吹风20万/㎡！金融城合景泰富项目，你行不行？

二娃说

有一种朋友，叫做“你以为你们是朋友”。

就拿上周来说吧，二娃一篇10万+稿件，就炸出了很多这样的妖艳贱货。

2020年11月9日，一位粉丝来问我知不知道金融城合景泰富楼盘的价格，说是自己想要卖掉牛奶厂的房子，置换到金融城去。

当时，我告诉她，价格应该不低，预计要去到10万/㎡。然后她说，如果单价10万以内，她就换，要是超过10万/㎡，那就不考虑了，因为预算不够。

◆ 和网友聊天记录截图

后来，因为这位粉丝的问题，我还特意找合景泰富内部人员探了探风，结果对方告诉我：那你让她放弃吧，10万/㎡肯定买不到的！

果不其然，最近二娃就在购房群里看到了最新消息，原来这个项目吹风价已经去到20万/㎡了！并且取了一个超拗口，超难念，超怪异，超牛批的名字，叫做——臻溋·名铸。

下面，是网友爆料的沙盘图。

◆ 臻溋名铸沙盘图

单从上面两张图来看，这个项目的颜值倒是不错，跟我有得一拼（我长得那么普通，但就是那么自信）。售楼部、外立面都挺好看的，而且货量应该很少，多以大平层为主。

但20万/㎡这个吹风价嘛，听完后，多少还是让人有些惊讶的。毕竟，侨鑫汇悦台目前一手楼也才卖20多万。

不过，仔细想想，既然是吹风价，那肯定是往高了说呀，先把大家心理预期价拉高后，再低了卖，这样一来，开盘当天，大家不就觉得便宜了嘛！你看时代大家，开盘前吹风13万/㎡，首开不也才8-10万/㎡吗？所以，这个20万肯定是要打个大折扣的。

◆ 时代大家实景图

至于最后，臻溋名铸到底要卖多少钱？二娃现在无法准确的告诉你，但不妨碍我们来猜测一下。

按照二娃的经验来评估，我觉得首开价格13-15万/㎡的可能性比较大（猜错了可别怪我），能不能突破15万冲向20万/㎡，还得等风来！这股风，就是金融城限高问题真正解除时的那股喜庆之风。

别看金融城现在很多楼盘和项目都已全面复工了，但其实，限高问题还没有完全解除。开发商是可以继续建楼了，但依然还收不了楼。

所以，这必然会影响金融城住宅价格的提升。

◆ 金融城正在“破壳”而出

那么，为什么二娃会猜测臻溋·名铸首波开盘卖到13-15万/㎡呢？

我是从下面三个方面进行思考的：

第一、金融城的地段和规划都太好了

如果大家对广州CBD每次变迁有研究的话，你会发现，广州CBD差不多每10年就会向东移动一次，而每次移动的距离基本都在4km-4.2km之间。

若按照这个距离来算的话，那么下一次CBD东移的位置，应该就是在琶洲和金融城这里。所以，作为天选之子，这里的房价怎么可能低呢？

◆ 广州CBD东移国际和距离

第二、金融城住宅用地，实在太稀缺了

说到规划，其实金融城和珠江新城还不一样，它的二类居住用地相当稀缺。很多人应该都知道，珠江新城之所以现在不能继续发展，就是因为一开始规划没整对，规划了太多住宅，导致现在无地可用。

金融城正是吸取了这个教训，所以住宅用地控制得相当严峻。也正因如此，住宅变得尤为稀缺！

目前来看，真正属于金融城红线内的楼盘，其实根本没几个。二手房不外乎就骏景花园、美林海岸，而一手楼，也就佳兆业壹号、臻溋名铸、珠光金融城壹号（商业性质）、等三个楼盘。

◆ 金融城红线内住宅项目分部情况

价格方面，更是一点也不便宜。

二手房：

骏景花园：楼龄17年-24年，1月链家挂牌价56674元/㎡。

美林海岸：楼龄18年，1月链家挂牌价68605元/㎡。

一手房：

佳兆业壹号：吹风10万+

江源半岛：毛坯10万/㎡（卖了10年了，样板房不忍直视）。

珠光金融城壹号：商业大平层11.5万/㎡，商业叠墅20万/㎡。

另外，去年牛奶厂一宗地块，楼面价都拍到了5.1万/㎡，未来房价破10万不成问题，所以，金融城这么稀缺的地段上，出现一个豪宅项目，卖13-15万/㎡我觉得问题不大。

◆ 项目实景图，图片来源于：楼市前线

第三，最小户型都在180㎡以上，商业大平层最高可去到700㎡左右

一个项目能不能打造成真正的豪宅，能不能卖出高溢价，其实，这和开发商的能力、项目的定位、户型面积段的设计，皆有关系。

比如，臻溋·名铸它的亲爹，可是曾经打造过珠江新城豪宅-天銮的开发商，合景泰富。所以，在豪宅基因上，应该没多大问题。

至于户型，二娃了解到，项目皆以大平层为主，住宅面积段为185-350㎡，而商业大平层，最大面积可去到700㎡。

值得一提的是，在目前的广州市场上，往往都是大户型最吃香，一方面是大家对生活居住品质的提高，另一方面就是二胎时代的到来。

比如保利天汇3期，卖到6.7万/㎡的户型，就是大户型。而珠江花城140㎡的户型，现在也是最高价，去到了6.5-6.7万/㎡。城市之光也一样，大户型价格不仅最贵，而且抢得头破血流都抢不到。我一个朋友，就因为没买到城市之光的大户型，转头就去品秀星樾买了套小洋楼了，总价700多万。

而豪宅市场也是一样的道理，大户型总是要比小户型更贵一些。

当然，臻溋·名铸可不是没有缺点，比如它的江景比较窄，景观面一般，然后它右侧靠近东圃特大桥、背面挨着黄埔大道东，所以多少会有些吵。

◆ 项目周边环境

再一个就是，周边很多城中村，城市界面不太好看。

但我觉得，这也不会影响它卖15万/㎡，毕竟地段在这里，产品太稀缺。

所以，我个人觉得吧，臻溋·名铸首次开盘应该是卖不到20万/㎡的，但卖20万/㎡也只是一个时间问题。

目前，整个金融城的项目，都在等风来！

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