房价15年翻10倍，哪里将是下一个上海？

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上海房价15年上涨10倍 

可惜没有时光机

如果回到15年前，你会做什么投资？

在上海这样的一线城市买房子，这是很多人脱口而出的回答。

因为过去15年，北上广深一线城市房价涨了不止10倍。

假设在2005年，你在上海买了一套100万的房子。虽然你可能没有足够的存款，东凑西借才备好30万的首付，然后跟银行贷款70万，最终拿下这一套100万的房子。

但今天，这样一套房子的市值已经远高于1000万。相当于你住在里面，轻轻松松，10年里“躺赢”了一千万！

而反观大多数人仅仅依靠工资收入的话，即使996，甚至9127，都很难达到千万积蓄。

所以，选择比努力更重要。

图：1998年广告，上海西郊龙柏城市花园，单价4168元／平米

来源：参考房天下 2020年2月 二手房售价66536元/m²

世界上没有时光机，你不可能回到15年前的上海，做一笔超过10倍收益回报的房产投资。

但如果你把眼光放到全球，也许可以找到一个海外城市，一个15年前的上海，一个房价正在经历快速上涨的城市。

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在海外找到15年前的上海 

是完全可能的

首先，从全球角度来看，中国一线城市的房价快速上涨是否为个例？

假如只是个例，只会发生在中国，那么寻找下一个上海就是天方夜谭。

但如果房价快速上涨不是个例，而是不少国家普遍经历过的，那么意味着将来还可能发生在其他国家，也就可能找到下一个中国、下一个上海。

知名经济学家任泽平对23个国家近50年房价趋势的研究报告指出：

“从全球资产配置角度来看，一些经济增长潜力大的新兴经济体，具备较大投资潜力，特别是其核心城市房地产，比如南非房价涨幅高达85.2倍。”

图：南非第一大城市约翰内斯堡市中心，南非过去房价上涨85.2倍

不仅如此，北大经济学教授徐远也提出：

“很多国家在经济较快增长的过程中，都发生过房价较快上涨，比如说巴西、俄罗斯、南非等国，中国并不是例外。”

值得注意的是，经济发展快的国家GDP增速通常都达到6%以上。

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成为下一个上海需要3大条件 

经济增长快、人口红利大、人均GDP3000-8000美元

同时，在任泽平和徐远的研究中，经历过房价快速上涨的国家，除了经济高速增长外，还有一个共同点，就是拥有巨大的人口红利。

这些国家往往总人口过亿，大型城市人口过千万，人口密集，而且年轻劳动力占比大。

那么是不是一个国家只要经济增长快、人口红利大，房价就会持续快速上涨呢？

对于这个问题，地产大佬冯仑给出了明确答案：

“通常人均GDP在3000-8000美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候。所以今天你要找转型的方向，就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方。这是规律，全球范围大概都没跑出这个圈来。”

也就是说，房价快速上涨往往发生在人均GDP从3000美元发展到8000美元的特定阶段，又被称为“房价黄金上涨期”。

所以说，只要在全球范围内，找到经济增长快、人口红利大、处于人均GDP3000-8000美元“房价黄金上涨期”的国家，那么其核心城市就很可能是下一个上海。

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下一个上海 

会出现在东南亚

世界这么大，197个国家，36个地区，去哪里找到下一个上海呢？

其实也不难，你只要锁定一个世界区域，然后从中挑出一个国家，那么其最大城市就是下一个上海了。

毫无疑问，世界区域最佳选择就是东南亚。全球经济失速之下，东南亚几乎成了唯一高增长区域，所有资本都对它虎视眈眈。

作为未来20年的全球经济引擎，东南亚共拥有6.5亿人口，基础建设、制造业、旅游业、服务业和博彩业都在蓬勃发展。

有对外开放的经济政策利好和庞大的低成本劳动人口数量。

同时，中国“一带一路”战略重仓支持东南亚发展；中美贸易战背景下，东南亚多国与美国零关税，这一优势吸引大批跨国公司纷纷入驻。

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纵观东南亚各国 

菲律宾马尼拉将成为下一个上海

东南亚11国中，有稳定住宅房产供应，且允许外国人买房的发展中国家主要有5个，包括：泰国、马来西亚、柬埔寨、越南和菲律宾。

近年来，中国人去东南亚买房形成投资新潮，也逐渐成为新中产和高净值人士的标配。

当然，买房目的各不相同，比如投资获利、旅游养老和子女教育等等。

而寻找下一个上海买房，目的自然是通过房价上涨获得投资收益，所以要研究对比5个东南亚国家，找出最符合上海模式的城市。

正如前面提到的研究发现，一个国家的核心城市房价快速上涨，需要具备三大条件：经济增长快、人口红利大、处于黄金上涨期。

东南亚5国数据对比

可以具体从8个维度进行对比，包括：国家人口、城市人口、城市人口密度、GDP经济增速、人均GDP、市中心房价、买房付款方式和外国人贷款。

 柬埔寨金边，人口比中国县城还少

首先，排除柬埔寨金边，因为金边的人口只有150万，相当于国内县城人口数量，人口密度不到100人/平方公里，毫无人口红利可言。

马来西亚吉隆坡、泰国曼谷，经济弛缓

其次，排除马来西亚吉隆坡和泰国曼谷，因为这两个国家人均GDP已经接近或高于8000美金，房价已不再处于“黄金上涨期”，且经济增速低迷，陷入中等收入陷阱。

菲律宾马尼拉 VS 越南胡志明，马尼拉优势显著

菲律宾马尼拉和越南胡志明相比，马尼拉具备诸多胡志明无法比拟的优势：比如马尼拉比胡志明多出1000万人口，人口密度也大9倍，而且付款杠杆更好，银行能够贷款，产权是永久产权而非50年产权。

菲律宾马尼拉近乎完美符合“下一个上海”模型

首都马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。2019年世界城市权威排名中，马尼拉和北上广深一起，入选全球一线城市。

菲律宾人口过亿，马尼拉人口高达2400万人，与上海人口数一样。但是人口密度确是全球第一，3.9万人/平方公里，是上海人口密度的10倍。菲律宾人口平均年龄是24岁，人口结构是完美的金字塔形，人口红利至少能释放30年。

2019菲律宾人口模型图

此外，权威机构一致看好菲律宾发展：汇丰银行预测，2050年菲律宾将成为东南亚第一经济体，全球第16大经济体。

菲律宾经济高速增长，领跑东南亚，GDP增速连续多年超过6%且比较稳定，而且人均GDP为3250美元，正处于“房价上涨黄金期”。

所以，纵观东南亚，马尼拉必将成为下一个上海，经历一个房价快速上涨时期。

图：鲜为人知的马尼拉新市中心，早已摩天大楼林立，最右边是香格里拉酒店

有趣的是，目前东南亚各国中，菲律宾却是中国人认知最少，热度最低，偏见最多的房地产市场。

往往巨大的偏见背后蕴藏着巨大的投资机会。

能够克服偏见的人才能具有认知优势，提前谋篇布局，从而获得超额收益。

必先相信，才能看到；把握时机，才能掌握先机。

不管你是否错过了15年前的上海，现在一个全新的机遇就在面前，是时候把投资目光看向下一个上海——马尼拉！

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