看完心塞，留给其他开发商的时间不多了。

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周公子：苏南房地产观察创始人，房盟新媒体写作培训课发起人。

昨天趁着月色，看完苏州建发泱誉的样板间，心情很压抑。

我跟同行的伙伴说，假如我还在其他开发商营销口任职，会有很大的压力，就像去年参观旭辉吴门府的感觉一样。

这种压力，来自于可能追赶不上的担心，来自于产品层面被超越等级的无情碾压下的绝望。

换句话说，留给其他做同类型开发商的时间不多了。

PART 1 | 新中式，是世界级难题。

在五年前，我们在做苏州桃花源的时候，曾经有过这样的论断，中式住宅对于喜欢中式文化的人是有很大杀伤力的，喜欢的人会特别喜欢，但是不喜欢的人就接受不了。

所以如果对于苏桃没感觉的客户，我们会推荐到御园去，那是有别于中式的法式大平层。这样不至于客户流失了，毕竟千万级的客户难找。

苏桃是纯正的中式豪宅，从院子到立面，都是苏州园林式的经典借鉴，很多人买了用来珍藏。

苏州桃花源

我们也见过许多新中式的产品，比如水墨江南、中粮本岸、万科第五园、甚至苏州博物馆等，这个类型的新中式，去掉了传统中式的繁复雕饰，线条相对简单，黑白灰为主要基调，甚至引用了日式的枯山水庭园。金地的风华系、旭辉的铂悦系，也都是在此前新中式产品上的改良和进化。

苏州博物馆

但是这种产品系列，更多的只能做低密度，以别墅和洋房为主。

假如要做高层，很可能就像木渎的云山诗意那样，在二三十层的顶楼砌马头墙，看上去不伦不类。

徽派马头墙示意图片

本来嘛，传统的中式住宅，哪有过100米的高层？又不是建浮图塔。

那么问题来了，从美学角度讲，是不是中式住宅只能做低密度？

宋卫平的绿城没有能够解决中式做高层，绿城的拿手中式还是桃花源和桃李春风系列，但高度基本不超过30米；假如要做高层，那还是经典法式新古典主义的大板楼。

绿城二代高层

泰禾从大院系到府系，倒是走出了一条新路，但府系产品首次面世还是在去年，比如苏州的泰禾金尊府。

扩展阅读：扎心！苏州买到好房子的几率只有1/4。

但依旧是北派的中式风格，小区硬质景观还是离不开院子系列的影子。

大多数有中式情结的人，心心念念的还是苏式园林。

苏州园林

可是，很多中式的产品，很好看，但很不好住，甚至是室内的硬装和软装家具，都一味仿古，很不实用；要不然干脆就是中式的外立面，家具和装修全部现代式，不伦不类。

PART 2 | 姑苏城千里之外，熟悉的苏州园林。

上周我出了趟远门，跑到厦门看项目，这个被妖魔化传说房价腰斩的城市。（房价依旧坚挺，个别区域微调10%）

结果却有意外的惊喜，千里之外，却看到了熟悉的苏州。

哦不对，是苏州园林。

你能明白么那种感动，久旱逢甘霖，他乡遇故知，也不过如此了。

这座园林，被一家开发商原汁原味地搬到了地产项目上，而且一发不可收拾，从南到北，遍地开花。

这家开发商就是建发房产，她在新中式的道路上越走越远，如今已经走出一片新天地。

我们在厦门参观了山外山和央玺两个项目。

建发山外山

山外山目前在售，产品以别墅为主；而央玺早已交付使用，这就是经典的中式高层了。

当看到央玺的那一刻，我有种熟悉的感觉。

这种感觉就是，建发的新中式产品，是成熟的。因为我在央玺的园林景观和立面，以及样板房的很多细节里，都看到了苏州建发中泱天成、独墅湾和泱誉的影子，以及张家港的建发御珑湾。

厦门建发央玺

无论是纯正中式园林景观的打造，还是更加细节的元素和材质，都有许多相似甚至是相同的东西！

我能够在厦门建发山外山看到熟悉的苏州网师园里的美人靠、鹅卵石拼花、太湖石，甚至是层次丰富的景观植被，而这些跟苏州的几个建发楼盘都十分相似。

建发山外山

我们还在多个项目的园林景观里，见到了用做旧的石磨做汀步。

假如这些内容只是在某个别项目上出现，我们毫不惊讶，因为这很可能跟老板的个人喜好和执着追求有关，这是花了比新亚洲或者大都会等建筑风格的小区更多成本建造的。

建发央玺小区内，相同元素出现在苏州建发泱誉

但是这往往做不成规模，无法做到大规模复制，所以不一定能成体系，这个太难了。

可是建发却将新中式的产品做成了标准化，也就是从立面到景观，从风雨连廊到入户大堂，甚至是室内的户型和精装，以及软装的家具和摆件，都体现出深厚的设计美学。

这已经不是靠个人设计师的超长发挥能够达成的效果，而是整个公司的完整体系、成熟的采购链共同保障，才能在各个城市进行某种意义上的完美复刻。

PART 3 | 产品力，是优秀房企的核心竞争力。

2014年建发进苏州，开始卖中泱天成，后来是独墅湾，都卖得相当火爆；去年高铁新城的建发泱誉以3万的高价入市，依然获得了市场的认可，开盘去化得很好，给了当时的业界很大的震动。

