哎，广州这36个盘，都降价了......

二娃说

昨天，二娃得知李云迪事件后，不得不感慨一句：北京的朝阳群众，真牛批！

然后，我就开始担心起自己来了：你们说，我10月底就要去北京了，这批朝阳群众不会举报我吧？

大家有没有发现，最近2个月，广州越来越多的楼盘降价了！

到底都有哪些楼盘呢？

二娃整理了一份名单，一起来看看吧！

◆ 备注：房价每天都在变化，所以不保证100%准确，仅供参考

仔细观察，你会发现，这份降价名单中的楼盘，有着4个共同的特征：

① 地段多在广州远郊，去珠江新城通勤时间较长。

② 所处的区域和板块，供应量较大，楼盘竞争比较激烈。

③ 绝大多数项目，没地铁，没配套，或没好学校。

④ 70%的开发商，都不是央企或国企。

反之，你还会发现，在这份名单中，极少出现天河、海珠、荔湾、越秀楼盘的身影。

这是为什么？

不知道大家怎么想啊，反正二娃觉得，这是房地产正在实现“中心化”的表现。

什么意思？

意思就是说，未来，房地产没有黑马，只有千里马！闭眼买房就能赚钱的时代已经过了，现在买房，得睁大眼了！

◆ 示意图，来源：公共图库

说人话呢，就是房地产以后两极分化会越来越严重。

尤其是当它的金融属性被削弱以后，中国可能有80%的房子都不值钱了，只有单一的居住属性。而剩下的20%，才是抢手货，俗称——高质量房子。

这也是，最近大家讨论比较多的“买房二八定律”。

那么，作为一个买房人，我们如何才能买到这20%的高质量房子呢？

在这里，二娃给大家一些选房的逻辑，作为参考：

1）认准央企或国企，首选不踩三条红线，全线绿码的开发商。比如，中海、华润、保利等房企。

毕竟，恒大事件已经给我们敲响了警钟。一辈子的血汗钱，咱们不允许它出现意外。

而且，未来在拿地上，旧改上，国企央企“国家队”身份的优势，也会更加突出。所以，咱们得看清形势。

◆ 图片来源：广州房产

2）尽可能买一线城市的核心区及核心地段的资产，因为这里，拥有整个城市最优质的资源。

不管是交通、教育、还是配套和医疗。远郊区域在未来10-20年内，确实没办法和它们比。

3）买房之前，建议多查查区域和板块未来的供应量有多少。

供应量越大的区域，越要谨慎。

因为，这意味着，你以后卖二手房时竞争越大，越难出手。说白了，就是没有稀缺价值，可替换性太高。

比如，从广州住房发展“十四五”规划中就能知道，未来5年里，增城新房供应量最大，而越秀、海珠的新房最为稀缺。

◆ 未来5年，广州11区将新增的住房套数（图源：广州房产）

4）要注意观察，楼盘的产品核心竞争力如何。

因为随着大家收入水平和生活水平的提高，业主在审美以及对生活品质的要求上，也会越来越高。

因此，那些拥有城市生态资源 、便利通勤、好产品、好物业的楼盘，以后会更加受到追捧。

所以，接下来我们买房完全可以根据这个逻辑去找盘。

而事实呢，大家已经有这种买房意识的趋势了！不信，我们来看一组数据图！

从上图可以发现，“金九银十”期间，广州红盘都在赛跑，但跑在前面的都有谁呢？

从数据来看，番禺和樾府二期、海珠中海观雲府、荔湾万科金域曦府、天河保利天汇等4个楼盘较为突出。

而细心的朋友，不难发现，其实，这4个楼盘基本都符合我上面提到的4大法则。

比如，都没有踩到三条红线，资金链比较健康；都处于片区的核心地段；距离地铁都不远；产品也都有较强的竞争力，物业口碑还都挺好。

说到这里，可能又有人要问了：这四个楼盘，买哪个更好呢？

下面，二娃就来逐个点评一下吧：

万科金域曦府：价格便宜+省实+地铁口

这个楼盘呢，核心价值就在于价格在片区里面相对便宜，尤其是对比广钢而言，便宜了几千到一万每平米。而且，它还签约了省实，教育资源上也有一定优势。去地铁口呢，也只有720米。

