,在购置重要设备到货时,检查验收文件材料,并及时归档。

九、各部门拍摄的记录公司各项活动的照片、声像材料,必须在活动结束后一周内整理好,注明时间、地点、来宾姓名、活动内容,及时归档,由档案人员验收签署意见后,方可报销冲晒等费用。

物业公司对外服务工作管理制度


加强工作对外服务工作的管理,提高服务质量,特制定以下制度。

一、思想面貌:细心、周到,要体现物业公司良好的精神面貌。

二、上班纪律:上班时间根据公司工作安排,每天必须先到公司报到,然后外出工作,工作结束后,必须及时到公司签到;上班时必须穿工作服佩带工作证,以便接受业主、住户监督。

三、服务质量:根据客户的要求,按质、按量、按时完成,以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物,杜绝吃、拿等不良物为,一经发现,立即作辞退处理,情节严重者还要追究法律责任。

四、请假手续:请假手续必须要有请假条并写明事由,由主管批准,两天以上由经理批准。

五、加班制度:凡业主、住户有特殊情况需要加班,必须先报公司,并经其同意认可。

六、工作检查:公司将不定期的进行工作检查,听取业主、住户反映,如业主、住户反映该工作人员不能胜任时,公司通过核实后,将作辞退处理。

七、工作人员如有损坏住户财产,视损坏程度,扣奖金或照价赔偿。

八、凡业主、住户付给服务费一律上缴公司,若私扣服务费,一经发现,扣工资或奖金,情节严重者作辞退处理。

九、如违反以上条款者,公司将根据情节重给予月扣除奖或辞退处理。

物业公司有偿服务收费制度

一、公司开展有偿服务活动,以提高服务水平,便民利民为宗旨,不以赢利为目的。

二、收费的原则是保本微利、略有盈余,其收入能保证维持服务机构正常活动,在条件许可的情况下添置设备,增强企业发展后劲,提高服务水平档次。

三、做到"服务项目、收费项目、服务质量"三公开,自觉接受住户和上级检查。

四、服务人员在收取各项费用时,必须开具统一的一式三联的正式发票收据,严禁收款不开票或开白条,所收款项最迟在次日上缴财务部门,不得挪用。

五、严禁服务人员直接变相索要小费,严格禁收受红包、礼品,否则一经发现严肃处理。

六、公司设立投诉电话和投诉信箱,接受居民举报或投诉。

物业公司值班室工作制度


值班室是公司工作的指挥协调中心,协助公司经理指挥协调职能工作,管好财务室、档案室、前台接待及日常事务工作。具体工作职责如下。

一、实行24小时值班,接待业主、住户投诉,处理电话投诉、住户信箱投诉,及时安排职能部门上门为业主、住户提供服务。

二、指挥协调各职能部门工作。深入现场巡逻检查、考核、广泛征询部门员工和住户意见,完善和提高管理工作。

三、遇有突发事件时,值班员行使公司经理职权,由值班室统一指挥、协调部门采取应急措施,控制事态发展,并及时向上级和有关单位通报。

四、积极组织、协调公司开展创建"安全文明小区"、"全国优秀物业管理住宅小区"工作及其它评比活动。

五、充分发挥本部门"计算机辅助管理系统"的管理功能,提高公司指挥协调工作和财务管理、档案管理、人事管理、文件管理的自动化水平,逐步达到管理服务工作规范化、程序化、标准化。

六、积极与属地管理机构和外协服务单位(供电局、供水所、有线电视台、邮政电信局)及其它专业经营服务公司发展良好的业务关系、人际关系。

物业公司事务管理部工作制度

事务管理部是公司承担住宅小区物业规范化管理的职能部门,接受公司经理直接领导。具体工作制度如下。

一、管理物业范围包括住宅楼、商业铺面、综合楼、居民文化体育场馆,休闲活动地所,三车保管站和小区内市政设施。

二、严格贯彻执行国家和有关住宅小区开发建设,交接验收和使用管理的法规、政策和物业管理行政主管部门的有关规定及制度,(物业管理圈)禁止乱搭乱建,消除各种违章隐患,维护小区整体规划不受破坏。