那么问题跟着来了，为什么建发来到苏州根本就没有适应期，直接就进入了热销？

我跟业内很多同行交流过，最大的原因就是产品力，建发的中式园林示范区征服了许多挑剔的客户。

张家港建发御珑湾中式示范区图

更可怕的是，我之前也写过，很多项目把成本都堆在示范区了，因此大区的景观很可能不如你在示范区看到的那么震撼。可是建发没有，你示范区什么样，大区景观也差不多。

苏州建发中泱天成交付实景

苏州建发独墅湾小区实拍

这个可以在已经交付的中泱天成、独墅湾和张家港御珑湾项目可以看到，你的所见即所得，毫不夸张。

厦门建发央玺

建发成功地将高层和苏州园林有机结合，毫无违和感，反而创造出一种令人目眩神迷的新中式建筑美学，运用了大量的石材、金属构件、玻璃和木质栏杆、榫卯等。

以苏州园林为蓝本，不惜成本种植上百种景观植物，邀请香山帮传统大匠做顾问，创造性地运用金属和玻璃等新材质，打造出符合现代人对于传统文化审美的作品。

苏州建发泱誉

这就跟一般的新亚洲、新中式不一样，因为每个人心中都有一座苏州园林的梦想，而建发是早就将园林搬到了它所开发的小区里，成本远远超出了一般的新亚洲和新中式。太湖石和一般的石材能比么？堆坡、造景、拱桥、抄手游廊等等，这些成本和难度是难以想象的。

厦门建发央玺

所以在景观方面，建发没有偷工减料，没有偷懒，在能够出效果的重要景观节点上，能够实际做出效果图里呈现的效果。

正因为这样，苏州建发泱誉在中泱天成交付以后，卖得特别好。

苏州建发中泱天成交付实景

我们再说一说建发的精装修，在去年很早的一篇推文里，我们就写过建发独墅湾，对于其园林景观赞不绝口无可挑剔，但样板房的装修和摆放颇有不同意见。

但时隔一年，当我们昨天去看建发泱誉的样板间时，却很震惊地发现，建发的精装修水平，已经开始令人瞠目结舌！

我们拍了很多细节，其中很多元素甚至是隐藏起来的，完全没有必要去花心思和精力、成本去打磨，但建发却做到了。比如客厅地面的石材波打线，卫生间淋浴房的防滑石材，厨卫与客厅地板之间的过渡，中央空调出风口的花纹装饰等等。

地面石材波打线

空调出风口的纹饰

比如我们参观的叠墅户型，楼上两个房间，都是套间，做到了每个独立卫生间都有大浴缸，而且整个房间的空间感和舒适感极强。

我们在参观时讨论，这给人的感觉像是住在五星级酒店。

苏州建发泱誉150平洋房样板间

这个评价很高，因为房子的最终功能是居住，而五星级酒店是住得最舒服的，这要从空间布局、家具摆放、灯光选择，甚至是气味香氛等方面，都要做到十分完美，才能出这样的效果。

可能很多非业内人看不到的细节，都被我们一一抓住，这看似偶尔为之的精妙设计，其实都是建发对于产品细节的深刻认知和不停打磨，从感官和舒适度来看，已经属于非常成熟的作品。

PART 4 | 关于未来房地产市场的思考

我们从厦门到上海到苏州，一直到张家港，一路看完建发的几个经典作品，心中的感受其实很复杂。

简单说一下吧。

其一，在接下来的房地产市场里，产品力就是竞争力。

我们不说现金流，不说高周转，因为以后肯定绝大多数活下来的开发商都是国企和央企，以及少数的大型民企。但是产品力很重要，所以我们看到前三十强开发商都在做产品系，每一家都在开发有辨识度的产品。

比如我们提到绿城，现在就是桃李春风；融创从绿城那里拿来了御园和桃花源；泰禾有大院系列；仁恒的高端精装修；金茂的智能科技系统；龙湖的原著；世茂最新出了龙胤系；招商蛇口的最高端产品是玺系；金地有八大产品系列等等。

