6大因素！推动菲律宾房价长期上涨

据菲律宾央行数据显示，2019年三季度菲律宾全国住宅价格上涨了10.4%，这是自2016年一季度以来观测到的最高涨幅。

2013年至2020年，马尼拉的房价已连续上涨7年，年均涨幅为8-10%。自去年以来，马尼拉房产进入牛市行情，预计涨幅将不断提高。目前马尼拉房价的涨势，像极了15年前的上海。

“东南亚经济黑马”——马尼拉被美国新闻和世界导报（US NEWS）评为“全球最佳投资国”。

作为一个有3000-4000万人口生活的特大型国际一线城市，目前马尼拉的房价并不高，仅相当于国内二、三线城市水平，还处于牛市的中早期，各大知名机构长期看涨马尼拉房地产市场。

为什么马尼拉房地产市场长期看涨呢？我们认为主要有以下3大上涨因素和3个支撑因素：

马尼拉房价的3大上涨因素：人口红利、经济增长、供不应求

马尼拉房价的3大支撑因素：政治稳定、治安提升、宗教和谐

1

人口红利

菲律宾国家人口有1.03亿人，马尼拉是菲律宾首都，也是唯一特大型城市，以及政治经济文化教育中心。

这里常住人口2400万人，每天生活在这里的城市人口有3000-4000万人，人口数与上海一样，是香港的3倍，超过越南前两大城市胡志明和河内的人口总和；马尼拉还是全世界人口密度最大的城市，每平方公里有3.9万人，是上海的10倍，是香港的5.9倍。

另外，菲律宾人口非常年轻，有巨大的人口红利。菲律宾人口年龄中位数是24.3岁，远优于越南的30.5岁，中国的37.3岁，香港的43.2岁。

菲律宾还将持续存在“婴儿潮”红利，因为菲律宾作为亚洲唯一天主教国家，86%的国民是虔诚的天主教徒，不得避孕、不得堕胎，出生率居高不下。大量的年轻劳动力促进了菲律宾的经济发展，形成了强大的消费市场，他们对住房的需求非常旺盛。

房子最终是由人住的，只有足够多、足够密、足够年轻的人口，才能长期推动对住房的需求，进而推高这个城市的房价。

菲律宾最重要的宗教节日“黑耶稣节”现场人声鼎沸

2

经济增长

菲律宾经济已持续68个季度高速增长，连续7年的GDP年平均增长率都超过6%，更加强了菲律宾“东南亚经济黑马”的称号。

许多世界权威机构也纷纷看好菲律宾的经济发展：

-2019年汇丰银行报告指出，“菲律宾的经济增长将领跑整个亚洲”；

-2019年7月7日，据菲律宾统计局（PSA）报告，上季度海外直接投资（FDI）意向增长了300%，表明外国企业对菲律宾的投资信心很强；

-国际货币基金组织（IMF）在《全球经济展望报告》指出：2020年菲律宾一季度经济增长高达6.3%，2021年为6.4%，2022年为6.5%。

-2020年2月，三大世界评级机构之一的穆迪（Moody's）再次上调菲律宾的长期主权信用，由Baa2到最高的B级。这意味着菲律宾经济蓬勃发展，将吸引更多全球投资。

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马尼拉大都会 

那么，菲律宾经济的腾飞，主要靠哪四大支柱产业的助力呢？

第一、服务业

菲律宾BPO服务外包产业全球第二，仅次于印度；呼叫中心业务全球第一。据菲律宾《马尼拉时报》表示，菲律宾BPO行业2020年将达约400亿美元，并创造200万个就业岗位。

第二、基础建设

要想富，先修路，基建市场全面升级优化。杜特尔特总统提出“大建特建”基础设施建设计划，6年内投入约一万亿元修桥、修路、修地铁、修机场，比如在建的马尼拉超级地铁1号线、全球最大机场之一的马尼拉布拉干机场等等.

世界顶级咨询机构PWC普华永道在报告中指出：东南亚各国中菲律宾基建投入最多，每年基建支出平均增速高达12.6%，推动整体经济保持年均6.6%增长。

马尼拉在建国际机场

第三、海外劳工

菲律宾有260万海外劳工，他们每年赚取超300亿美元汇回国内，用于家人消费和投资，其中相当大比例投向了房地产市场。这些海外劳工除了我们耳熟能详的菲佣、英文老师，还包括建筑工人、飞行员、空姐、船员、护士、医生等中高收入职业，他们主要在美国、澳洲、迪拜、香港等发达国家及地区工作。据菲央行报道，2018年菲律宾外汇占该国GDP的9.7%。       

