物业公司防汛方案

水利部发布，

4月1日起我国正式进入汛期。

受极端气候影响，

今年汛期我国总体形势

旱涝并发、涝重于旱。

闻汛而动 有备无患

做好防汛准备

筑牢汛期防线

什么是防汛

防汛是指为防止和减轻洪水灾害，在洪水预报、防洪调度、防洪工程运用等方面进行的有关工作。汛的含义是指江河、湖泊等水域的季节性或周期性的涨水现象。降雨的特性：降雨可按空气上升的原因，分为峰面雨、地形雨、对流雨和台风雨四类。

第一章
防汛工作要点

一

工作宗旨：

生命至上，安全第一

二

工作目标：

完善物业管理区域防汛体系，落实各项防汛制度，自查消除防汛隐患，提高应急抢险保障能力，把灾害造成的损失和影响降低到最低程度。

三

工作要点：

1.明确汛期时间。每年6月1日至9月15日，其中7月20日至8月10日是主汛期。

2.落实防汛责任。物业项目负责人是本项目防汛工作第一责任人， 全面负责防汛准备、汛期指挥、协助抢险救援等工作；物业项目主管领导为防汛工作的主要负责人，负责督促在管项目各项防汛工作的落实。3.建立防汛值班制度。物业项目应在项目公示栏或明显位置公布24小时应急电话，并安排专人值守。在遇各类险情和突发事件时，值班人员要在30分钟内分别向项目属地的防汛指挥部和住建委、房管局报告，在开展处置的同时，要及时续报进展情况信息。4.制定演练应急预案。各物业项目应结合项目实际及历年受灾情况，制定可操作性的防汛应急预案，并在汛期前组织不少于一次的防汛应急演练，确保各项目负责人和一线工作人员能够熟练应对防汛应急情况。物业公司防汛应急演练方案（附：视频讲解）

第二章

隐患排查和物资准备

一

九种常见隐患的排查及处置

物业项目负责人应结合历年汛情于每年3月—4月组织防汛专项检查，及时处置检查中发现的问题。

本手册列举了9种常见隐患的排查及处置，以供参考。

1

地下车库出入口、地下室及人防出入口、首层出入口

逐一检查项目地下车库、地下室及人防、首层出入口，对低于室外地面及易发生雨水倒灌窗井的部位，应配备挡水板、防汛沙袋等堵水物资，沙袋码放及挡水板高度不低于50厘米，有条件的可砌筑挡水台。

2

外围排水管线

对照室外管网图和实地情况，对所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线进行检查，并检查排水管线与周边市政排水管网的接口，发现井盖和井篦破损、管线堵塞或不畅通（例如：管线坍塌、积水超过排水管、有垃圾落叶等杂物），及时维修或清理，并注意做好检查、清理和维修的工作记录。

3排水泵及其控制柜（箱）

对照排水系统图，对项目内污水井、集水坑的排水泵逐一检查，重点检查运转及排水情况。由工程维修人员进行点动测试后，若出现不能正常启动、运行有异响，或管道及法兰接口渗漏等现象，应及时修复。点动测试后，将控制柜（箱）开关恢复至“自动”位置。→物业企业安全生产季度、年度检查表，专项检查表，汛期检查表（BG-AQ-046~048）
4

屋面防水及保护层

对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查，如发现防水层或保护层鼓包、破损、裂纹、接口开裂等现象，应及时修补，并进行不少于48小时的闭水实验，确认无渗漏点。
如汛情来临前无法修复， 应用苫布或油毡遮盖可能漏水的房屋顶面，告知顶层业主屋面防水破损情况，提前做好准备，避免扩大损失。
5屋面雨水排放系统对屋面的雨水落水口、落水管进行检查，清理屋面的杂物，确保雨水落水口无堵塞，管线畅通。对于管线开裂、脱落、渗水等，及时更换或修复。
6项目内公共照明

项目内的公共照明包括：路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯（箱）及相关配电柜（箱）。
对上述内容进行逐一检查，出现安装松动、柜（箱）体破损等，应加固或更换，发现接线裸露的进行绝缘处理。
7

