为你点歌No.78 | 苏州人，为什么你要去买苏州湾？
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本公众号法律顾问：北京大成（苏州）律师事务所 叶云开律师。
一个地产营销人，最愁的是房子卖完了没事做；
一个自媒体人，最喜欢的就是有时间去看盘，学习。
然后把所看到和发现的好东西，写出来分享给大家。
昨天和团队一起，看了市区一个土豪盘，然后开车一路向南，直奔苏州湾。
今天先说苏州湾的天铂。
这个盘首开是在去年的12月28日，一度以为这是个爱吹牛逼的楼盘。
某次刷朋友圈，天铂娄总说这周来访破千，后来见面，看他一脸真诚，我有点相信了。
年底前的首次开盘听说卖得很好，关于开盘这事，我曾经写过一篇文章，有的属于真售罄，有的只能呵呵哒。为你点歌No.59 | 房地产开盘，真的都售罄了吗？
感觉他们策划挺忙，各种稿子不停刷屏，活动很多，是苏州地产圈一季度的网红楼盘。
做地产营销，和古时候的武学爱好者有点相似，听说某人或者某项目很牛，总想着亲眼去看看，拜会一下。
我就是抱着这样的心态去吴江的，另外有点去伪存真的意思。
从西环出发，朝南开，永新高架继续往南，在修路，所以有点车辆积压和道路坑洼，但看那规模，建成后是快速路，往来苏州和吴江就更方便快捷，现在苦点累点没关系，我只不过是踩盘。
路过苏州湾大桥，一湾水景映入眼帘，美不胜收啊，这种大气磅礴，是园区的金鸡湖、吴中的独墅湖所给不了的完美。
从西环一路开过来，半小时不到，见到开平路左拐，一公里就远远看到了吾悦广场。
而天铂，就在吾悦广场斜对面，旁边就是即将开通的地铁四号线出入口。
先说项目，我不想记流水账，直接谈感受。
第一， 接待区人多。
我们选择了周三的下午，整个案场有十几组客户。本身销售十八人，还有自渠以及大客户，所以显得人气很旺。
接待我的销售说每天他能接三四组客户，周末有十几组。听到这个数字，我默默算了一下，他一周接大概四十五组，一个月就是一百四十组，整个团队就是接近三千组的月接待量！
我的天哪，假如这三千组都是意向客户，那这种基数算下来，按照1:5的转化率，有接近五六百套的成交。按照主力户型130平，每平17000计算，月去化将近有10亿！
这个算法应该没太大的毛病，今年的指标据说是20亿，整个1-3月份（截止3月9日）是11亿签约完成。
假如这个数据成立，那么苏州红盘，当之无愧。
第二， 超高的得房率。
吴江对比苏州市区，户型面积赠送上应该是相当宽松的。
天铂在这一点上是干得不亦乐乎啊！
110平的高层明星户型机智地做成了4室2厅3卫，看上去比苏州主流的140平户型都不遑多让，而且做到了三室+客厅朝南。
140的户型，双阳台，超大主卧（自带独立主卫衣帽间），每一个房间因为改造的原因，都显得特别大，看上去要多了三十平方。
算下来一套房子两百二十万左右，假设是在园区，只能买套七十平的，那舒适度简直就不能比了。所以我判断天铂的客户肯定有很多园区和新区客。
第三， 有惊喜的示范区。
对于苏州很多高大上的售楼处及景观示范区，红星是比较老实的，虽说样板区会拆，但看上去四百左右的景观成本应该是实打实的。
红砖铺地，配以实用的大草坪，常规的乔木灌木的组合，以及儿童游乐设施，这是个充满了生活气息的示范区，但和我所认为的高端，还是有点差距的。
不过成本虽不高昂，但却有品。
梅树上的几朵疏梅，一度以为是真的，但细细去看，原来是假花。
这种包装手法，只是点缀，并不夸张的铺满，反而更显雅致逼真。
此外，我说的惊喜，在于风雨连廊。
风雨连廊是个好东西，好在只要进了小区，就不用担心被雨雪淋着了，不用打伞。
这种设计，我最早是在绿城的项目见过，2012年的杭州钱塘江畔，要卖四五万；上海的盛世滨江也有。
在苏州，恕我眼拙，我还没见过。
所以我有点奇怪，天铂居然把这个细节设计应用过来。这跟天字系，倒是有点关联。听说倒是挖了绿城的设计过来。
无关高端，起码贴心。
我再谈谈我的想法。
从售楼处的布置，样板房的户型硬软装示意来看，这个项目我可以定位成首置、首改。
开发商红星、宝龙是个传统意义上的商业地产运营商，我之前一直有疑问，一直做商业的公司，能把住宅做好吗？
我逗留了一圈，发现以下几点，可以与诸位分享一下。
第一， 项目汲取了很多商业的元素，用在了售楼处和样板房里。
比如，当外面有交警开始贴罚单，忽然听到销售大厅里想起了熟悉的悦耳的播报声，提醒客户前去挪车。这让我有置身商场的感觉。