三、制定、申报房屋大、中、小修计划和组织实施方案,审核施工预结算书,抓好现场质量控制和项目竣工验收工作。

四、严格按照省、市住宅小区竣工综合验收移交办法的规定,参与公司系统接管住宅小区物业工作,杜绝未经验收合格的房屋投入使用,系统接管设计、施工、竣工验收、使用移交等环节的档案资料。

五、完善、修订住宅小区管理制度、本部门工作制度和岗位职责,系统收集,整理管理档案,定期移交给档案室。

六、参照物价部门制定的收费项目标准,根据本住宅小区管理的实际情况,制定收费标准,经业主大会批准后严格执行。按时向业主收取各项管理服务费、商业铺面租金及委托代收的其它费用。

七、对违反住宅小区物业使用规定、违章装修,违反各项管理制度的行为及时制止,并进行有效处罚。

八、通过业主大会,组织楼长会议和其它社区活动,广泛宣传法规、政策和各项管理制度,培养住户爱区、护区的自觉行为,密切与住户的关系。

九、配合其它职能部门开展专项服务工作,通过巡逻,走访、回访住户,监督服务质量,反馈到职能部门和公司领导。

物业公司社区文化部工作制度
  
一、社区文化工作在公司经理直接领导下,由社区文化部文化部经理负责日常工作。

二、每年年初由公司会同社区文化部编制年度社区文化工作计划,内容包括:全年活动安排和计划,经费的筹措与使用,人员组织等。

三、公司从管理费及经营收益中拨出专款用于社区文化建设,并通过文化活动提高小区的知名度,吸引企业赞助、投资群众文化事业。

四、每年召开两次社区文化工作会议,总结经验,表彰先进,布置下阶段任务,明确活动内容和主题。

五、提供场地和经费,支持小区内成立各种文化活动团体,发现培养骨干,充分利用群众力量开展活动。

六、管理好各种室内外活动场地和设施,做到物尽其用,精心养护,合理收费。

七、搞好社区公共关系工作,利用各种媒体广泛宣传,树立高尚文明住宅小区的形象。
  
物业公司工程维修部工作制度

工程维修部是公司承担小区物业专业维修的业务部门,下设电工、水工班和木瓦班、采暖班,接受公司经理和值班经理的领导,具体工作职责如下。

一、开设供水、供电、供气表后日常维修及表前零修业务,协助供水、供电、供气部门对表前管道、配电房、水泵房和液化气分供站进行定期检修和大、中、小型修理,保证正常供应。

二、开展房屋(包括主体、天面、楼梯及扶手)、公共设施、道路、三车保管站(场)的日常养护维修、组织实施公司批准的大、中、小修计划和改建、扩建计划。

三、 开展机电设备、消防设施、防盗设施和公司器材的日常保养和定期检修工作;路灯、庭院灯即坏即修。

四、开展住宅小区排水、排污系统定期清理疏通工作。

五、经常巡视住宅小区,熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求;熟悉地上地下管线分布、走向、位置及养护办法;掌握使用状况,发现有损坏、跑冒不正常情况及时修理,业主、住户、商铺私搭乱改管线、超负荷用电等安全隐患。

六、严格按照公司经理核准项目和标准向业主、住户收取维修服务费,出具收据,及时上交财务。

七、建立房屋及重要设施的维修保养档案,定期移交档案室。

物业公司园林绿化部工作制度

绿化是改善生态环境、美化生活的一项重要工作,关系到小区的环境形象,直接反映了物业公司的管理水平,园林绿化部应高度重视这一项工作,严格遵守以下制度。
  
一、严格按照国家和市政府规定,确保住宅小区绿化率达到35%以上,绿化覆盖率40%以上,绿化完好率90%以上,公司以此指标考核绿化队工作。
  
二、积极培养各种花卉苗木,满足小区绿化的补植、更新和本公司用花需要,不断学习、研究新技术,积极引进和培育品种。

三、根据季节、天气和花卉品种确定浇水量,选用不同淋水工具,种植幼苗孔花壶,中苗用粗孔壶,大的、木质化或草坪用胶管套水龙头。花木、草坪每周淋透水1次,草坪土壤湿度不少于5厘米。注意节约用水,不用水时关紧水龙头,水龙头坏了应及时修理或更换。

