业主哪些事项必须告知物业？依据在哪里？

一、清单

业主作为建筑物区分所有权人，对其专有部分享有专有权，可以行使对其专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，包括对自己房屋进行装饰装修的权利，他人无权干涉。

但是根据《民法典》第九百四十五条“【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。”

由此可知，以下这五件事，业主应依法告知物业服务人：

1.装饰装修房屋

2.转让物业专有部分

3.出租物业专有部分

4.设立居住权

5.依法改变共有部分用途

二、理由

1.业主装饰装修房屋应事先告知物业服务人。

由于业主的专有部分与其他业主的专有部分，以及全体业主的共有部分紧密结合或者相邻，业主在进行装饰装修的过程中，会影响到其他业主的利益甚至是全体业主的共同利益。

例如，对房屋进行装饰装修，往往可能会发出噪音，产生大量的装修垃圾，造成管道堵塞、地面渗水等情况，可能改变建筑物的主体结构或者承重结构，甚至造成房屋倒塌等严重后果，影响全体业主的人身和财产安全。

因此，业主装饰装修房屋应当事先告知物业服务人。

业主装饰装修房屋，不仅应当在动工前告知物业服务人，而且应当遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

这主要是因物业服务人比较了解物业的实际情况，可以向业主提供必要的信息，并提示合理的注意事项，以免业主在装饰装修的过程中对建筑物尤其是建筑物的共有部分造成损害，造成其他业主的损失。

2.业主转让、出租物业专有部分，设立居住权，应当及时将相关情况告知物业服务人。

业主转让其房屋的，原业主将退出物业服务合同，由新业主替代原业主成为物业服务合同的当事人，享受合同权利，履行合同义务。

如果原业主不将转让的情况告知物业服务人，将导致物业服务人不知新业主为新的合同相对人，不了解房屋的权利归属，不便于物业服务人的服务和管理，也可能使物业费的收取难以进行，损害全体业主的利益。

3.业主改变共有部分的用途，应当由全体业主依照法律规定的程序共同作出决定，并及时将情况告知物业服务人。

这主要还是为了便于物业服务人及时掌握物业服务区域内的情况，便于物业服务人对小区的服务和管理，维护全体业主的共同利益。

三、法条

《民法典》第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

（网络配图）

四、案例

业主周某在房屋装饰过程中，将其二楼商铺与陈某104号商铺内相连接的消防管和消防阀门拆卸。拆卸后周某未采取相应处置措施，亦未告知陈某和物业公司。

2021年4月19日，物业公司在未通知业主的情况下，对消防管道进行打压测试，并导致陈某104号房屋过水并被水淹。陈某得知情况后向物业公司反映，次日，物业公司在周某门前张贴《关于尽快恢复消防设施的告知书》，告知其因将商铺隔壁商铺消防管及消防阀门拆卸等行为造成该商铺及隔壁商铺跑水，告知其务必于一周内予以恢复。

陈某为明确损失，委托第三方进行评估，该公司于2021年4月22日出具鉴定意见，认为“因商铺消防管道被他人拆坏，导致物品损坏造成的物品损失价值公估结果为人民币44742元”，陈某支付评估费1300元。

陈某遂向法院提出诉讼，请求依法判决周某、物业公司赔偿原告经济损失共计56042元。

法院认为，周某作为小区的业主，在装修房屋时有义务保护公共设施的完整，不得侵犯他人的合法权益。

《民法典》第九百四十五条第一款规定“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查”，现周某在装修房屋过程中，未告知物业服务人的情况下，擅自拆卸消防管和消防阀门，违反了上述规定，因此给陈某造成的损失，应予赔偿。

物业公司作为该小区的物业服务单位，实际收取了物业费，就应当履行对小区提供相关管理和服务的义务，其在管理和服务过程中，在对消防管道进行打压测试前，未告知业主的行为系过错行为，违反了《小区物业服务合同》第32条“事先告知业主或物业使用人”的规定，因此造成的损失，应予赔偿。

但物业公司进行的是打压测试，如果没有周某拆卸消防管和消防阀门的行为，则不可能出现严重漏水情况，故周某的行为系造成本案损害结果的主要原因、物业公司的行为系造成本案损害结果的次要原因，各自应当承担相关应的责任。

法院酌定由周某承担90%，计款50438元，由物业公司承担10%，计款5604元。

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