遭遇卖房、融资和转型“三难”，荣盛发展高层换血能否奏效？

身后有余忘缩手，眼前无路想回头。

度过了黄金时代的房地产行业，整体上骑虎难下，日子越来越难。荣盛发展（002146，SZ）就是典型之一。

卖房难

完成签约计划难，更换副总裁

近日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示。受此影响，签约销售金额没完成时间进度的荣盛发展压力不小。

5月14日，荣盛发展宣布高层人事变动，原副总裁林德祥辞职。

林德祥，对荣盛发展可谓“功勋卓著”，之前曾在恒大地产集团做过投资拓展的副总裁，2014年开始担任荣盛发展副总裁。2014年至2018年，荣盛发展归属母公司股东净利润从32亿元增加到76亿元。

这样一位悍将的离去，对荣盛发展的未来显然带来更大考验。

新聘任的副总裁是庄青峰，曾任碧桂园集团助理总裁、地产事业部副总裁。

他一上任，便面对着这样一组数字：荣盛发展2019年前4个月销售累计签约额为239亿元，只占2019年计划签约额1120亿元的1/5。

显然，全年时间已经过去1/3，签约金额进度则明显落后于时间进度。

实际上，原副总裁林德祥在任时，荣盛发展近三年的计划签约额步步高。2017年至2019年各年度计划签约额分别是650亿元、880亿元、1120亿元，后两个年度同比增速分别是35%、27%。

庄青峰到任荣盛发展后的日子并不好过，对于2019年的市场，不少房企都有担忧，万科称：“未来将彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。”华夏幸福判断：“全国房地产市场从2018年初的火热状态迅速降温，降温态势还将在2019年持续一段时间。”

这样的市场环境下，荣盛发展自己给出的2019年计划签约额还是增加了27%，比2018年实际完成数高10%。这是否为一厢情愿呢？只能待市场检验。

如果说为了完成这个计划，荣盛发展人事调整已经到位，那么，钱是否到位了呢？

没有签约额，就难以保证未来资金的进账。今年一季度，荣盛发展的经营活动现金流并不理想，流出11.67亿元。今年前4个月，荣盛发展新增土地权益建筑面积371万平米，占全年规划的近一半。但没有签约来予以保证，大量的资金缺口如何解决呢？只有融资一条路。

荣盛地产销售进度不达标，换副总裁，那融资不达标呢？

融资难

完成融资计划难，2018年仅完成75%

当销售不能提供现金流时，只好融资解决，但长远看，这只能是引鸩止渴。

据荣盛发展今年一季度最新财务报表，货币资金270亿元，比年初时减少了33亿元，其有息债务总额592.15亿元，是货币资金的2.19倍。

这些借款都要支付利息，公司利息费用由此增加27%，财务费用增加30%。

这并不是偶然的。2018年时，因为有息债务总额高企，公司财务费用已经增加了2.62倍。

荣盛发展在2018年也遇到了融资难的问题。 2018年计划融资600亿元，实际只完成计划的75%。

2019年，公司将2018年未完成的融资计划再度增加到611亿元。公司的如意算盘是，将以项目开发贷款融资为主，以发行公司债券、美元债、中期票据为辅，打开融资之门。

但2018年已然有1/4的融资计划尚未完成，2019就能顺利如意？

如果不能完成融资计划，各项业务怎样推动？

面对今年严峻的形势，就算勉强完成融资计划，这些融资所开展的业务达到预期效果还则罢了；如果不能，借款高企所致的利息势必将压得企业喘不过气来，那时可能就得卖资产还款了。

今年时间已经过了近5个月，《全球财说》向荣盛发展致函问询怎样通过融资满足公司发展之需，公司方面没有给出答案。

转型难

九成靠房地产，其它收入少的可怜

可能深知主业艰难，荣盛发展自己也承认，2019年要着力促进公司转型。

房地产进入相对饱和时代，市场集中度逐年攀升，2018年中国房地产市场TOP3发展商共获得12.6%的市场份额，超过1/8；TOP10是26.9%，超过1/4。

荣盛发展是2018年“中国房地产百强企业”第16位。当万科进入商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园和冰雪度假等产业，碧桂园发力机器人产业，荣盛发展的房地产业务依旧占据营业收入比重高达88.63%，仅比2017年下降了0.72个百分点。

显然是看到了单一拴在房地产这颗老树上，风险越来越大，荣盛发展计划除了房地产，还要打造“贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。”

但公司产业园项目在2016年至2018年产业园收入分别是15亿元、15.7亿元和33.6亿元，虽然绝对值有所进步，但在营业收入中比重仅占5.96%。与深耕产业新城多年的其它龙头房地产公司相比，荣盛发展的收入仅仅是其零头。

至于另一项康旅业务，荣盛康旅推出了国际度假区业态模式，荣盛康旅2018年全年营业收入36亿元，尚未进入公司营业收入构成名单中。

接近9成的收入都来自房地产，目前又面临卖房、融资和转型“三难”，荣盛发展未来究竟如何逆境求生，《全球财说》将持续关注。

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