四川法院涉物业纠纷典型案例出炉！成都法院这些案例入选 →
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案例一：某物业服务公司与胥某物业服务合同纠纷案
案例二：伏某与某物业服务公司财产损害赔偿纠纷案
案例三：程某某与某物业服务公司物业服务合同纠纷案
案例一.
某物业服务公司与胥某
物业服务合同纠纷案
——未成立业主委员会的小区，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力
某小区未成立业主委员会，在前期物业公司退场后，小区业主大会于2021年1月23日至28日期间通过发送选票、短信等方式征求业主意见，形成同意聘用某物业服务公司为该小区一期、二期物业服务人的决议，后小区所在地居民委员会发布业主大会会议表决结果，并受小区业主的委托于2021年4月6日与该公司签订了《物业服务合同（信托制）》。某物业服务公司自2021年5月1日起正式为该小区提供物业服务，后于2022年3月31日退出该小区。胥某系案涉小区二期某户业主，未按物业服务合同约定支付2021年6月1日至2022年3月31日期间的物业服务费用。经催缴未果，某物业服务公司诉至人民法院。
审理法院认为，居民委员会为维护社区稳定，保证小区物业服务正常开展，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，组织召开业主大会，通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见，形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议，受小区业主委托与该公司签订物业服务合同，并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方，应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中扮演着重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务人退场后，小区呈无物业服务的状态，秩序亦随之趋于混乱。本案确认居民委员会依法代行业主委员会职责，签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度，构建共建共治共享的城乡基层治理格局具有积极意义。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
案例二.
伏某与某物业服务公司
财产损害赔偿纠纷案
——因第三人行为造成业主损害，物业服务人未尽到安全保障义务的，应承担相应的补充赔偿责任
伏某系某小区业主，某物业服务公司为案涉小区物业服务人。2022年5月10日，伏某发现其停放在案涉小区停车位上的车辆被剐蹭，遂联系某物业服务公司协商解决。后因此次事故产生修理费用14400元，某物业服务公司通过其投保的停车场责任保险向维修单位赔付13680元。2022年5月22日，因某物业服务公司未支付剩余维修费，伏某向公安机关报案。经人民调解委员会调解，双方仍未就剩余维修费的承担达成一致意见。2023年2月8日，伏某的车辆在案涉小区同一停车位再次被剐蹭，某保险公司确认此次事故损失为1400元。伏某遂向法院提起诉讼，请求判令某物业服务公司向其赔偿因车辆剐蹭所造成的一系列经济损失。审理法院查明，伏某停放车辆的停车位处于小区监控盲区。
审理法院认为，伏某的车辆在小区停车位被剐蹭后，因某物业服务公司监控设置存在盲区，导致其无法向直接侵权人索赔，应认定某物业服务公司疏于管理，在此次事故中具有一定过错。虽然某物业服务公司并非直接侵权人，但其作为案涉小区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充赔偿责任。审理法院酌定由某物业服务公司按照20%的比例承担补充赔偿责任。
物业服务人的安全保障义务具有协助性和防范性的特征，在各类安全事故中，物业服务人往往并非首要责任人，而主要是负有协助有关单位进行安全隐患排查、采取应急措施、配合损失救助等，以防范安全事故发生或损失扩大的义务。故在认定物业服务人是否尽到安全保障义务时，应结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度等综合考量。物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，仅当无法找到直接侵权人或者直接侵权人没有能力承担全部赔偿责任时，才由物业服务人承担补充责任。
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。
案例三.
程某某与某物业服务公司
物业服务合同纠纷案
——既无约定，又未经业主大会决议，物业服务人不得对新建充电桩业主收取“电力增容费”
01基本案情：
程某某为成都某小区业主，某物业服务公司为该小区物业服务人。2020年9月23日，程某某购得案涉小区地下停车位。2021年6月，因购入一辆新能源电动汽车，程某某拟在自购车位安装汽车充电桩。某物业服务公司同意了程某某的安装申请。2021年6月24日，程某某按照该公司要求支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。程某某认为，某物业服务公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据，遂要求该公司返还。经协商无果，程某某诉至法院。
审理法院认为，程某某对案涉车位具有专有使用的权利，在停车位安装汽车充电桩，系为更好利用其建筑物专有部分的合理需要，有利于充分发挥新能源汽车使用价值，符合民法典有关民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境的规定，亦符合“绿色、环保、节能”的可持续发展战略。案涉充电桩安装过程中，某物业服务公司并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，审理法院判令某物业服务公司向程某某返还上述费用。
在新能源汽车迅速发展的背景下，因安装汽车充电桩引发的涉物业纠纷呈现高发态势。业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。同时，维护养护共用设施设备系物业服务人的主要义务。物业服务人拟针对汽车充电桩提供专项服务并收取费用的，应与全体业主协商确定。
《中华人民共和国民法典》
第九条 民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
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<第2255期>本文转自四川高院，在此致谢！
编辑丨李丽莎
一审丨张子纯
二审丨陈培培
三审丨陈 睿
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