一次开盘引发的争议。
撰文&视觉//周晓白
前言
昨天，位于苏州相城区中央公园南的上海建工海玥名都项目首次开盘。
我们先说下结果，这次首开精装均价2.8w，去化150套。
/开盘现场/
但是问题来了，各家媒体的反应不一，表现出来的也就是五花八门。
前天我们写过一篇文章，为你点歌NO.109 | 地产自媒体的江湖，很任性。
总结了一下地产媒体的三大写作法宝：土拍、开盘、维权。
这是跟着开发商的三大节点（拿地、开盘、交付）走的，思路很清晰，没毛病。
如果客观如实的报道，倒也没问题，就怕主观上夹带私货。
NO.1 壹
我们就这次海玥名都的开盘，该如何正确地看？
其实，我认为目前的开盘播报方式不统一，没有标准。
一个项目的开盘，最关心的应该是竞品同行，需要得到其相对准确的销售数据，以便在接下来的营销动作中做出相应的反应。
我们来试着分析一下。
第一，几乎所有的媒体播报数据来源，是数销控表。
这个看销控表是不专业的。因为销控表不准。
有的媒体和读者可能并不知道，以为销控表上是多少，就代表卖了多少套。
之所以说销控表不准，主要体现在三个环节。
首先是贴控（撕控）环节，有的开发商为了制造销售紧张气氛或者不太愿意这么快卖掉（别问我为什么），会在进入选房第二轮之后，选择性地开始进行人为的销控。
其次，销控不代表最终卖掉了，因为在选房后还要经历签单和财务、审核等多个环节，而这些环节都很可能导致订单失效。
还有，在销售接近尾声，为了最后的销控表画面好看（主要是拍照），会把一些没卖掉的进行处理。
也就是说，销控表是最不准确的！你要知道最终的销售数据，要把订单的财务联和最终的销售联核对。
而且，很多楼盘开盘后，比如海玥名都，上午开盘，下午还会有不少购房者得知消息在售楼处实现购买，而这些，都是要最终算到开盘数据里的。
销控表很重要，但并不是最终结果。
第二，有的媒体报道为了追求戏剧化效果，描写得太主观。
因为开盘最终只是报数字，这个很干瘪，内容不丰满。这样达不到博人眼球的效果。
为了让这个写作的论点成立，必然要有论据来支撑。
所以我们在多次的开盘播报中，看到了许多故事和段子，甚至是图片和视频。这些都是为了用来取信读者，丰满内容，最后用来表达该媒体的观点。
这些故事和段子到底是真是假，图片和视频是不是断章取义，真相到底如何，无法证明。
但无论如何，有情节冲突和曲折惊奇的描写，总是引人入胜的。
问题是，很多时候的写作，是带着强烈的主观色彩啊。
你的内心，决定了你看世界的方式。
而缺乏判断能力的读者，很可能无意间就成了帮凶。
因为，好事不出门，坏事传千里。
每个人，都藏着一颗蠢蠢欲动的八卦心。
NO.2 贰
我们接前文所说，到底该以什么样的口径来播报开盘结果？
这个没有标准格式，也不可能有。
出于各种各样的目的，开发商和媒体，都有不同的播报方式。
我来举例。
开发商的播报方式。
第一种，开门见山式。总套数，总金额。这个很直白，一眼就看清楚。
第二种，偷换概念法。售罄（现在不让说），但可以说劲销几成，去化率X%。
第三种，云山雾罩型。具体多少不说，只说开盘大捷，没有具体数字。
媒体的播报方式。
第一种，制造悬念。XX楼盘开盘，竟然卖了...
第二种，热情洋溢。霸气！牛B！厉害了等等，诸如此类。
第三种，耸人听闻。惨！只卖了...
