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下半年妥妥降价!剩下4个月,买不买房?

房二娃 房二娃 2023-02-24

二娃说

今天早上,二娃和一群媒体朋友站在从化良口机场处,欢天喜地的等待着试乘直升飞机。结果,我同事@海珠张曼玉突然转头对我说:你知道吗?科比和她女儿就是坐直升飞机的时候,出意外死的。


我:...............................




最近楼市,动荡不已。这让很多买家,都开始焦虑了起来。


焦虑什么呢?


当然是“买还是不买”的问题了。而这其中呀,又包含着各种困扰他们抉择的难题。


今天二娃整理了一下,发现下面这10个问题,是近两周内大家最为关注的。因此,我准备来帮大家逐一解答!(可直接拉到自己想看的问题)。



01


问题一:今年下半年,要不要买入广州?


二娃:如果是纯投资考虑的话,下半年不建议买,最好先等等,观望到明年再说。


因为,从投资角度出发,就必须要玩杠杆才行。以前在房产行业赚钱的,基本都是因为杠杆玩得大。而现在呢,银行贷款这一块,监管这么严,二手房基本停贷,一手房贷款十分艰难,即便放款,利率也高得可怕,买房如果得付全款,根本不划算。



其次,广州房价上涨行情,这一波已经接近尾声了。伴随着“降价3%,才能拿证”的限价新规出台,以及银行严控房贷的现状来看,今年下半年,广州房价必定下跌!所以,不合适买入。


但如果是刚需自住客,我觉得现在是一个很好的捡漏时机。因为现在的房价,相当于是政府强制给你摁下来,打了个97折!


请问:你现在不买,啥时候买?涨了再买吗?



02


问题二:“降价3%,才能拿证”的政策,什么时候才会结束?明年也会执行吗?


二娃:我个人预判,“降价3%,才能拿证”的限价新规,应该执行到年底就结束了,明年不会再继续执行。


原因很简单,广州的限价政策本来就是一直变化的,你看一开始的限价不就没有这条规定吗?这条规定也是7月份才出来的。而且限价细则从头到尾,就没有正式对外公开过,都是偷偷执行的。所以,它随时可以取消。


为啥我会说,执行到年底结束呢?那还不是因为今年有降房价的政治任务在“广州全年房价涨幅不能超过5%”,所以,一旦任务完成,相关部门也不可能一直为难开发商啊。



03


问题三:现在,黄埔是不是不能买了?


二娃:不是!我个人理解的是,目前,黄埔叫价超过5.5万/㎡的二手房,别去买了,买了就是高位站岗。


因为现在最贵的一手房,也就5万出头,比如老黄埔三剑客。而科学城呢,除了时代天韵外,我估计接下来还有几个项目会因为限价,重回3字头的价格。比如,合生中央城、星樾山畔(大家可以注意下它们最新的备案价,如果我没猜错的话,应该会出现3字头的房源)。


所以,这种情况下,还去高价买二手房,傻逼吗?


至于一手房,我觉得蛮多楼盘现在是可以入手的,尤其是对于刚需自住买家而言。



04


问题四:品秀星樾3.7万/㎡的西北向内转房,值不值得入手?


二娃:这个问题吧,我觉得看你是投资还是自住考虑咯。


自住的话,我不建议买西北向的房子,住起来是真的不舒服,既要喝“西北风”,又要被西晒,关键是北向的地方,冬天好冷,住起来挺压抑的。


但投资的话,我觉得足够便宜是ok的,反正你又不是自己住,3.7万/㎡买入,比人家便宜那么多。等进入二手市场后,你便宜个2000-3000元/㎡卖,一样好卖。因为那时候,同个小区好户型大家都不抛售,要么就贵,买家呢,选择性不多,你的价格又便宜,自然就有竞争优势了。



05


问题五:富颐华庭,网传卖4.8万/㎡,但必须全款!这事儿真的假的?


