催费招数及法律法规依据 | 物业费合集
秘籍一：适时提醒
对象：未交费的全体业主。
招数说明：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。
故我们应根据业主家的背景，客户类型进行分类，通过短信、电话、微信等形式提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物业费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
注意事项：高瞻远瞩，步步为营。第一次与客户接触，是建立良好关系的开始，切忌态度强硬，应给客户留下更多人性化服务感受。如客户提出无理要求，宜用缓兵之计，即使明知最终结果也不能妥协，第二次接触再拒绝，客户也大多可以接受。
秘籍二：断其后路
对象：满口答应，却总不出现的业主。
招数说明：很多业主认为物业费能拖就拖，接到电话之后含糊其词，“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交。
而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。
注意事项：
1、如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供付款二维码，并确定付款的时间。
2、如果业主一直含糊其词，说”最近”“这两天会来交”，则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
3、确定时间后一定要按时间持续跟进。
4、在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他。
“断其后路”案例：业主何老师之前有几个月的历史欠费。电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。
在沟通过程中，小X建议业主通过转账方式支付，“老师，像您这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也不方便。我把公司账号发到您手机上。”
发送账号后，过半小时，再次联系业主。“何老师，账号您收到了吧，您看哪天有空转呢，我好让财务帮您注意着，及时登记交费信息。”何老师同意了两天后转账。
两天过后小X继续打电话给何老师：老师，您已经转账了哈，我跟您确认一下转账的时间和金额。（一定要非常诚恳坚定地认为他已经转账了，哪怕你已确定没有）
如果他说还没有转账，就继续说：”那您看这个周末之前可不可以啊，到时候我再跟您确认……就这样，他第一次说不好意思还没有转账，第二次是还说没转，到第四次就不好意思再说了。几次下来，何老师也就“不想再被烦”直接转了。
秘籍三：
苦肉计
对象：欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。
招数说明：业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以工作忙，忘记交费为由，不及时缴纳物业费，当然也没有明确表示拒缴。
注意事项：
1、了解对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建议对性格暴躁，没有耐心的业主使用。
2、面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解。
3、与业主建立良好关系，使其信任你。
4、利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。
说话技巧：
“我知道您不是有意欠费，只是前几天上司当着部门所有同事的面，提到我负责的片区收费率是部门最低的，个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑自己的工作能力了……”
“说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话，打扰您工作、生活。每次给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不好意思的是欠费的业主），真的让我很为难……”
“今天我们部门开会，我还挨批来着……”
秘籍四：地毯搜索
对象：无法取得联系的业主。
招数说明：业主在买房、收房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初留下的电话号码及上门联系业主，这时就可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式。
注意事项：
1、与开发商联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得购房时身份证复印件上的地址；
2、利用日常工作中积累的信息，如来电显示的电话、装修登记信息；
3、通过其他业主、业主亲朋好友、工作单位等渠道获得联系方式。
询问业主联系方式时的说话技巧：
1、语气急切，“逼迫”对方告诉你，如：“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，打电话一直打不通，您看您那儿有业主其他的联系方式吗？”
2、“利诱”对方告诉你，如：“我们寄给业主的快递被退回来了，现在联系不上他，想看您那儿有没有他的其他的联系方式，或者其他的地址？”
秘籍五：统一战线
对象：因房屋问题拒交物业费的客户（整改户）。
招数说明：房屋质量存在问题，业主对地产商不满，物业公司可借此机会，充当业主与地产商的润滑剂，加强感情联络，博得业主信任。
注意事项：
1、因整改拒交物业费的客户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，进而获得认可和信任。
2、对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主通知参加社区活动、社区体检，或提供其他增值服务等方式联系。
3、在与业主的联系中，一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件。
涉及到赔付的客户，可请开发公司给予一定支持，将结清物业费作为赔付协议的处理项之一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处，获得业主同情。
说话技巧：
您好，关于XX维修整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先让地产商维修，待维修完毕后，物业会尽量协助您与地产商协商，解决赔付事宜。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。
