长点心吧！这种房子不要碰！

二娃说

买房，无非两种选择，一个是用时间换钱，一个是用钱来换时间。

好久没有聊过老破小了，今天二娃就来和大家聊一聊老破小的那些事。

为什么我要突然说起老破小呢？这是因为，前两天，刚好有位网友问了我一个有关买老破小的问题。

话不多说，我们直接看图！

◇  网友与二娃的聊天截图

从上面截图可以知道，这位网友，目前在天河广氮新村租房住，然后，不想继续帮房东打工，所以，考虑咬咬牙自己买一套。

目前，他锁定了两个楼盘，一个就是自己所住的小区-广氮新村，另一个则是附近的棠德花园。

◇ 棠德花苑所在位置

他自己也有事先对比过这两个楼盘，他说：棠德花苑，房子新一点，但学位不怎样，而广氮新村，楼龄虽然已有40年，而且是楼梯楼，混合结构，但生活氛围、配套、学位相对会好一些。

所以，综合考虑后，他更青睐于广氮新村。

◇ 广氮新村所在位置

据他透露，他想买一套广氮新村45㎡的一室一厅，总价约120万-140万，但自己也很犹豫，担心这房子会不会有什么坑，究竟能不能买？因此，他特意跑来付费咨询我。

但是，在看完他的问题后，我并没有第一时间给他答案，而是追问了一句：你在哪里上班呢？

我心想，如果他就在车陂附近上班，何必非要在这两个楼盘里面进行选择呢？其实，沿着地铁5号线去找，也还有很多选择嘛。

结果，他告诉我：“我在黄埔伴河路上班（万科东荟城旁边），女朋友在猎德上班。”

因此，问题就更加简单了！

我认为，他其实应该选一个两人上班比较折中的地方，比如黄埔大沙东附近。

原因很简单：大沙东属于地铁5号线与地铁7号线2期（建设中）的换乘站，买在这里，可以同时方便他们两个人的交通问题。他女朋友，通过5号线，不到20分钟就能直达猎德，2年后，地铁7号线2期一开通，他也可以坐地铁直达科学城，交通出行都很方便。

◇ 大沙东地铁口

然而，他似乎对大沙东附近并没好感，还是比较坚持在广氮新村与棠德花苑这两个楼盘里面选。

因此，我只能建议他买棠德花苑，而放弃广氮新村。

毕竟，这两个楼盘其实地段价值相差不大，几乎是挨着的，都不在广州国际金融城红线范围内，家门口都有地铁（一个是地铁21号线棠东站，一个是地铁4号线车陂站）、配套也都差不多。但是棠德花苑的房子更新，楼龄只有23年（建于1997年），而广氮新村的楼龄已经高达40年（建于1980年）。

◇ 两个楼盘位置关系

值得一提的是，这个40年楼龄的背后，其实暗藏诸多风险。

其一、楼龄达40年的房子，商业贷款会有所限制，不同的银行可能审批的贷款年限也不同，有可能是15年，也有可能是20年，但想要贷款30年，可能性不大。（当然，个别银行除外）

其二、楼龄上了40年，他就好比一位老人一般，身体机能开始萎缩和老化，更容易出现突发疾病，比如心血管堵塞（房子管道堵塞），脑溢血（房屋漏水漏电）、癌症（火灾事故）等等。

其三、一个住了40年的房子，倒塌的危险性远大于20年的房子，比如地震、爆破、动土拆迁都有可能引发倒塌事件。

其四、选择买套40年楼龄的房子，你就必须做好一辈子持有的打算，因为转手是个大麻烦，毕竟只有极少数人才会接受这样的房子。

比如，在今天二娃发起的“老破小楼龄超过多少年，你就不会考虑了”的投票中，参加投票的网友共计167位，但只有1人能接受楼龄40年的老破小。

结果，网友又说：“我们想赌一把拆迁......”

我又告诉他：拆迁这个东西，你不能把所有积蓄全部压在上面，能赌对那当然好，可要是没赌对呢？岂不就砸在自己手里了吗？

另外，网友自己也说了，广氮新村目前即将启动微改造计划，这便意味着，拆迁的几率不大。

一般说来，一个旧改项目从规划，到落实，到拆迁，到建成，少则3-5年，多的10年可能都还没有搞定。而目前，广氮新村并没有传出要拆迁，要旧改的消息，所以我大胆预测，未来8-10年内拆迁的可能性不大。

说完这段话后，他总算是听进去了。看到他回我的这句“那我们就先不考虑广氮新村了吧”，我总算是松了一口气！

不过，在文章的最后，我必须要给那些想买老破小，或者正在看老破小的朋友们，几个忠告：

① 如果你是首套房，自住型买家，在预算不多的前提下，又想要交通好、学位好、配套好，那么老破小确实比较适合你买来过渡！不过，请记住，没地铁、没学位的老破小最好要碰，再怎么，地铁和学位必须占一样。

② 楼龄超过30年的老破小还是尽量别买，转手是个大麻烦，除非你打算一辈子不卖。

③ 家里已经有一套房，并且住得很舒服，但学位却不怎么好的，可以买一套带省级学位的老破小给孩子读书，读完后，再转手也不成问题。

④ 纯投资或者博拆迁的朋友，我不太建议买老破小，因为老破小随着楼龄的加长，金融属性将不断下降，转手时周期会很长。而拆迁这个事情，没有最终拆迁结束拿到赔偿，都存在很大变数，所以还是要三思而行。

⑤ 家里有老人和孩子，且是买来自住的，可能也不太适合买老破小，毕竟90%的老破小都没电梯，爬楼太累，然后居住环境也不如郊区的新房。

最后再提醒一句：楼龄超过40年的老破小，不要买！

（觉得二娃写得实在，看完不赞赏，好歹点个 “在看” 啊！）