道路、散水、围墙、人造景观

发现塌陷、倾斜、沉降、裂缝等问题，应及时修补。修复期间应在作业区域设置围挡，并于显著位置设置警示标识。
8楼外立面楼体外立面包括：外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗（楼道）和其它悬挂物等。
对上述内容进行逐一检查，发现渗漏、安装不牢固、锈蚀、起鼓、开裂、风化、脱落等，应及时修补。修复期间应在作业区域设置围挡， 并于显著位置设置警示标识。对于需要分流的区域，应加设指示标识， 引导人员或车辆由安全路线通过。
9避雷设施每年汛期前，应当对避雷设施进行专业检测。根据检测结果进行整改。

二

物资准备

防汛物资配备的种类及数量可根据各项目历年受灾情况、隐患排查处理情况和实地情况科学配置。河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备力度。
1

物资的存放

防汛物资应放置在防汛重点部位附近或集中存放在专门区域，避免阳光暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，存放的部位应设置明显标识，标注防汛物资种类和数量。
2防汛物资种类较多，各项目应根据物资用途，结合重点防范部位科学选配，主要包括以下几个方面：（1）设施设备间、地下车库、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋；（2）低洼处易积水部位，应架设污水泵，一般分为交流电和燃油污水泵，注意柴、汽油的日常保管场所和条件应符合易燃易爆品的管理要求，并定期对发电机进行启动式实验；（3）楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标识，包括警戒带、隔离墩、警示灯等；（4）历年汛期曾出现过断电的项目，还应配备专业照明设备，包括应急手持电灯和小型发电机组；（5）除上述物资外，各企业可根据实地情况选择性配备榔头、锤、斧、手锯（鸡尾锯）、电工钳（或断线钳）、铣、铁锹、水桶、掏水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车等物资。

三

沙袋及挡水板的使用

沙袋和挡水板是各项目在防汛工作中必备的防汛物资，本手册列举了挡水板的制作方法及沙袋的码放标准，供各项目参考。
1

挡水板的制作方法

挡水板的材质应选择重量轻、不易腐蚀的材料。如塑料板、不锈钢板或进行防锈处理的钢板。安装时可采取边侧立式卡槽或后方档杆的方式，如阻挡面过宽，应使用板材之间固定链接（可用紧固夹子） 和45度角支架的方式。
2

防汛沙袋的配备

防汛沙袋主要有两种：一是普通沙袋，二是新型的膨胀式沙袋。
普通沙袋是由高密度的帆布和沙子制成，新型膨胀式沙袋是由高科技吸水材料作为填充物而制成，用于围挡漏洞、暗沟和暗洞的堵塞。
普通沙袋使用时应按堆叠错位的方式进行码放，依次一个压着一个的放置，码放高度如超过50CM，应在其堵水下方增设45度角的围堵坝，以加强堵坝的稳固性；新型膨胀式沙袋码放时，应层叠码放，尽量靠近边缘，码放高度应占孔洞高度的四分之三左右。
防汛沙袋平时放置在干燥、通风处，使用过后应应在通风干燥处控水晾干。第三章
汛情识别及应对措施

汛情预警由低到高划分为一般、较重、严重、特别严重四个预警级别，并依次采用蓝色、黄色、橙色、红色加以表示。当预警发布后，启动相应级别的预警响应，并视情启动应急处置行动。

一

通过以下方式掌握汛情预警级别

1.报纸、广播、电视等媒体发布的实时信息；2.登录XX市防汛抗旱指挥部网站，在左上角预警信息栏目查看。

二

各级汛情预警的应对措施

1蓝色汛情预警：主要道路和低洼地区开始积水，部分路段和低洼地区积水深度可能达20cm。
应对措施：（1）项目负责人到现场值守，非当班保安及相关人员在现场备勤， 通知专业（电梯）公司维保人员现场备勤，直至预警解除；（2）对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行排查，确保设施设备使用正常、无运行隐患；（3）检查防汛物资（沙袋等）的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效；（4）在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识；（5）关闭或停止室外用电（如霓虹灯、LED屏、水景观等），对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门。
2黄色汛情预警：主要道路部分路段和低洼地区积水深度可能达20cm 以上、30cm以下。

