春节期间，这个楼盘的表现惊艳了苏州。
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本公众号法律顾问：北京大成（苏州）律师事务所 叶云开律师。
楼市成交数据支持：金刚石房地产云数据系统。
周晓白：苏南房地产观察创始人。
春节过后，苏南房地产观察编辑部便开始了马不停蹄的踩盘之旅。
最近楼市暖风劲吹，不仅南京、西安、常州等地纷纷放宽落户政策，而且多地银行房贷政策逐渐宽松。笔者为此咨询过多家苏州的银行内部人士，尽管苏州暂时未降低房贷利率，但均表示这是趋势，估计很快就会跟风。
从我们所在的苏州、无锡、常熟、张家港等城市来看，多个售楼处的来访和成交相比1月份，均有很大的提升。
楼市的信心，回来了！
正所谓春江水暖鸭先知，楼市回温，一定是从局部一线城市开始，逐渐往二三线迁移。按照目前这个趋势，这次回暖基本上是可能性极大了。不信看看这两天的股市，而股市和楼市往往相辅相成，信心比黄金更重要。
任何事情的成功，都离不开天时、地利、人和三要素。
这看上去简单，平平无奇。但正是因为简单，所以很多人都看不清、看不透，平凡中往往蕴含着朴素的真理。
今天来说个技术性的话题。
一个楼盘卖得好，是不是单纯价格便宜的问题？
如果是普通买房人说是，那么我不怪你，毕竟真金白银掏出来；假如是房地产行业从业者，那么说明你还没有入门。
价格只是最基础的部分，在如今产品趋同、品质接近的环境下，决定楼盘更多的因素是工程供货、营销手段。
所以不能光看人家卖得好啊，要去研究热销背后的真相。
今天我们拿一个项目来做案例分析。
记得年前曾经写过北新区卖得最好的楼盘禹洲嘉誉山。
图片来源：苏房网
9月底才开盘的禹洲嘉誉山是2018年度新区的成交第二名！
我们再看看已经过去了50天的2019年。
数据来源金刚石房地产云数据系统
从上图可以看出，禹洲嘉誉山在2019年依旧牢牢占据着新区成交榜第二名。这是在没有做大开盘，顺销取得的成绩。稳定代表能力啊。
据说，这个项目今年的签约指标是24亿！几乎占了整个苏州禹洲年度百亿指标的25%。
这是今年苏州禹洲的最重要项目了，扛指标的那个。也是苏州楼市回暖的标志性项目之一。
能扛得住压力的，无论是人，还是项目，最终都会成大器。苏州这种城市，敢把指标定在20亿以上的单项目，都是好样的。
毫无疑问，禹洲嘉誉山很可能在2019年大放异彩。
笔者在春节期间第一次来禹洲嘉誉山售楼处时，推开大门进到接待大厅，被满满的人群给惊到了。
这么热火朝天的氛围，跟外面寒冷的天气形成了鲜明对比。
我们跟案场销售交流了一下，才明白嘉誉山卖得好的原因不止是因为我们上面分析的这些。如何在合适的时机，推出不同的房源，制定合理的价格和折扣，也是地产营销人必须要做的功课。
下面给大家分享下这个春节期间卖得红红火火的楼盘，其营销做了哪些动作。
禹洲嘉誉山实景图
指标重，压力不小，项目售楼处大年三十和正月初一都有人值班，正月初三案场就正式对外开放营业了，可谓是开启了全年无休模式！
这个世界是相对公平的，你有多少付出，就能有多少收获。
精彩回顾：北新区十五天骄，这个楼盘卖得最好的原因居然是...