相对于开发商的遮遮掩掩，媒体则要显得奔放许多。
这是由于两者不同的身份所致。
最容易引起争议的，是去化率。
从开发商角度来说，去化率越高越好；从媒体角度，如果想要故意黑，那就要把去化率做低，如果要吹捧，就要做高。
你有什么样的目的，就会有什么样的结果。
那么为什么这个去化率会有不同的呈现方式呢？
我们继续分析。
开发商做去化率往往会采取如下方式。
方式一：蓄客多少组，最终成交多少套。那这个去化率就是成交套数/蓄客量*100%。
方式二：推出多少套，成交多少套。那去化率则为成交套数/推货套数*100%。
媒体计算去化率，往往会按照最有利于其宣传的方式去做。
比如要说某项目卖得惨，往往会用如下方式。
销控表显示套数/本次一共取证套数*100%。
不知道有没有看明白，我举个例子。
比如海玥名都，本次到场客户190组，成交150套。那么去化率就是150/190=78.94%。
如果按极端的算法。成交150套，取证637套，去化率就是150/637=23.54%！
我们看，同样的150套成交，但在不同的口径里，相差竟然天差地别！
这就是文字的力量，都没有错，但表达的主观意愿，出问题了。
NO.3 叁
从一些媒体的报道里说，这次开盘又出现了黄牛。
笔者认为，开盘现场黄牛卖号，破坏了正常的销售秩序，应该严打！
这已经不是第一次出现，最近在相城、新区、吴江等多个楼盘，都出现了这些团伙作案的卖号黄牛。
我相信开发商不至于每一个都蠢到和黄牛勾结，也没有几个人短视到来赚这个钱，搭上大好前程。
但黄牛的确给开盘造成了很不好的影响，这是事实，所以要求严厉打击。
有人会想，那既然有黄牛，是不是就一定是开发商的问题？
并不一定。
因为开盘是对社会公开的行为，既然媒体的记者能够在开发商的严防死守中混进去，那黄牛必然也能够。
很简单，因为很可能黄牛参与了此前的认筹！
不是专业的地产人根本就不知道，开盘现场有多紧张，有些漏洞是无法避免的。
比如黄牛摇到号，就可以立马和身边的买房人说可以带进去，进入选房区审核的时候是黄牛的资料，但一进选房区，就变成了买房人在选房。工作人员在这么短的情况下，是很难做到去审核完成的，难度有多大，做过开盘的人都知道！因为黄牛的资料、买房人的资料，都是真实的，只不过是买房人提前拿了黄牛的资格进了选房区！
很显然，这对于其他按标准动作来开盘的买房人，是不公平的。
但这种事情，是有利益的，比如一般认筹5万，卖个号5000块，这个回报率相当高啊！甚至有的黄牛可以用多人来充筹，以提高摇到号的概率。对于开发商来说，也是防不胜防，黄牛多了，对于其准确判断意向客户，也有了更大的难度。
所以，媒体也没必要把现场出现黄牛当成数落开发商的罪证。如果真的拿这个做把柄，那只能证明小编还不够专业。
NO.4 肆
我们再回到这次海玥名都的开盘。
此前写过几次这个项目，其实还是比较看好的。>>>限价下的区域改善，这是近期“争议”很大的一个项目。
首先地段不错，相城核心板块，中央公园、大悦春风里、母子医院、地铁四号线等等配套十分便捷，而且周边仁恒、中建、九龙仓、中粮等多家开发商在一起打造高端人居板块，未来值得看好。
/区位图/
第二，项目精装标准较高，匠心打造，多个户型都很有竞争力。这次卖得最好的95㎡三房两厅两卫在市场上也很有竞争优势。>>>真相了！面积并非居住改善的终极标准！
/△ 95㎡户型图/
第三，性价比较高。从取证价格来看，均价2.8W，还是精装，首开还有部分优惠，上海建工拿了十足的诚意给客户。未来板块的价格，海玥名都十分有竞争力。
我们来简单点评这次开盘。
开盘去化150套，这个成绩不差，尤其是在最近新政频出，多个低价盘和限价盘纷纷提前开盘的情况下，我相信这个数据是可以让同行和上海建工接受的。
假如真要售罄，那说明调控失败，这个结果是高层不愿意看到的。
这个结果也表明了市场趋于理性，价格制定合理，接受度在可控范围。这也再次证明了房住不炒方向的伟大光荣正确。
对于开发商来说，开盘数据也能够接受，毕竟体量不小，慢慢卖成为常态，不是一家楼盘这样。
对于买房人来说，理性客观地看待市场，有更多了解和挑选的空间，也是一件好事。
总的来说，海玥名都这个楼盘，是值得买的。昨天多家媒体的报道中，也均出现了买房人用来自住和投资的说法，说明这一两百组的新业主，不是孤例，海玥名都也是赢得了市场的认可。
当然，随着买房人越来越专业，对于真正高品质，高性价比的楼盘，是有自己的认知和判断的。
NO.5 伍 写在最后
昨天海玥名都的开盘，以及开盘后多家媒体的播报，足够成为一个案例。
但也意外地给海玥名都打了一个免费的广告，最起码大家都知道，在相城的核心板块，海玥名都的性价比和户型，赢得了市场的认可！
这也让笔者忍不住把一些想法，通过这个机会给开发商、媒体同行和买房人以及读者们做个分享。
也希望在今后的日子里，我们能够用客观、善良的眼睛来看这个世界。
不要让别人的思想，在自己的脑子里尽情跑马，做一个有见地、有判断的人。
周晓白
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