租客违约提前退租，房东不收房就能照收租金？当心减损规则
减损规则在房屋租赁合同纠纷中的理解与适用
——「蓉法说法」今日话题
房东黄某与租客某住房租赁公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限16年（2017年3月1日至2033年2月28日），并对租金和支付方式作出约定。
但没想到的是，仅租了几年，租客因经营不善而无力负担原本的房租，找到房东称打算提前退租......
2023年9月，黄某诉至法院，请求判令解除租赁合同，要求住房租赁公司支付自2022年3月1日至合同解除之日的租金及逾期利息，并支付违约金、律师费。
住房租赁公司则认为，租金应计算至其实际搬离房屋之时（即2022年7月17日），其后房屋空置系黄某不收房造成，相应损失应由黄某自行承担。
法院经审理认为，住房租赁公司欠付租金已经构成违约，在约定租赁期内要求提前解除合同亦属于合同约定的违约情形，作为违约方本不享有单方解除的权利。
住房租赁公司因经营困难、无力负担租赁费用，向黄某申请退租，黄某要求继续履行合同，在协调未果情况下，住房租赁公司搬离案涉房屋、不再继续占有使用该房屋并通知黄某，黄某对住房租赁公司通知解除合同作出明确的异议表示，此时住房租赁公司作为违约方，如主张合同解除，应采取诉讼方式，故住房租赁公司书面通知黄某已退租并已腾退房屋的行为，不发生合同解除的效力。
在住房租赁公司已多次告知黄某该公司已腾退并搬离房屋、不再继续履行租赁合同情况下，黄某应当采取适当措施防止损失扩大，但黄某在收到书面通知后并未及时收回房屋，直至2023年2月23日现场查看后仍未收回房屋。
对于住房租赁公司2022年8月3日书面通知黄某已腾退房屋至合同解除期间，住房租赁公司没有实际占有使用该房屋，因黄某没有采取适当措施导致房屋空置损失扩大，如认定由住房租赁公司支付房屋空置期间的租金，对其显失公平，黄某也将因此获得不当利益。
·故法院判决·
以黄某诉请解除合同的起诉状副本
送达租赁公司之日
作为合同解除日
支持案涉房屋
2022年3月1日至2022年11月3日
期间的租金
并判决租赁公司依约向黄某支付
迟延履行违约金
及解除合同违约金
《民法典》第五百九十一条对减损规则作出明确规定，基于诚实信用原则，合同一方在对方违约、损害发生后负有减轻损失的义务，应采取合理、适当的措施防止损失进一步扩大！
受损害方在能够采取合理措施
减少损失的情况下未采取
则此后产生的损失
在受损害方可控制范围内
已与违约行为无关
在计算具体损害赔偿数额时
可以避免的损失数额应予扣减
【以本案为例】承租人多次告知出租人其已搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋，在出租人对此已经明确知悉的时间点之后，房屋空置损失已在出租人能够控制的范围之内，出租人明知承租人未继续使用房屋且未支付租金，但在其后长达一年有余的期间内，其并未采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，对于可以避免的损失部分，表现为采取替代安排措施所需合理期间之外的租金，不应再判令违约方支付。
实践中常见承租人自行腾空房屋并通知出租人收房、出租人要求继续履行合同情形，导致房屋租赁合同履行陷入僵局，房屋价值流失。在此提醒广大朋友：
订立合同时关注单方提前退租行为的处理，将有关约定明确载入合同。
在承租人表明不再承租、要求退租的情况下，及时查验和收回租赁物，避免损失扩大。
对方违约情形下及时固定、妥善保管证据，依法主张权利。
按照约定方法或者根据租赁物的性质合理使用租赁物，按照合同约定的期限、金额、方法履行给付租金义务。
如需解除合同、返还租赁物，应当通过微信文字记录、书面函件等留痕方式有效开展协商和通知，并配合出租人处理租赁物交接事宜。
第五百六十五条【合同解除程序】
当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内末履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百九十一条【非违约方防止损失扩大义务】
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
第七百二十一条【租金支付期限】
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】
承租人无正当理由末支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
成都中院融媒体工作室出品
-
<第2206期>
供稿丨新都法院 中院民三庭
编辑丨李丽莎
一审丨张子纯
二审丨陈 睿
三审丨周力娜
版