《民法典》关于物业服务合同的规定
物业服务合同主要包含物业管理的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等重要内容。
今天我们就大家关心的一些物业服务合同问题，结合相关法律法规政策进行解答。
《民法典》第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
一
前期物业服务合同由谁签订？业主是否有约束力？
我国住宅小区的物业管理分为两个阶段，在前期物业阶段，建设单位应当按照法定程序选聘前期物业服务人，并签订前期物业服务合同。
业主委员会与业主大会成立后，可以依法重新选聘新的物业服务人订立物业服务合同。
物业合同的主体存在二重特性，在形式层面，建设单位和业主委员会作为合同缔约主体，并不承担合同的主要权利义务，不属于合同的履行主体；在实质层面，业主是享受物业服务合同利益并负担支付对价义务的合同主体。
法律规定，物业服务合同直接约束业主，因此不能以不是合同当事人为由拒绝履行相关义务。
相关法律法规
《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
二
物业服务到期未续签，物业服务人继续提供服务的，此时物业服务合同有效吗？
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。
相关法律法规
《民法典》第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
三
物业服务合同终止的，原物业服务人应当履行哪些义务？
合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
相关法律法规
《民法典》第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
四
房屋出租后，物业费由谁交纳？房屋出售后，所欠物业费由谁交纳？
如果房屋租赁合同或二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定；如果未约定的，由业主或原业主向物业公司支付。
相关法律法规
《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
五
业主可以以未接受或不需要物业服务为由拒缴物业费吗？
不可以，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
相关法律法规
《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
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