四、除草及时,保持草坪、花圃清洁。结合除草进行松土、施肥;施肥应贯彻"勤施""薄施"的原则,避免肥料浓度高造成肥害。

①花木每季度除草、松土1次,并结合施肥,视植株大小每株穴施复合肥2-4两,施后覆土淋水。

②草坪经常修剪,草高度控制在5厘米以下,毎季度施肥1次,每亩施复合肥5-10公斤,施后淋水,或雨水后施用。

③绿篱在春、秋毎季度修剪1次,剪后淋水施肥,折合毎亩施复合肥5-10公斤。


五、发现病虫害要及时防治,不要让其蔓延扩大。喷药时,农药要妥善保管,要按防治对象配置药剂,按规章做好防范工作,保证人畜花木安全。在没有掌握适度的药剂浓度之前,要先行小量喷施实验后,才大量施用,既做到除病虫害又保证花木正常生长。

六、台风前对花木要做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作;风后清除花木折断的干、枝,扶正培植倒斜的花木。

七、培养员工的敬业精神,养成严格按操作规章施工的作风,加强业务培训,使员工成为一专多能的骨干力量。

八、爱护各种机械器具,使用时按操作规程,使用完后妥善保管,不经公司经理同意不得外借。
 
物业公司卫生保洁工作制度


为保持小区干净整洁,使住户享有优雅舒适的生活环境,结合住宅小区实际情况,特制订本制度。

一、卫生保洁员应热爱本职工作,培养良好的职业道德和敬业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用汗水赢得社会尊重和承认。

二、严格执行公司制定的以下卫生保洁工作程序,按时完成各项任务,并按规定的质量标准检查验收。

每天清扫小区内行车道路两次,上下午各一次。

每天早上6:00~8:00清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。

每天清运垃圾两次,早8:00--9:00,中午2:00--3:00各一次。

高层每天5:00--7:00清运一次,电梯间、楼梯每周擦抺两遍。

每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。

每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

每季度疏通沙井一次。


三、完成规定清扫任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境的行为。

四、业主、住户提出预约上门卫生保洁服务或报告管道堵塞时,必须在24小时内处理完毕。

五、保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即以清除,如工作量较大,应向领导报告,组织人员进行清扫。

六、认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具的,要照价赔偿。

七、严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病,事假须得到上级批准。

八、注意仪容仪表,上班时应着工作服,配戴岗位证,不得穿拖鞋、短裤上岗。

九、符合下列条件之一者,将酌情给予嘉奖、晋升。
(1)对搞好卫生保洁管理,提高服务质量有重大贡献者;
(2)在服务工作中,创造优异成绩者。

十、违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。

物业公司保安部工作制度
 
保安部在公司经理直接领导和属地派出所指导下,负责落实小区治安防范、交通管理和防火防灾等安全措施。为保障业主、住户生命及其财产的安全,特制订本制度。

一、建立以优秀复员退伍军人为主的作风过硬的保安队伍、交通管理队伍和兼职消防应急分队;组织由全体保安人员、绿化人员、保洁人员为主的义务消防队。

二、配备巡逻车、保安警具、防暴防护装备和先进的无线通讯系统,提高突发事件处理能力。

三、安装防盗、消防报警系统和自动监视系统,改造业主、住户防盗网,加装紧急逃生出口;业主、住户室内安放泡沫、干粉灭火器并定期检查、维修。

四、聘请公安、武警、消防官兵进行法律、法规和职业道德教育及各项技能培训,举办治安、交通、消防知识竞赛,提高队伍的业务知识水平和战斗力。

五、组织消防队员和业主、住户进行多层、高层楼宇实地消防、急救和疏散演习。

六、实行24小时全天候值班巡逻,消除各种不安全隐患,发现异常情况及时报告处理。

七、广泛开展各种宣传活动,在全体居民普及消防知识和治安防范知识。通过板报、宣传栏和登门宣讲、示范灭火和逃生的应急程序,传授火警、匪警发生时的应急措施和救护知识,教育群众"居安思危",开展群防群治。