海外务工的护士、建筑工人、厨师，菲律宾崛起的中产

第四、菠菜业

马尼拉被誉为“亚洲的拉斯维加斯”，菠菜业蓬勃发展，仅几年时间，线下赌场菠菜业就已达到拉斯维加斯1/3的规模；而线上的网络菠菜产业也已占全球超10%份额。目前在马尼拉，已有接近40万中国人去菲律宾务工，在网络菠菜行业工作。

 斥资24亿美元的马尼拉四大赌场之一：OKADA

随着四大支柱产业的雄起，菲律宾的经济飞速发展，人均收入水平也持续提高，使得推动一个城市房价的中坚力量——中产阶级迅速崛起。在他们从郊区平房搬往城市住宅的过程中，对于住宅的改善型需求会出现井喷式爆发。

地产大佬冯仑早就说过：“通常人均GDP在3000～8000美元时，住宅成长最快，是赚大钱的时候，这是规律，全球范围都没有跑出这个圈来。” 而根据世界银行2019年的数据，目前菲律宾的人均GDP在3319美元，马尼拉房产市场正处于房地产爆发式增长的窗口期。

高盛预计，到2050年，菲律宾将从现在的世界第39大经济体发展到第二十。人均GDP将超过20000美元。菲律宾的房产市场广阔天地，大有可为。

3

供不应求

马尼拉的土地供给严重短缺。

马尼拉面积极小，只有上海1/10。而且人口特多，密度是香港的5.9倍。并且马尼拉土地为私有制，政府土地持有较为分散，开发商往往只能从私人手上购买小块土地，拿地速度缓慢，开发规模受限。政府对土地规划干预少，土地供需由市场决定。

可供开发的土地资源短缺，使得马尼拉房地产具有长期投资价值。50年前，开发商阿亚拉在马尼拉马卡蒂CBD的别墅地，每平米仅约10元钱，而今天超过3万元/平米。50年上涨3000倍，年均复合收益高达16%。

 菲律宾马卡蒂金融区

马尼拉住宅供给也严重短缺。

马尼拉和上海同为2400万人口，上海住宅存量为720万套住宅，依然供不应求；而根据仲量联行权威报告，马尼拉只有35万套住宅，相比之下住宅缺口高达600万套。而每年马尼拉新增住宅数稳定在3-5万套，意味着需要120年的开发，才能达到今天上海的存量。市区住宅供给严重短缺，长期供不应求。

2012年以来，马尼拉每年房价上涨稳定在8-10%。至2019年三季度末Condo（我们的产品就是Condo）价格提升了29.1%，复式Duplexes上涨24.8%，独栋别墅上涨2.4%，联排别墅上涨6%。相比去年首都圈NCR住宅上涨22.2%，周边地区上涨4.9%。

目前核心地段主要价格2-4万元/平米，处于东南亚一线城市房价中低水平；租售比约7-9%，东南亚城市中排名第二，仅次于印尼雅加达（注：雅加达不允许外国人买房），远高于北上广深1.5%的租售比。

干净美丽的马尼拉湾

马尼拉湾区赌城娱乐城24平米的房子，每月租金可达8000元人民币，而且租金支付一般是押2月付14个月。其他核心地段，24平米房子，每月租金3000-4500元，属于正常。马尼拉每平米月租金似乎已高于北上广深。

由于严重供需问题，马尼拉房价中长期不能只对标其他东南亚一线城市，比如曼谷、胡志明、吉隆坡等，而是应该参照香港、东京、上海这些城市的房价。值得期待，马尼拉房价未来5-10年，大概率将是东南亚最高、且合理存在的。

以上就是马尼拉房价上涨的3大因素：人口红利，经济增长，供不应求。三个因素强三角般的加持，成为房价上涨的强势基本面；而马尼拉房价的3大支撑因素，则保证了马尼拉房价的上涨，拥有一个长久稳定的大环境。

4

政治稳定

菲律宾是资本主义法制国家，私人财产神圣不可侵犯，过去数十年未听闻外国人资产和房产被侵占或没收的情况发生。菲律宾人对华人和华商友好，菲前十大富豪有七位是福建籍华商，现任总统杜特尔特、推翻西班牙殖民统治的国父黎刹的祖籍也是福建人。

另外，菲律宾属于财团经济，财团与政治关联度很高，国内政治非常稳定。SM财团、美嘉财团、阿亚拉财团、维斯塔财团等十几大财团把控诸多行业，如地产、银行、零售、航空等。比如有的财团已存续超过180年，依然富可敌国。

