这次，等品秀星樾开盘的人，要爽死！
二娃说
记住一句话：调控可以抑制需求，但绝不会消灭需求！
最近，二娃不管是在直播间里，还是在购房群里，总有人来问我品秀星樾的楼盘信息。
问得最多的问题就是价格会卖多少钱？什么时候开盘？以及和某某楼盘对比的话，我建议他们买哪个？
比如，像下面这样的：
◆ 房二娃VIP购房交流群聊天截图
从上面截图就能感受到，品秀星樾在科学城板块的关注度还是挺高的。大家想买区域什么楼盘，基本都会把它拉出来，一起比比。
然后，在群里展开激烈的讨论：谁的潜力大，谁的教育强，谁更适合买来居住等等。
最夸张的是，隔三差五就有群友来问我品秀星樾的价格。呐~下面这位粉丝，就是个很好的例子：
他说：“品秀星樾听说会卖3.7-3.8万/㎡，二娃你觉得这个价格可能性大吗？”
说实话，在我看到这个消息的时候，想都没想就回了他四个字：不可能哈！
因为，在我印象中，品秀星樾去年在行情大涨之前就已经卖到4万以上了，而住宅卖断货改卖商铺的时候，单价其实就已经去到4.2-4.3万/㎡了！
所以，我就想啊，断货的这半年多的时间里，整个市场行情都大涨了一波，品秀星樾住宅再次加推的话，不说涨到4.8-4.9万/㎡嘛，但卖4.2-4.5万/㎡并不过分吧？
毕竟人家要学校有学校，要地铁有地铁，要环境有环境，要配套有配套，综合来看还是挺能打的。
◆ 品秀星樾项目实景图
不过呢，在我斩钉截铁回答完对方“不可能”后，心里还是有点虚，哈哈哈哈哈哈。
所以，我今天专门跑了一趟，去项目踩了个盘。准备打听一下价格信息，顺便把它们新开的样板房给看了。
话不多说，先上一张沙盘图！
◆ 示意图，禁止转载
二娃在现场了解到，品秀星樾目前新推的组团叫天樾，也就是图片里，圈起来标红的地方。
据现场销售介绍，天樾组团首推的楼栋是23-24号楼，户型面积涵盖建面约123㎡-140㎡的3-4房，超高层、纯南向设计！（23号楼2梯4户，24号楼2梯3户，均为48F）。
◆ 示意图，禁止转载
从位置来看，二娃觉得，这个组团应该是项目最好的一期产品了。
一方面在于，天樾组团沿着植树公园山脚排列而建，并且是超高层设计，前后无遮挡，景观视野超级无敌。
另一方面，这个组团距离小区大门非常近，去到地铁口应该不到1km。
◆ 楼盘航拍实景图，禁止转载
另外，我也看了它们最新的户型图和样板房。
整体来说吧，保持了越秀以往的风格，户型比较方正实用，找不出什么毛病，但也没有很大胆和创新的设计。
不过，有一点让我记忆深刻，那就是：23-24栋的户型，每一个都是南向户型，没有北向的单位！
所以，看完后我就觉得，这一期的价格应该不会低啊！
◆ 建面约140㎡户型，样板房实景图（二娃拍摄）
但抱着求证和八卦的心态，踩完盘回家的路上，我最终还是用上了“招摇撞骗”的方式去探了探“口风”。
我故意装着被网友伤害了的样子，打电话给某个知情者说道：“唉，最近呀，很多粉丝都跟我讲，星樾这次开盘价格会很低，3万多就能买到，我听到这个消息后，狂骂了对方一顿。你说，我最后该不会被打脸吧？你能不能给我一点暗示啊？”
结果你们猜，对方怎么着？
对方竟然跟我玩起了文字上的暧昧：“目前星樾还没拿到证，价格这个不好说。不过，你是知道的啦，今年大家拿证都会受到限价的影响。今年有拿过证的项目，再次取证时的备案价，需要在上一次的基础上下调3%。今年没拿过预售证的项目，按照今年一季度网签价下浮3%。所以，你自己去算算咯！”
哎哟喂！这么一听，我好像听出来一个意思呢：“受限价影响，星樾备案价不会太高。今年星樾也没有拿过预售证，所以，备案价应该是参考第一季度网签价，再下调3%即可。”
于是，我马上找朋友帮忙查了下品秀星樾2021年1-9月，90㎡-144㎡户型的网签价格。
为什么要专门查这个面积段的网签价呢？
因为广州限价规则里面有明确规定，每个户型面积段的备案价只能参考之前同户型段的备案价格，并在此基础上下调3%。
而项目这次加推的23-24号楼，卖的是120㎡-140㎡的户型，属于90-144㎡户型段区间的。所以，查这个区间的价格作为参考，会更加准确。
那么，品秀星樾这个户型段今年的网签价到底是多少呢？来看一张图！
据克而瑞数据显示，品秀星樾建面约90-144㎡户型，第一季度网签均价为40199元/㎡
按照星樾没有拿过证来算，那么这次加推的23-24号楼，参考的备案价是第一季度网签价的平均值，即：40199元/㎡×0.97=38993元/㎡。
当然，克而瑞的数据就不一定100%准确。所以，我们就假设它再贵个1000元/㎡，按照41199元/㎡来算，那这次的备案价也只能去到：41199元×0.97=39963元/㎡。
妈妈呀，写到这里我手都在抖！3.9万/㎡！！！！真的好笋啊！我TM都想卖了我的老破小买这里了！！！！
◆项目门口外的飞晟汇商业中心，隔壁在建雪松第二总部
你们说，如果开盘真的是这个价格的话，旁边竞品时代天韵、时代天境、合生中央城还有什么性价比可言？简直是竞品当头一棒啊！
二娃还了解到，目前项目好像是冻结10万认筹，正在等待预售证，证一拿到立马就会开盘，听说现在认筹的客户已经蛮多了。
反正就一句话吧：如果开盘真的是3.9万/㎡，我建议大家闭眼入！
大家觉得，我推测的价格会不会被证实呢？（反正我对自己的推测是很有信心的，如果推测结果和我说的不一样，这句话就让我没说过吧！
好了，今天文章就写到这里吧！我建了一个品秀星樾开盘捡漏群，有兴趣的粉丝可以扫码进群。我一有消息就会在群里告诉大家的。
另外，二娃还新建了一个VIP付费买房交流群（进群费50元，中介、媒体、销售暂不拉群），我会不定时分享一些最新楼市消息，包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。
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