应对措施：（1）项目负责人到现场值守，非当班保安及相关人员在现场备勤， 通知专业（电梯）公司维保人员现场备勤，直至预警解除；（2）对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行排查，确保设施设备使用正常、无运行隐患；（3）检查防汛物资（沙袋等）的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效；（4）在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识；（5）关闭或停止室外用电（如霓虹灯、LED屏、水景观等），对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门；（6）项目负责人立即组织人员对地下车库出入口、地下人防出入口、供电设备间、燃气设备间、供水设备间、热力设备间进行巡查；（7）在屋面出现漏雨的部位，用苫布或油毡遮盖，同时用铁丝等固定；（8）宜通过电话通知、发送短信、张贴通知等方式，通知业主关闭门窗、自低洼处移走车辆等；（9）每隔一小时向物业项目负责人报告情况。
3橙色汛情预警：主要道路部分路段和低洼地区积水深度可能达30cm以上、50cm以下，部分立交桥下积水深度可能达50cm以上、100cm以下。

应对措施：（1）项目负责人到现场值守，非当班保安及相关人员在现场备勤，通知专业（电梯）公司维保人员现场备勤，直至预警解除；（2）对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行排查，确保设施设备使用正常、无运行隐患；（3）检查防汛物资（沙袋等）的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效；（4）在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识；（5）关闭或停止室外用电（如霓虹灯、LED屏、水景观等），对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门；（6）项目负责人立即组织人员对地下车库出入口、地下人防出入口、供电设备间、燃气设备间、供水设备间、热力设备间进行巡查；（7）在屋面出现漏雨的部位，用苫布或油毡遮盖，同时用铁丝等固定；（8）宜通过电话通知、发送短信、张贴通知等方式，通知业主关闭门窗、自低洼处移走车辆等；（9）每隔一小时向物业项目负责人报告情况；（10）重点区域、安全警示标识的部位设专人看守；（11）所有电梯升至安全层站（安全层站根据各项目自行设定，原则上为2层以上）；（12）视情况启动排水设备。
4红色汛情预警：主要道路部分路段和低洼地区积水深度可能达50cm以上，部分立交桥下积水深度可能达100cm以上。
应对措施：（1）项目负责人到现场值守，全体人员上岗，通知专业（电梯）公司维保人员现场备勤，直至预警解除；（2）对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行排查，确保设施设备使用正常、无运行隐患；（3）检查防汛物资（沙袋等）的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效；（4）在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识；（5）关闭或停止室外用电（如霓虹灯、LED屏、水景观等），对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门；（6）项目负责人立即组织人员对地下车库出入口、地下人防出入口、供电设备间、燃气设备间、供水设备间、热力设备间进行巡查；（7）在屋面出现漏雨的部位，用苫布或油毡遮盖，同时用铁丝等固定；（8）宜通过电话通知、发送短信、张贴通知等方式，通知业主关闭门窗、自低洼处移走车辆等；（9）每隔一小时向物业项目负责人报告情况；（10）重点区域、安全警示标识的部位设专人看守；（11）所有电梯升至安全层站（安全层站根据各项目自行设定，原则上为2层以上）；（12）视情况启动排水设备；（13）根据雨量和积水情况，及时用沙袋或挡水板形成围挡，同时，在辖区门口或地库入口前，设专人引导车辆向安全地带停放；（14）监控画面切换到各重点部位，对其进行实行管控处理，必要时派人到现场看护，避免无关人员靠近；（15）安排专门人员在现场对设施设备进行监控，尤其是供电和排水设备。如配电室出现进水情况，立即进行断电处理，并向供电部门报告。特别注意：一旦出现停电、地库内出现积水等险情，项目负责人应当立即上报属地街道（乡镇）和区县防汛指挥部门，并配合完成抢险的工作。第四章
九种汛期可能出现的险情及应对措施