至于缺点吧，项目周边配套目前尚不成熟，容积率比较高，首开楼栋会比较吵，交标一般，户型整体偏刚需。购买人群多以荔湾片区客为主，再加一些天河客户。

◆ 万科金域曦府生活馆

和樾府二期：万博CBD+中央公园

和樾府二期，应该不需要怎么介绍了吧？它的卖点我觉得大家应该都很清楚了，就是地段优势（一路之隔就是万博CBD）+4.6万㎡的中央公园。居住环境好，城市界面好，周边配套成熟，去地铁口也不算远（940米）。

不过，项目缺点也比较明显，一个是户型设计一般，实用率不算高，另一个是教育资源一般。

◆ 去和樾府示范区的大门

保利天汇五期：我在天河！我是保利！

保利天汇嘛，哈哈哈哈哈，就有点尴尬了。其实能卖那么好的原因，无非就两个：一个是占了广州向东发展的区位优势，生在了天河。

另一个就是，它是央企保利的仔。

啥，你说我漏掉了地铁？拜托，距离地铁1.2km了，不能算是很大的优势了吧？

至于缺点嘛，也是蛮多的：户型不太行，周边配套目前不行，容积率不算低，去珠江新城的通勤时间（坐地铁）需要42分钟。

哦，对了，目前天汇加推的楼栋卖的差不多了，不知道今年还会不会加推。

◆ 保利天汇样板房参观区实景图

中海观雲府：地铁口+产品强+配套成熟+通勤时间短+中海品牌

这个盘呢，其实我和广哥直播的时候，就有人问过“观雲府和和樾府，应该怎么选？”

我记得广哥直接回答的就是：选中海观雲府。

我问他为什么？

他说：户型好，品质高。和樾府产品和调性偏刚需，而观雲府调性更高。坐地铁去珠江新城上班的话，通勤时间也更短，差不多20分钟就到了。毕竟，家门口就是地铁站。

另外，广哥还有个理由是：自己习惯住在中心城区，平时朋友约饭啥的，基本都是约在中心城区的，而不会去万博。

◆ 项目示范区实景图

对于广哥这个回答呢，我还是比较认同的。尤其是产品上，我真的觉得观雲府做的相当不错，很多细节很用心。而我最喜欢的，是他们约164㎡的户型。

呐~下面是我踩盘时拍摄的约164㎡样板房视频，你们自己感受下！

不过，二娃还想补充一句：如果你考虑在海珠创新湾买房的话，其实，可以直接选中海，不需要犹豫。因为，你今年不买中海，明年还得买中海。

毕竟，海珠已经成为中海的大本营了。不出意外的话，明年中海会有5个项目同时在售。它们分别是中海观雲府、中海观澜府（仅有公寓在售）、中海观澔府、中海江泰路项目、中海蚝壳洲项目。

◆ 图中，中海观澜府住宅已售罄

这样布局有一个好处，那就是：拥有板块绝对定价权！自己可以给自己的价格兜底，不担心降价啥的。

而且呀，观雲府目前6.4-7.6万/㎡的价格，也可能会是这5个楼盘里，最便宜的，因为它楼面价最低。接下来剩下的3个楼盘，估计会越卖越高。

当然，项目也不是没有缺点，比如，教育资源一般，旁边有个高架桥，低楼层可能会有点吵。

好了，今天文章就写到这里吧，不知道大家怎么看这4个盘呢？如果是你，会首选哪个呢？

下面，是我建的4个项目的购房群，有兴趣的可以进群讨论（一人只能进一个群，不要重复进，发现会被踢出，也请留给其他需要“坑位”的朋友）。

另外，二娃还新建了一个VIP付费买房交流群（进群费50元，中介、媒体、销售暂不拉群），我会不定时分享一些最新楼市消息，包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。

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