解读：商品房预售，到底该不该取消？
二娃说：
其实吧，做新媒体也没什么不好，就是头上有点冷！
本文作者：火龙果
微博：火火-火龙果
一个被“情感咨询师”工作耽误的房地产自媒体人
但是他说他是“被埋没的民间歌手...”
我和火龙果认识蛮久了，加了微信却很少聊天，一个偶然机会聊了起来，发现我两还蛮多共同点的，比如，我总被人问：“你为啥叫房二娃？”而他也总被人问：“你为啥叫火龙果！”
那天我也忍不住，问了他这个问题，结果，他也反问了我这个问题，我们彼此的回复都是：哈哈哈哈哈哈哈哈~
上周，他还受华南城市研究会邀请，参加了“商品房预售制该不该取消？”的探讨研究会。
因为二娃没有去（准确来说，是没被邀请），但又觉得这个探讨会的内容非常值得分享，所以在他同意之下，特地转载了这篇文章给大家！
文章有做精简和改动，内容仅供参考和探讨，不代表本公众号的观点。
一、什么是商品房预售？
商品房预售，也称房屋预售，即楼花买卖。通俗一点来解释，就是开发商和买房的人通过合约达成交易，购房者先把钱给开发商，在未来一定日期（一般1-2年）才能拥有现房的房产交易行为。
二、 商品房预售的好处？
◆ 对市场影响
通过这种预售的方式，能降低开发商资金门槛，缩短资金回笼的周期。（二娃解读：也就是开发商拿到你的钱去建房子，不用自己掏那么多钱去做成本开发。）
一方面促进了房企们的销售和开发，缓解这个行业的资金困局；另一方面，为整个房地产市场的快速、繁荣发展打下坚实的基础。
所以，这种预售制，其实对房地产有推动和重要的作用。
◆ 对房企影响
有利方面：房地产是资金密集型的行业，对资金的依赖度极高，如果遇到国家严控融资贷款的时候（好比现在广州的情况），房企就会出现自有资金储备不足或融资难的情况。
而卖期房能加快资金回笼、缩短开发周期、降低融资风险。（二娃解读：也就是多了获取资金的渠道）这是一种“融资手段”，也是一种“空手套白狼”的方式。
资金在手，房企可以继续拿地建楼、生存发展。（扩张自己的布局，扩大自己的势力）
不利方面：容易使开发商盲目扩张，形成高负债、高杠杆、高泡沫，一旦遇到调控或市场走下坡，资金链就很容易断裂，企业处于生死边缘。
◆ 对银行影响
有利方面：通过转移财富获得利差，同时也降低了坏账风险。
不利方面：政府和银行的监管能力、管理成本相对较高，一旦出现烂尾，开发商破产等情况，银行也面临亏损。
◆ 对购房者影响
有利方面：单价相对现楼会更便宜，购房压力自然也会少一些，属于提前消费的方式，会使购房者提前面对还贷压力，工作更努力。还能提早入市买房，享受房价上涨带来的利益。
不利方面：增加了不少风险，比如：买到的房子和宣传时不一样，交付标准实际太差“货不对板”；开发商跑了；买到烂尾楼；收楼时发现楼盘质量差等等。
出问题时，开发商不会及时解决，或者推脱。因为他们钱已到手，在售楼服务过程中难保不产生“惰性”缺乏服务动力。
三、商品房现售的好处？
◆ 对购房者影响
① 收楼快，立即享受使用，不用等待太漫长的时间。
② 能看清楚房屋的现状，通风采光效果、窗外的景物等。对楼盘内和周边的配套、绿化、环境等一目了然。
③ 不确定性因素较少，风险更低，办理购房的相关手续更方便、快捷。
④ 房闹事件更少，社会更加和谐安定。
◆ 对市场的影响
① 能逐渐摆脱对房地产事业的过渡依赖，房企圈重新洗牌，丛林法则、优胜劣汰。
② 打击楼市乱象，增加交易透明度，降低市场风险，维护购房者权益，减少社会矛盾。
③ 从长远来看，是一手向二手形态靠拢的过程，二手最大的优势就是在于“现楼发售“。
四、现有预售方式有哪些改进之处？
① 完善和加强房地产宣传广告的立法、司法，对于违规企业/个人进行重罚。
② 将房屋的具体参数、配套等写进合同，保障购房者的合法权益。
五、若取消预售，会有什么影响？
① 当调控压力大，融资困难的情况下，取消预售制度，房企资金将会更加紧张。所以，土地流拍数量会增多，地价下降的压力增加。（因为大家都缺钱，没有拿地的钱，无法继续扩张。）
② 对于常住人口和入户人户净增量较大的城市、地区，房企的开发进度会放缓，一手供应量下降，就会导致房价快速上涨。
③ 像广州刚性需求特别大的城市，购买力数量是守恒的，原本打算购买一手的人，会转投二手，二手房价也会随着上涨。如果前期挤压的需求越多、时间越久，那么后续房价反弹的机会和幅度就越大。
④ 外围区域供应量较大、库存较高的，会承接市区因供不应求而外溢的购买力。（比如佛山、清远等）
六、若取消预售，该如何实施？
① 取消期房发售，推行现楼发售，这是一项重大改革，既然是重大改革，就不可能一蹴而就、必定分阶段、分区域进行。
② 对于库存极低，且供不应求的区域，地方不会在短期内推行。相反，库存较高且供大于求的区域，则有可能做测试区。
因为房价主要受供求关系影响，原本一手已经供不应求，如果再实行现楼发售，房价必定在短期内迅速上涨，那岂不是和上层要求的抑制房价上涨“唱反调”。
③ 用大数据说话，数据要详实、及时。到底现在的库存是多少？不知道。没有一个准确的数据作为参考，所有的决定都是不科学的。所以要取消指导价、放开网签，是必然趋势。
当然，二娃之前也专门写过一篇关于《取消商品房预售制后，是好是坏》的文章，文字表述更犀利直接，大家可以点击标题进行查看。
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