那么，建发的央系，这种将新中式的美学风格融于典雅高层的产品系列，也将成为备受市场欢迎的产品系，而且是被市场多次充分证明过了，接受度很高。

其二，在新中式的开发设计建造上，建发可能已经一路遥遥领先，很难超越。

刚才说过，接下来活下来的都是超级房企，或者有强烈品牌标签的房企，行业的集中度会越来越高。

也就是说，行业很难再突然杀出一匹黑马。市场已经不允许也不可能有新的规模性房企出现。

毕竟千亿是门槛，你只有破千亿，才能在今年稳坐前三十。

而一个新房企，没有主打产品，只靠模仿，是不可能进千亿的。最简单的，我们看土地储备，目前看来，基本不可能会出现这样的房企。

而成熟的房企，都已经有了比较完善的产品系列，很难也基本不可能去抄袭，比如建发的央系，你怎么去抄袭？细节太多了，你有可能从设计院拿到图纸，但是细节呢？采购的供应链呢？独家秘诀的成本控制呢？这些东西不是你挖几个人过来就能够照搬的。

假如苏州园林好做，那么也不会有中国四大名园苏州独占其二了（拙政园、留园）。

建发将会在新中式美学住宅的路上，一路狂飙，几无对手可言。

其三，新中式代表的是国人对传统文化的自信回归，未来很可能就是趋势和主流。

为什么我们要做新亚洲？因为新亚洲其实就是中式的变种，往往跟新中式分不清楚。

但新中式在建发终于得到了完美的诠释，不再是简单的线条勾勒，而是运用了大量的传统元素，结合了新的材料和工艺，更加符合现代人对于传统文化的审美。

建发不仅在产品面注重新中式的文化回归，在生活和精神层面，也不忘打造传统和文化。

所以我们可以看到建发的营销活动，都很有文化，一以贯之地去宣扬中华文化，传统民俗，灌输琴棋书画、诗礼传家。

建发泱誉售楼处实拍

这就是一种匠心和追求了，不盲目跟风和崇拜西方文化，这流露出浓浓的民族自信。

建发是有可能越做越好的，我们在厦门参观建发产业的时候，看到了他们的家具产业，很多的明式、清式的家具打造，用的都是很名贵的木材和很高超的工艺水准。这就区别于很多只会造房子的开发商了。

苏州建发泱誉150平洋房样板间书房

建发不仅能造好房子，还知道怎么做室内的家居，将传统文化和现代生活审美结合，所以我们看到的样板间，都是很熟悉、很舒适的感觉，不会看见特别古香古色的床或者榻，而书桌、茶室的多频次应用则成为中式居家的一种文化礼仪，这可能就是建发在通过这些细节来致敬传统吧。

PART 5 | 张家港建发泱誉，又一惊艳之作

最后要说的，在华东区域，建发已经在上海、苏州、无锡、张家港等地成功开发多个项目，均经受住了市场的考验，得到了客户的热捧和认可。

尤其是张家港，2017年9月御珑湾开盘，三万方的示范区震撼了港城人民，当年销售突破15亿，这在一个县级市是不可想象的；如今，在张家港的东三环，又有一个新项目建发泱誉即将入市！

△建发御珑湾两次开盘现场

张家港建发泱誉，其一脉承袭了建发央系作品的精髓，而且还有细节上的提升和进化。

择址主城贵脉，倚梁丰生态园之畔，传序黄泗浦人文底蕴，坚守建发国匠精神，取儒学文化中“仁礼义”三德构成三晋门庭，复取江南经典园林网师园格制，筑就“一轴两院三园九巷”整体园林规制，于张家港福祉源头之上再造一座新中式院墅园境。

张家港建发泱誉效果图

我们也有充分的理由相信，曾经从南往北，一路走来，一路载誉的建发，在多个城市凡是新品落地，都热销不已。

那么作为最新一代的央系作品，张家港建发泱誉，也一定会再次惊艳港城！

PART 6 | 结束语

最后呼应一下标题吧，现在的买房人，已经被很多的优秀开发商给拉高了审美和居住水准。

看惯了好东西，住惯了好房子，未来真的是会越来越挑剔。

建发选中了好的产品，走了一条开始艰难，但不可复制和抄袭的产品之路，以后将会越走越顺，市场占有率也会越来越高。

随着综合国力的提升，民族自信的增强，传统文化的回归，新中式的居住生活理念，也必然会越来越深入人心。

那么已经走在前面的建发，将很可能会把同类型的竞争对手甩得越来越远。

假如你是同行，也在做新中式，那么你要小心，这么强大的建发，不会给你留太多的时间了。

THE END

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