被宠幸的科学城，也有一个致命缺点！
二娃说
不知道怎么回事，最近，好像很多人都对直播吃翔，很感兴趣。
比如下面这位朋友，在2019年12月的时候跟我打赌，说12月20日，地铁21号线不会全线通车，如果通了，他就要......
结果，12月20日，地铁21号线就真的全线通车了。
另外，还有另外一位朋友，跟我打赌：“现在起，广州3年内房价要是涨了，我直播吃翔，立帖为证。”
那最终结果是什么样呢？我们拭目以待！
最好笑的是，上一个赌局都还没有出结果呢，这位老铁又开了一局：“如果中海左岸澜庭开盘超过2.5万/㎡，我直播吃翔，立帖为证，决不食言。”
然后，昨天中海左岸澜庭开盘了，最低单价2.6万/㎡，最高单价3.6万/㎡！
不知道，这位老哥现在做好直播的准备了没有。
如果有人问我：2020年，广州买房选哪里？
我会毫不犹豫的回答他：选黄埔。
而在黄埔内，论投资潜力和未来发展空间的话，我最看好的是广州科学城。
原因很简单：
其一、从整个城市发展轨迹来看，广州CBD东移乃是大势所趋，黄埔，作为天河“东进”接壤的第一个区域，必然会成为最大的受益者之一。
◆ 广州城市发展轨迹示意图
其二、在广州11个区域中，黄埔综合经济实力非常强，GDP仅次于天河，位居全市第二，而科学城又是黄埔经济实力的灵魂所在。
其三、正如大家所看见的，目前，老黄埔发展已经基本定型，未来想要有点变化，还得依靠城市更新。所以，从长远来看，黄埔想要走得更高、更远，它就必须用好科学城这张王牌。
另外，从近期黄埔房管局、区公安分局的户政管理部门搬迁到科学城的举措，皆能看出，黄埔发展的重心正在转移。
◆ 发展已经趋于饱和的老黄埔
其四、广州科学城占位非常高，它不仅是广州的科技创新中心，更是广深港澳科技走廊的重要节点，未来潜力比牛魔王还牛
◆ 广深港澳科技创新走廊
所以，2018年-2020年，在广州各区域房价都在下跌的情况下，唯独科学城的二手房还能逆市上涨。
◆ 数据来源：广州中原研究发展部
不过，说到这里，二娃就有点来气！
记得2016年6月，二娃刚从成都来到广州，当时约了我一个好朋友在萝岗吃饭。
饭桌上，我们聊到了买房，这时他跟我说：“哎呀，我和我老婆正在考虑要不要在萝岗这里买套房。”听到这话，当时我还鼓励他来着：“买呀，有钱干嘛不买呀！”
然后，吃完饭，他就牵着她老婆的手走了，说是要去看房子！结果，过了1年之后，我才发现，其实他在和我吃饭的时候，早就把房子给买好了，买的还是万科东荟城。
当我质问他为什么骗我时，他说：“哎呀，当时不好意思跟你说嘛，说出来怕你们觉得我在炫耀，所以就没说了......”。
现在，回头一看，卧槽！他1.8万/㎡买的，现在二手都要卖3.6万/㎡，涨幅高达100%，财富妥妥的升值了150万左右，羡慕死我了！
◆ 万科东荟城实景图
这也让我回想起6-7年前的科学城，记得那会儿，科学城它还属于萝岗区，与黄埔没有半点瓜葛。当时，一条地铁都没有，想去趟天河吧，坐公交都要转好几次车，来回就要4个多小时，一年也不会去几次。
当时，住在萝岗科学城一带，周末会去逛街的地方，一般就三个：萝岗商业街（也就是现在的萝岗香雪牌坊那里）、青年路商业街、东区商业街。
而现在，科学城不仅拥有多条地铁线路：6号线、21号线、7号线二期（在建中）、23号线（规划中）。还有万达广场、敏捷广场等商业综合体；绿化和公园也做得相当不错。
◆ 最喜欢走在这种路上，图片BY：细鹏
相信，去过科学城的人，都能切身感受到，它是一个新城，整个城市界面非常新，环境舒适，走到路上会让人觉得很舒服。
很显然，科学城在经过几年的发展，已从“土里土气的乡巴佬”摇身变成了“有钱有颜的小鲜肉”，如今，相当受宠。
◆ 科学城夜景，图片BY：细鹏
那么，如此优秀的科学城，是不是就没有缺点了呢？
呵呵，想啥呢！帅气逼人的二娃都有“头发少”的毛病，科学城怎么可能十全十美呢？
它最大的缺点就是：第三产业（服务业）太弱！商业配套缺少，或者说配套过于分散，没有一个集中的商业商务中央区，导致这里常住人口一直很低。而房价也落后于其他版块（以珠江新城为中心，15km）。
◆ 图片来源于：广州房产
我们拿番禺万博CBD和科学城来对比吧，前者就属于“有城无产”，而后者属于“有产无城”，刚好形成对立面。
什么意思？
也就说，番禺万博CBD，其实产业偏较弱，它的发展主要是靠第三产业（服务业）及商业为主，不像科学城清一色工业，没有什么第三产业服务业，如此一来，科学城能让很多人过来就业，但不能把人留下来居住。
从就业的角度来看，科学城当然比万博强，因为现在万博甚至整个清河东路都没有一个拿的出手的就业中心。
但是从居住层面、生活的层面来看，万博比科学城强很多。万博好歹有着一线城市CBD的面貌，商业楼、商业综合体非常集中，第三产业（服务业）配套远比科学城发达，这也是它能吸引人过来生活居住的关键所在。
◆ 万博CBD夜景，图片BY：企鹅
所以，科学城虽然经济实力雄厚，但片区常住人口仅约10万人，户籍人口约2万人。而番禺万博CBD却坐拥华南板块超130万常住人口。（数据来源于：2019年媒体报道）
可以看出，只有工业，缺乏商业配套和第三产业服务业，是科学城致命的缺点，想要房价快速涨起来，追平或超过其他版块，发展第三产业（服务业）、打造集中的商业商务中心，增强居住氛围乃是当务之急。
因为有了这些，才会吸引更多的人来定居，人越来越多，房价才会越来越高。
◆ 全国科创高地科学城，by：细鹏
其实大家可以看看，现在广州吸引人最多，人口规模最大的是哪两个区？不就是白云和番禺嘛！
很多人可能不解：这两个区都没有特别强的产业和就业中心，怎么能吸引这么多人？
其实很简单，第一是因为这两个区有交通枢纽（两大火车站+机场，广州火车站距离白云的三元里就一条街），能形成人流集散中心，第二就是这两个区的商业远比萝岗发达。
所以，在科学城买房时，需要注意：在考虑地铁和学位的同时，请尽可能选择商业繁华的地段购买。因为，科学城，缺的不是环境，而是商业配套和第三产业，尤其是生活氛围浓厚商业中心。
下面这几个我打圈的地铁站附近，你们可以重点关注。
值得入手的一手盘包括：大壮名城（不考虑价格的情况下）、品秀星樾、科城山庄、黄埔中央城（还没开盘）、品秀水西北车辆段项目（还没面市，好像名字会叫品秀星樾二期）。
可以入手的二手房包括：罗兰国际、科城山庄、新福港鼎峰、万科东荟城、保利林语山庄等等。
好了，今天文章就写到这里吧，如果你有不同的看法，欢迎留言交流哦！想进黄埔科学城买房交流群的可扫描下面二维码进群（中介、媒体谢绝入内）。
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