我们拿到了2月份禹洲嘉誉山的来访和成交数据，仅2月10日-2月17日，一周来访254组！2月份至今成交61套，总金额破亿！要知道，这个是过年期间啊。
尤其是2月14日，当天到访就53组。
不好好在家过情人节，都挤到售楼处来买房子了。
那么问题又来了，为什么禹洲嘉誉山卖得这么好？
做营销的都知道，房子卖得多，主要靠来访，以及成交比。所以每个售楼处都希望门庭若市，营销第一个考核的就是来访。
自从去年9月底首次开盘，我们就多次写过禹洲嘉誉山，因为首开给力，业主基数大，不停地推荐和再购，短短五个月，已经成交近700套。
这个数字，从营销专业解读一下，就是项目已经走顺了。这样的项目，只要不出现大的政策性调整，基本都会顺利卖结案。
明白这个，就知道为什么几乎所有项目首次开盘都务必要追求首战告捷了，这不仅仅是所谓一鼓作气。开盘对于营销团队是一次实战，一支卖顺了、打疯了的团队，是能够扛得住种种压力的。
我们前面说过，今年项目要卖出24亿的天量，对于团队来说，是个数字，但更是每一套每一套卖出来的，也是每一天每个节点拼出来的。
这个春节，禹洲嘉誉山一直都很忙，几乎是抓住了每个节点。
在年前，就在线上发起了新春购房节、返乡购房季、送归家基金等，不仅有效转化来人，更是直接促进了现场销售。
春节七天内，又搞了新春97折，抽红包；正月初七开始，又玩了一把情怀，释放返乡购房折扣活动；紧接着又抓住降准热点，和情人节的节日热点领取马克杯，线上宣导以及线下导入来人。
整个售楼处各种营销动作，忙个不停，因此人气也是特别旺盛。
从我们手中拿到的数据来看，禹洲嘉誉山应该是整个春节期间，北新区人气最旺的售楼处卖场了！
不过，这还没完！
明天起，又蹭上春节期间最大的流量IP《流浪地球》的热度，在售楼处引入VR9D全景太空体验仓、7200°视角360°仿真宇宙穿越，预计又要在本周末引爆北新区了！
禹洲嘉誉山的营销策划团队，可真忙啊！
所以我们说，一个项目卖得好，不仅是价格，更多的是操盘手段和能力。
禹洲嘉誉山的春节推货也很有意思，主打的是105㎡的惊艳三房。就是下图的33#的两个中间户。
禹洲嘉誉山楼幢分布图
我们来看一下上面这两张图，一张是项目鸟瞰图，整个一期接近售罄，如今正在推售二期的产品。而其中最受客户欢迎的就是上图的户型图。
这是105㎡的三房两厅两卫户型，更难得地做到了四开间全朝南设计！
也正因为此，所以整个南向面宽达到了惊人的12.7米！不仅两个卧室均有飘窗，还做到了超宽双阳台设计，实得面积更大，也更加地亲近阳光，采光充足。
原先禹洲嘉誉山卖得好的是八十多平的三房，但随着二期产品的逐渐推出，以及更多客户群体的关注，更大面积的户型优势就逐渐凸显出来，所以也造就了春节期间的这一波热销。
巧妙地将户型优势和活动主题相结合，购房0压力，可谓是点睛之笔。
这次适时推出的39套105㎡三房户型，一经面世，就被热抢。
如今剩余的好房源已经不多，毕竟量少，又赶上这波回暖，禹洲嘉誉山再次踩准了点。
如果说抓住一次机会是幸运，但次次都能精准踩到点，那就是实力了。
我们也看到目前在售的价格了，毛坯均价在17500元/㎡左右，这是北新区的价格洼地啊！
据说，无论谁来北新区看房，总会来嘉誉山看一看。
禹洲嘉誉山效果图
我们简单总结一下，一个好的楼盘，卖得快的原因有多重。
政策利好、价格便宜、供货精准及时、营销给力、策划支持，这些都是我们今天总结出来的。
此外，此前我们多次介绍过禹洲嘉誉山，作为刚需和初改的首选项目，今年6月份即将一期交房，而且比周边竞品将近便宜一块钱的物业费（㎡），也是项目热销的原因。
最后要提示的，除了上文写到的优质神三房户型，很快的，2期的新一批房源即将取证，对外销售。
营销团队，真是一刻也不得闲啊。
所以我们才说付出终有回报。
从另外一点来看，禹洲嘉誉山从产品层面，和一二月份的流速来看，都应该依旧是今年北新区甚至是整个苏州的扛旗项目之一。
这个项目的去化表现，将会直接体现在整个苏州楼市的风向。
作为一个比较典型的新进苏州第二年的开发商楼盘，禹洲嘉誉山值得我们在接下来继续重点关注和研究。
还记得《均价两万，苏州楼盘生死线》这篇么，作为北新区甚至是苏州大市的价格洼地，禹洲嘉誉山的性价比也越发的凸显出来。
有要上车的首置和改善，以及投资客户，可以出手了。
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