总统杜特尔特上台3年以来，已经5次访华，在他的积极推动下，中菲的国家关系不断发展，政治互信不断加强。杜特尔特积极加入我国的“一带一路”计划，让菲律宾成为最大的受益国之一，吸引到中国大量的投资合作；而且，杜特尔特响应了中国“搁置南海争议，共同开发”的政策，不断推动尽快与中国签署南海开发协议。

       菲律宾总统的第五次访华

共同见证6份双边合作文件的签署

在杜特尔特任职期间，中国对菲的投资增长了2000%，我国超越日本跃升为菲律宾第一大贸易伙伴。

中国央企葛洲坝集团已宣布投资20亿美元建设“中菲工业园”，菲第一大开发商阿亚拉也宣布建设大型工业园区，吸引中资企业入驻；目前，中国企业比如中国银行、工商银行、中国建筑、中国电建、河北钢铁、阿里巴巴、华为等均已入驻马尼拉。

目前，杜特尔特总统的任期还有3年，就像当年他的父亲文森特培养他当达沃市长一样，杜特尔特努力正培养自己的女儿成为2022年菲律宾总统。可以说，将来有很大概率成为菲律宾总统的人有两个，最有希望的是杜特尔特的女儿，其次是维斯塔首富，董事长曼尼·维拉，他们都是杜特尔特政策坚定的支持者和延续者。可见，未来9年菲律宾的政治将很稳定，对华政策也将趋于友好。

     杜特尔特的女儿宣誓成为达沃市市长

另外，整个亚洲当中，菲律宾跟中国发生战争的的几率极小，因为菲律宾与美国有军事同盟协议，如果真的有了战争，那就不是中菲战争而是中美战争。如果世界老大和老二打起来了，那就是第三次世界大战，到时投资哪里都不安全。

5

治安提升

马尼拉的治安提升与政治强人杜特尔特的强硬手段分不开，如同当年新加坡的”国父“李光耀一样。

新加坡能够成为全世界最安全的花园城市，与政治强人李光耀是分不开的。为了吸引投资和贸易，新加坡需要一个极其稳定的政治环境。于是，李光耀采用了一系列强硬手腕，打击贪污腐败，严刑峻法，极大提升了新加坡的社会治安和政治稳定，帮助新加坡从一个发展中国家转型为发达国家，成为一个繁荣的国际商业枢纽。

马尼拉环球城CBD公园一角

无疑，现在的新加坡人民对李光耀是很认同的，就像达沃市人对杜特尔特的认同一样。杜特尔特在达沃市的支持率，一直高达90%。因为杜特尔特担任达沃市市长后的20年时间里，他采取“严打”般的法治管理，打击毒品，反对贪腐，使达沃市的犯罪率迅速下滑，迅速成为东南亚最安全城市之一。

马尼拉环球城CBD交通秩序、环境整洁

成为菲律宾总统后，杜特尔特更是将达沃市出色的治理经验复制到全国。而现在，杜特尔特也渐渐开始采取一些怀柔的手段，例如：2018年新伊始，杜特尔特为了进一步提升马尼拉的治安，全面提高军队官兵和警察的薪资，直接加倍，一个普通士兵的月薪从2万多披索增加到4万多。

在杜特尔特的治理下，菲律宾的安全系数，近年来在世界排名稳步上升。根据2018世界安全系数排名，菲律宾处于66名，高于中国的71名。

菲律宾的首都——马尼拉治安更是得到了国际公认。根据《经济学人智库》公布的全球城市安全指数（该指数统计的指标包括信息安全、卫生安全、安全基础设施和个人安全等），马尼拉名列第43位，在东盟地区高于曼谷、胡志明市，仅次于北京和上海 。

《经济学人智库》 安全的城市指数2019信息图表  

我们去了马尼拉考察近50次，没有遇到过不安全的情况。无论是宾馆、商场还是大街上，菲律宾人总体上都服务热情，待人友好，如果有不懂的问当地人，都会给你指路答疑。

6

宗教和谐

菲律宾是亚洲唯一的天主教国家，83%的国民都是虔诚的天主教徒。笃信天主教或基督教的天性，熏陶了他们非凡的耐心。非常谦和友好，国民素质也比较高。

如果你到了马尼拉，会时刻体会到，哪怕是面对菲律宾的一个保安、一个收银员，都会感受到菲律宾人传递的那种发自内心的微笑和善意，让人感觉特别舒服。

马尼拉大教堂新人拍照

一个国家房价的飙升并不取决于某一因素，而是多种因素综合加持的结果；综合以上6大因素，菲律宾的房产市场就成“势”了，房价上涨是必然。

现在，正是布局菲律宾马尼拉房产的大好时机！

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