二娃:项目的人反正说这是假的,然后称这是万科销售发布出来的虚假信息。对于这个回复,二娃保持怀疑的态度:第一,富颐卖4.8万/㎡完全是对万科不利啊,他们为啥会释放这样的信息?逻辑讲不通啊!


第二,富颐之所以一直拖着不开盘,其实早就有人爆过料,大概率就是因为限价的问题一直不肯妥协。


第三,大家再来看看富颐一直以来的网签均价,其实就一直没有破5万/㎡,所以4.8万/㎡这个传言,我觉得真实性还蛮高



当然,最后是不是真的呢,还是得以开发商实际开盘价为准。


06


问题六:和樾府,传言5.5万/㎡内部开卖,要求必须全款,这可信度高吗?


二娃:我觉得可信度不高。


一方面,这个价格远低于它前2次开盘的价格,如果5.5万/㎡卖出去,必定会引起之前买了的业主来维权,我相信越秀还不至于这么傻逼。


另一方面,这个消息传言了几次,我就去问了几次,相关人员都是直接回答说:假的!预售证都还没有拿到,哪来的价格?


而且,对方还说“这个价格的话,根本不会卖,一直捂盘好了!”



07


问题八:广州二手房指导价,会不会出台?


二娃:广州二手房,会不会出指导价,取决于接下的房价走势。大家可以等到8月16日,全国70城房价数据公布后看看,如果7月,广州二手房价格还在继续上涨,那出台指导价的可能性就很高了。


毕竟,广州今年可是被上面点名约谈了的城市,而且背着“全年房价涨幅不得超过5%”的任务。所以,房价如果还控制不住,势必要发大招了!


另外,二娃悄悄给大家透露一个消息,上周我和一位开发商朋友聊天时,他跟我说“相关部门内部人员私下告诉他,今年下半年,广州楼市调控还有大招!让他趁这段时间赶紧卖房,不然后面就难了”。


我不知道,这里说的“大招”是不是二手房指导价,但听他跟我说的意思是,广州接下来还有楼市新政。



08


问题八:下半年,银行房贷利率会不会下降一些?


二娃:不会!虽然说,央行前段时间全面降准了,释放了1万亿资金。但这个钱是限制流入楼市中的,银行目前也有“三道红线”,到今年年底,他们可以放出来的房贷是有限的。目前大部分银行的贷款额度都用完了,所以,正常情况下,有人还款了,他们才有钱放出来。


今天下半年,房贷利率不但不会降,可能部分银行加点还会越来越高。



09


问题九:老黄埔天量旧改,会对房价带来冲击吗?


二娃:当然会,不过它对增城房价的冲击才是最大的。因为老黄埔天量旧改出来,市场竞争力大了,价格有所降低了,让买家有了更多的选择,自然也就没有那么多人去买增城了。当然,那种没名额,预算也非常低的人除外。


其次,天量旧改又不是堆一起出来,黄埔本身经济实力购买力就强,因为拆迁走上暴富的人那么多,还怕没人买吗?


再加上金融城、第二CBD的崛起,老黄埔的区位价值就绝对了它的购买力。


退一万步讲:即便同时上市4-5个新盘,老黄埔业主也不需要担心,担心的应该是增城。



10


问题十:首套房,自住考虑,城市之光现在还能买不?下半年还会降价吗?


二娃:完全可以买,现在被强制降价3%后,备案价已经变成了5.2-5.5万/㎡了,这个价格买入是没有问题的。


下半年,二娃预测城市之光是不可能降价了,一次维权已经搞得他们心力交瘁了,不可能在今年剩下的几个月中再去拿预售证。


况且它们还有4栋楼没卖呢,今天下半年慢慢卖,卖完这4栋就完全够了。等到明年的时候,限价规则又变了。


所以,大家不需要担心降价问题了。除非万科傻到下半年又去拿A区的预售证......



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