您好，这个事情，小X肯定会尽全力帮您和地产/施工方协商，但是相对的，也希望XX老师也能配合我们……
秘籍六：糖衣炮弹
对象：曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主。
招数说明：某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费。对于这类客户，一味地催费，只会加大负面影响，而不催的话，会使欠费金额越来越大。这时“糖衣炮弹”法就是一个不错的选择。
注意事项：
1、如果业主对于我们服务的不满是出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。
2、对于此类业主的报事等要特别的敏感，客服负责人可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工作的细致。
3、当园区里有什么活动的时候，可以微信、短信或者电话的方式，特别通知此类业主，让其感到自己是备受关注的。当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到大家庭的温暖。
4、使用此招时，一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄”。
说话技巧：
1、您好（亲近的称呼），我今天看到您的报事，咱家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗？……；，以后家里有什么事的话，直接找我就行。
2、现在我们园区里准备举行XX活动，您家里有老人（小孩），有时间过来参加一下嘛，活动应该挺有意思的。
3、现在我们正在调查业主对物业的意见或建议，您也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。
“糖衣炮弹”案例：XX业主因与楼上邻居发生冲突，一直没有协调下来，导致长期欠费。
某天小X看到该户业主的报事记录，便上门询问报事是不是已经处理好，对其中的服务有什么不满意的。过后，小X又以相同的方式间接向业主传递了物业服务的舒心与周到，每次社区有活动小X总是第一时间通知该业主。
期间，小X与业主的关系也拉近了，在与业主聊天的过程中，再次谈到与楼上的协调问题，业主也不再强硬。问题解决了，业主也主动来交了物管费。
秘籍七：全民总动员
对象：能联系上业主，但一直以工作忙、不在家、无时间来前台等原因拖欠费用，且迟迟不露面，不交费的客户。
招数说明：业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用。因电话沟通力度小，故充分利用各部门资源，利用一切“眼线”，关注业主动向，凡遇到业主均当面提醒，以达到收回欠费的目的。
注意事项：
1、凡客户来访，均确认是否欠费，根据欠费情况判断是否属于特殊客户，如不是，应当面提醒其缴纳；如是，及时询问客服部经理，是否需要当面沟通，以确认收费。
2、对于始终不露面的客户，可将户位及相关信息传递保洁员、门岗，遇业主回家时，先当面友好提醒业主，再及时联系客服中心，由客服中心人员伺机上门沟通收费事宜。
3、通过多种途径（如业主群），查到与业主有关联人员的相关信息，告知业主亲人其欠费的情况，请代为传递。
说话技巧：
1、您好，很久没见您回来。工作很忙吧！对了提醒您一下，物业费到期了，别忘了哟（保洁员、门岗）!
2、您好，我们这个办公软件都是联网的，一直显示您家物业费暂未结清，是不是比较忙，把这事忘了啊（前台）？
3、上门收费：您好，因为您最近比较忙，没时间去客服中心，所以我们今天特意将收据（或发票）给您送上来（潜台词是让他现在交费）。
秘籍八：公司行为催费函
对象：部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物管费（如邻居占用公共区域、公摊水电不合理等），在已经过多次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责时），但对方仍不肯交物业费，想借机得到进一步好处或实惠的业主。
招数说明：此招将员工与业主间的个人沟通行为转换为公司层面的正式行为，使客户产生逼迫感，打消其“讨价还价”“你们拿我没办法”“能拖一时是一时”的念头。
注意事项：
1、催费函上一定要有该业主的欠费明细及缴费方式，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。
2、催费函寄出1周内，请勿主动联系业主，要知道你找他还是他找你，决定了最终的主动权在谁手上。1周后，如业主未主动联系，应及时与其取得联系，探听情况。
说话技巧：
1、您好，我和您沟通这么久，也是想解决这个问题，我一直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望您和公司闹僵呀，那对双方都没好处，是吧。
但是，话又说回来，公司作为一个企业，肯定有制度和利益在，毕竟公司要养活好几千人，你觉得呢……（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意，以保证说服力）。
2、您好，我觉得您还是交了好，您想，难道你交了我就不为您服务了吗，肯定不可能嘛。相反的，你不交，我也没办法向公司交代嘛，人家认认真真缴费的业主都没帮，却帮没缴费的，你说这说得过去吗。
而且，你这么拖着，最后公司没有办法，还不是只有采取合法手段来维权，何必呢（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在法律上他是站不住脚的）。
3、要不这样，XX，我帮你想想办法，看能不能向公司申请违约金减免，在我能力范围内的，我肯定会帮你争取（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给予小利推动其缴纳）。
秘籍九：法律途径律师函
对象：所有关怀、催缴均无效，恶意欠费6个月以上，发2封催费函给业主。
招数说明：此招能震慑恶意欠费客户，消除某些客户认为物业是弱势方，拿其没办法的观点。
法律诉讼有效的文件：
1、催缴记录，有效期3年以内，需要书面本人签收，或邮局、快递发送记录。
2、邮寄地址不准确，与业主联系不上，以业主在物业联系表上登记的信息为准。如空置，可将通知贴在户门上，拍照保存；如出租，通过租户与业主联系。
交纳物业费的法律法规依据
《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。
第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《物业服务收费管理办法》第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
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