这感觉，温暖，贴心，很有售场的氛围。做策划的都知道，做场、做局，有时候比讲解更重要。
在接待大厅，还有一台自动演奏的钢琴，琴键是自动的，很新奇，这也符合商场的美陈理念，吸引人。
所以这个项目无论从价格，还是产品，都适合跑量。
第二， 样板房区别于很多高大上的样板间
比如曾经某项目做过爱马仕的样板间，或者刚看过的某中式项目，各种豪气的堆积。
装修上采用了商业的灯光照明，整个样板间显得很亮，却又不刺眼，在部分细节上用了亮面的不锈钢，很有亲切感。
样板间的性格处理上，让人感觉很有故事，比如140的户型，就是一个四口之家，爱运动的儿子，年龄大概在10岁左右，一个公主范的女儿，年龄七八岁。很时尚的女主人，又有点品位，爱出席一些舞会、PARTY，四十岁左右的男主人，在家里还设计了一个小吧台，偶尔和夫人小酌一杯…给人的代入感很强。
还有音乐，在128的样板间里放情歌…这个很大胆，一般的样板讲究高大上，但直接放流行歌曲的真不多，不过正符合这个户型的调性，年轻、活泼，憧憬生活。所以，再一次触动了我。
第三， 温馨贴心的细节。
我去售楼处上厕所，发现了自动换纸的马桶盖，在这里强烈安利一下！
我发誓我冲过了！
马桶盖种种高级功能比如自动加热、清洗、烘干等，其实都不一定实用，但卫生是最重要的啊！这种轻轻一摁，自动换纸的马桶盖，差点让我感动得泪流满面。
我后来和策划交流的时候，她说是娄总的得意之作，一定要写进去。他们把全自动的马桶扔到了样板房（难怪我看某个样板间里的马桶高档得有点过分），换成了现在的这个。
之前我在朋友圈晒过天铂的“以爱之名”女神节礼物，已经夸过娄总是个贴心细腻的好男人。
从这个细节上看，果然不虚。
这恐怕就是商业项目操盘手和传统住宅操盘手所关注的不同之处吧，向商业学习，取其精华，也是很好的。
售楼处、示范区、样板间，和广告一样，往往有两种打法。
一种是指高打低，将样板展示做得十分高大上，让人望而生畏，心生崇敬，假如买了，立马屌丝变成高富帅；
另一种是走心，也就是说，所有的装修、布置，都跟你心里想的和想要的，都一模一样，灵魂的契合，这里就是你的家。
很高兴的是，天铂选择了第二种，很有代入感，毫无芥蒂。
售楼处的最后，我来表达一下一个地产营销人的嫉妒。
第一点， 超大的洽谈区空间。如果把凳子撤掉，很快就可以布置一个两三百人的会场，一次小小的加推开盘完全可以在售楼处举行；或者举办一次客户答谢宴、舞会什么的也很方便；
第二点， 有一个很方正大气的液晶显示屏，这个可以省了多少次的桁架搭建费用！
第三点， 礼品堆头很接地气，小家电左右堆满，便于逼定客户。虽然堆得不算好看，但要考虑下策划的工作量，这么大的项目，这么频繁的营销动作，做成这样已属不易。
第四点，客户多啊！！！虽说金三银四，但一个非周末的普通下午，看到人头攒动的情形，还是很让人激动的。
在这里做销售，是幸福的。
最后的最后，还是说一下苏州湾吧，因为我的标题就是为什么要买苏州湾。
出了售楼处，时近五点，不如在吾悦广场吃了饭回去。
一行人穿过马路，被人拦住，是旁边湾上风华的派单人员，被拒绝后他说：好尴尬呀。
进了广场一层，被人喊住，是个打扮很时尚的小伙子，问我们是不是看房的，可以带我们去旁边的枫丹壹号去看看。
吾悦广场对面是华润凯旋名邸的工地围挡，吾悦广场自带的住宅也已交付，但星火点点，入住率很低。
吾悦里有商家在装修，各个楼层都有点空空荡荡。
我们去的烤鱼馆，这个点，我们是惟一的客户。
吃完饭，开车回去，一路上车不多，房子很多，但亮灯的不多。
但空气是真好。
总结一下，苏州湾正在规划和建设中，但目前的确人烟稀少，需要时间；各个地产项目扎堆，包括商业，现在和未来的竞争还是相当激烈的；和园区相比，房价便宜一半，值得刚需和刚改来此处置业。
但是，假如想要投资，还是考虑考虑，慎重为上。
园区的升值和保值，是妥妥地。
假如你没那么多钱，建议你选择苏州湾。
因为这里有商业（新城、华润、天铂），这里有学区（苏州湾实验小学），这里有地铁（4号线），这里还有壮美的太湖美境，还有，苏州市区再也回不去、找不到的房价。
不管怎样，感谢苏州湾天铂，让我十年之后重回吴江，重新发现了苏州湾。
也许今天你不屑一顾，但未来必定会让你高攀不起。
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