本方案列举了九种险情及其常规应对措施，供各物业项目参考。

一

低洼处

（包括：下沉式广场、半地下房屋建筑、水景观等）积水

1.检查低洼积水处的雨污水井及排水管线，确保排水畅通；

2.当降雨量较大且持续时间较长，造成的积水面积及深度不断增大时，可采取打开雨、污水井盖的方法来增大排水量；

3.雨污水井盖打开后，应设置安全警示标识并派专人看管；

4.当上述措施不能使积水消退且继续增长的，应在积水区域加装排水泵，采取机械增压方式强制排水，同时疏散积水区域周边的人员、物资，并上报属地防汛办公室及住建委或房管局。

二

市政道路积水涌入小区

1.在积水涌入处采取必要的堵水措施（如安装挡水板或码放沙袋），减缓积水的涌入速度；

2.检查涌入点周边区域排水设施，确保畅通；

3.当积水深度不断增大时，应立即使用水泵向外排水，并组织积水区域周边人员、物资的疏散，同时上报属地防汛办公室及住建委或房管局。

三

排水管网反压喷涌

1.在涌水点码放堵水沙袋，减缓涌水速度，控制涌水区域；

2.对反压喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，对水位高于排水管口的，应用排水泵强制排水，使水位降至排水管口以下；

3.疏散涌水点周围的人员和物资，上报属地防汛办公室及住建委或房管局。

四

雨水管、井及屋面雨漏管脏堵

立即清除堵塞物，并安排专人在堵塞处值守，随时清掏。被清除的堵塞物应放置在不易被水再次冲走或再次发生堵塞的地点。

五

供电、供水、热力、通讯、燃气等管井积水

并沿管线涌入设备机房或地下空间1.在涌水处四周和机房门口码放沙袋，同时检查室外管井内的积水情况，在井口码放沙袋，减缓管井内的雨水聚集速度；

2.在打开的管井井口处设置安全警示标识，有必要的应安排专人看护；

3.上报属地防汛办公室及住建委或房管局，按指令做好抢险工作；

4.安排专业技术人员值守设备机房，当积水可能危及设备正常运行时，立即关停相应设备并撤离现场。

六

绿地、道路发生塌陷

对塌陷现场采取围挡措施，设置安全警示标识，安排专人看护，避免人员及车辆接近。

七

地下空间及人防工程出现积水

立即向属地房屋行政主管部门报告，组织人员查找进水点，并在进水点周边码放沙袋，减缓进水速度。同时使用水泵向外排水，当积水深度超过30厘米时，应立即实行局部断电，并组织人员撤离。

八

房屋建筑屋面（顶面）渗漏

在渗漏点处设置接水措施，减小渗漏水所造成的损失。同时，应确保屋面（天面）无积水，雨漏管无堵塞情况下，在渗漏点四周码放沙袋或大范围加盖苫布、油毡，并做好固定措施。

九

项目管辖区域内树木、户外广告牌及高空物体

因大风发生倾斜、坠落或倒塌1.首先应放倒、拆除、搬离有可能使损失进一步扩大的树木、户外广告牌、高空物体等，对现场采取围挡、警戒措施，避免人员接近；2.确认倒塌及受损物品归属，通知产权人或使用人到场。同时对已经造成的损失情况进行统计、核实及留存影像、文字资料的工作。

往期精彩推荐

▶雨季物业人如何做好防汛工作？

▶物业公司会议管理制度

▶物业防汛应急预案

▶遇到房屋漏水，如何维护合法权益？

▲长按二维码关注，回复：工程指导书

👉物业工程部作业指导书

👆点击上图：“物业管理师通关刷题”小程序

（软著登记号：2022SRE009984）

一键免费下载

物业住宅小区安全生产标准化创建

可借鉴做法（风险四色图、标识标牌、告知牌)

为感谢大家对物业管理圈的厚爱

海量干货 免费下载

关注物业管理圈不迷路

如遇到在电脑桌面无法打开小程序

或其他问题，可联系

手机、微信：19921639326（刘老师）

两步搜索，尽在掌握

助你成为，物业高管

万答业主提问，

就在法律法规里；

无数实操宝藏，

就在附件、示范文本、标准规范之中。

它们都在

“物业管理师通关刷题”小程序

（全国物业管理法律法规数据库）里。

行业共享文件夹

不占用手机内存

可放在电脑桌面

学习强企大神器