八、调解住户间的纠纷,协助处理住宅小区内各种违章行为,积极协助派出所有关户口管理、暂住人员管理和治安调查取证工作。

物业公司保安人员工作制度
   
为加强防范,完成治安保卫工作,保障业主生命财产的安全,特制定保安员工作制度如下:

一、仔细查问外来人员情况,登记其姓名、身份、证件、工作单位或住址、被访人姓名、出入时间等。"三无"人员一律不得入内。

二、对装修及施工工人要凭证出入,无临时出入证者不得放入,禁止各种修补、买卖、收旧等流动闲杂人员出入,不准装修擅自进入小区内找生意。

三、机动车辆驶入要登记其车牌号码、驶入原因等,驶出时要注意内装载物品,如有可疑要待查后方可放行。

四、对业主、住户及来访人员均要以礼相待、热情友好、不卑不亢,任何情况下均不得与住户吵嘴,发生纠纷时由公司处理。

五、严格遵守上下班时间及值班纪律,做到仪容严整,文明执勤。上班时间不得与他人闲谈、玩电子产品及其他与值班无关的事情。

六、值班保安员要坚守好本职岗位,不得擅离职守。要与队友团结协助、密切配合、相互照应,共同完成值班任务。正常情况巡逻,一次不能超过十五分钟,吃饭时轮流,不可两人同时离开,留守的队员应来回巡逻,加倍提高警惕。

七、当班时要认真记录班上情况,认真登记来往人员,车辆情况,交班时要主动介绍本班情况,所配警器、登记本、坐椅、水壶、门匙等要点验清楚,如数交于下班队友。

八、保安部领导要以身作则,言传身教,具有责任心及组织领导才干,每日最少查哨3次,每月向公司领导做一次工作汇报。(物业管理圈)对每个队员工作表现做出评价以决定其奖惩。全体人员必须服保安部经理的领导。

九、停车场岗哨时刻不能离开岗位,树立良好威严的治安形象,作好登记及升降栏杆,业主、住户搬家或搬贵重、大件物品离开本住宅小区,要主动询问其情况,以防偷盗。

物业公司保安队治安执勤制度


一、叫岗:由带班员统一叫岗,在10分钟内到值班室。

二、交待任务:带班员对执勤人员集合、整队、整理服装、检查装具内容,明确任务,提出要求。

三、上岗:由带班员统一带队列队到各岗位。

四、换岗:保安员互相敬礼,交换位置后上班保安员尾随换岗人员后面行进,新上岗保安上岗。

五、检查:在执勤过程中,当带班员检查到各哨位的保安员时,保安员应向带班员敬礼后汇报有无情况,带班员应向保安员还礼。

六、一个接一个的岗位换完列队回到值班室,由保安员向带班员汇报,带班员进行讲评,解除装具回宿舍,15分钟内巡逻一次,如在半小时内双方未见即可向友邻讯问或向值班室报警。

物业公司水、电机械设备维修、保养制度

一、消防系统
(一)水泵每星期试运行一次,每次以不少于十分钟为宜。
(二)水泵轴承每季度加油一次(如无油杯的加黄油);电动机轴承每半年加油一次。
(三)每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏,密封是否良好,如有毛病应及时进行维修。
(四)供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。
(五)每周检查消防带一次,如发现有潮湿应及时进行凉晒,如有霉坏应及时更换,以利应急使用。
(六)灭火器的药应每年定期更换或补充一次。
(七)报警系统每星期检查一次是否灵敏。
(八)每周检查水泵接合器、消防栓是否完好,检查消防器材是否损坏丢失。

二、供水系统
(一)水泵每周轮换运行。
(二)水泵轴承每季度加油一次;电动机轴承每年加油一次(没有油杯的加黄油)。
(三)每周检查闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封,是否良好。
(四)水泵每半年保养一次,对磨损零件及时进行更换。
(五)每年清洗水池两次,时间为五、九月份。
(六)每月检查水表一次,发现有问题的应及时更换或修理。
(七)水泵运行完好的质量指标:

1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全完好,完整,紧固。每一个放水阀、星形环完好。

2、仪表方面,要求电流表、电压表、压力表齐全准确。

3、出水闸门、逆止阀、进水闸门齐全完好,盘根密封良好,合乎要求。

4、泵体各部分连接严密,不漏水。

5、油圈齐全,油质合格,油量适中,不漏油。

6、轴承温度不得超过60~65℃,运转不得有异常震动。

7、电机温升不超过铭牌规定,绝缘电阻要符合要求。

8、过流及欠压保护齐全。

9、接线齐全,导电良好,接地合格。

10、设备无油垢、无积尘、机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐,油料要加盖。

11、有技术档案,供、排水图。


三、供电系统
(1)检查变压器的油量位置是否适当。
(2)所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。
(3)运行中的开关、母线、接头等一切载流导体,有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
(4)变压器在运行中应监视:

1、电流、电压的测量读数。

2、声音是否正常。

3、油面温升有无超允许范围。

4、油面指示计的油色有无异变。

5、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。

6、箱壳有无漏油现象。

7、金属外壳的接地线是否合格。

(5)运行中的变压器绝缘油,每年应作一次简单化试验。
(6)检查电缆坑有无积水,如发现积水应及时清除。
(7)配电室应做好通风和降温工作,一般室内温度不能超40度为宜。
(8)配电室每星期吸尘一次,保持室内清洁、干净。
(9)各开关要标明控制供电范围,以利工作。每星期检查一次各主开关接触是否良好。
(10)每月检查电表一次,发现有问题的应及时处理。
(11)公共照明及其它开关的维修更换。
(12)湿式变压运行完好,符合质量标准:

1、螺栓、吊环、密封垫齐全、完整、紧固。

2、油质合格,油量适当,油标完整、清晰,油门耐压合乎要求,油门压试验,记录有效期为一年,压、强度油标完整、清晰。

3、通气孔不堵塞、有护圈、放油孔不漏油,有护铁。

4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。

5、油箱各部位不渗油,无严重变形,散热管不堵塞,温升不超过铭牌规定。

6、高压侧绝缘电阻不低于250兆欧,低压则不低于35兆欧。

7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地,接地电阻每年测一次。

8、无积尘、无积水、无油污、无淋水,周围清洁,无杂物。

9、有检修记录和测试记录,试验有效期为二年。

(13)干式变压器运行完好质量标准:

1、螺丝、垫圈线阻齐全、完整、紧固、密封良好。

2、接线紧固、齐全、导电良好,合乎防爆要求红绝缘电阻良好。

3、外壳接地良好。

4、外壳托架无严重变形无锈蚀。

5、壳内清洁无积水、壳外无积垢、无污泥。

6、有检查记录。

(14)柴油机:

1、每月试运行柴油机二次,时间30分钟。

2、每月清刷加油一次。

3、每年进行保养一次。

4、每部柴油机一般应保持足够载机五个小时的用油。油箱应每年清理一次,以保持油质纯净。


物业公司器械设备管理制度


电视监控器、火情监测仪及其它报警设备,是保证安全、维护治安的武器,使用其工具器械的人员必须严格遵守以下管理制度。

一、火情监控、电视监测设备属公共财产,治安人员操作时,必须严格按操作规程科学使用,不得违章,严防他人动用或转借他人使用。

二、对讲机只供执勤人员执勤使用,严禁用作其它用途,特殊情况须经批准。

三、未经批准不得将对讲机带出区外,确属需要须报经主管人员批准。

四、对讲机不得乱扭、乱调、乱拆除。

五、电视录像监控,不得乱录、乱调、乱扭。

六、凡违章操作私自乱动损坏设施零件、机器者,当事人应负全部或部分经济损失并给予一定的行政处罚。

往期精彩回顾

物业公司入驻新小区需要准备哪些资料?

物业安全管理手册(含:隐患排查清单)

怎样管理监控室、消防控制室?

违规装修,数罪并罚,后果很严重!

物业公司经营分析报告PPT

物业温馨提示:楼道堆杂物,危害可不小

物业管理知识“百条问答”


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