实探，冒雨前行！吴中太湖新城“改善风”要吹来了！
土拍一向都是影响楼市热度的催化剂，7月10日、11日苏州将迎来下半年首场土拍，还有11天！
本场土拍涉宅地块有9宗，其中吴中太湖新城（苏地2019-WG-14号）地块成功引起了注意。>>>尹山湖、浒墅关、度假区、黄埭，5宗地已至现房前一手价！
近两年，太湖新城板块土地价值日益凸显，坐拥着天然的太湖自然生态资源，成为部分开发商入驻和投资的生态宜居之地。
地块位于吴中区太湖新城东太湖路南侧、龙翔路东侧，属于纯住宅地块，起拍楼面价17000元/㎡。未来或打造成高端改善住宅，将为太湖新城板块带来新鲜的血液。
（14号地块位置图）
地块规划要求：
1、住宅建筑户型面积应不小于110平；
2、地块内住宅建筑应全部成品化建设和交付使用；
3、地块内需配建人才公寓。
为此苏南房观小小特地现场实探，接下来就跟大家分享一下这宗地块的实探信息：
天空不作美，探地当天下雨，乘坐地铁4号线到木里站下车，再走500米就到达14号地块位置。
（轨交4号线木里站实景图）
（14号地块实景图）
地块目前是一片青青草地，环境自然是极佳。
周边很空旷、很荒，大片大片的空地显得这里没有一点“烟火气息”......
01
太湖新城板块资源配套
太湖新城是苏州向南的重点区域项目，是苏州迈进太湖时代的重要契机。整个太湖新城板块分成4个区：湾西片区、中心商务区、湾东片区、吴郡绿岛，每一个片区都将有所作为，实现全面发展。
大家应该都知道太湖新城在商业配套上缺乏，目前仅吴郡绿岛片区内的永旺梦乐城支撑。但这并不代表全部，未来该板块商业配套不容小觑。
首先隶属于中心商务区正在建设当中就有逸林商务广场和地下空间。
1）逸林商务广场
位于14号地块斜对面，龙翔路东侧、东太湖路北侧，总建筑面积485439.16㎡，占地面积101712.5㎡。项目预计2021年建成，总投资约40亿。
从现场的工程建设上看，因当天下雨，工地上并没有什么人员，整体进度较快，多台塔吊同时作业，整个广场的底部结构已完成。
项目是由地下二层、地上8-24层、1#楼商业办公、2#商务中心、3#服务性公寓、4#、5#酒店组成。将会是集大型办公、商务、酒店综合体，带动板块的经济发展优势、住宅客群品质和土地价值。
与地铁4号线木里站仅隔几百米，走路10分钟内就到达，日后出行十分方便。
2）地下空间
？？？这是什么空间
其实，这座南北呈“T”形地下空间共分3层，地下一层为商业区，规模10万平方米，地下二、三层为停车库，规模20万平方米。
北起友翔路、南邻苏州湾，与轨交4号线苏州湾北站无缝对接，总规模达30万平方米。
（地下空间实景图）
项目工程建设正在进行时，具体进展不明。
建成后将成为目前苏州体量最大、理念最新、结构最复杂的地下空间，是全国第一个获得绿色三星设计标识的地下空间，地下商业综合体的绿建标杆。
3）歌林小镇·iD公园
抛开逸林商务广场和地下空间，紧靠永旺梦乐城的歌林小镇·iD公园也预计将于今年12月启幕，属于吴郡绿岛片区。
（永旺实景图）
歌林小镇·iD公园是以城市活力群体为主力消费客群，换句话说就是年轻人的天地，23万方商业购物中心。
（iD公园实景图）
目前的iD公园工程已经基本完成，外立面也正在完善当中，而且总外立面上可以看出已经有不少商家入驻进来了。
交通主要集中在轨交4号线、西环高架南延这两个地方，与苏州其它各区的联系不紧密，开车去哪里都需要绕一下。
太湖新城主要站点主要分布在轨交4号线木里站、苏州湾北站和天鹅荡路，刚好覆盖板块4个片区。
（轨交4号线线路图）
除此之外，太湖新城还有天鹅湖公园，目前已经开园了。教育配套有太湖新城小学、苏州北美高级中学，另外板块4个片区都会在后期设立学校，确保教育设备完善。
02
板块内入驻房企
太湖新城板块现下仅有4个新盘待入市，房企入驻不多，分别是正荣&金辉、富力&合景泰富、新城&招商&绿城、金融街。
（点击放大！！太湖新城板块待拍、待售、在售图）
板块定位本身就很高，目前新盘没有低于100㎡的户型，都是高端改善产品。
且大多项目自带的商业配套将大大带动太湖新城板块前景发展，相应的，板块价值也会相继上升。
江南沄著
区域内率先到来的品牌房企是正荣&金辉，2017年2月，正荣（金辉）以总价24.27亿元竞得该地块，楼面价14522元/㎡，溢价率46%。
项目备案名为江南沄著，属于湾东区，位于吴中区东太湖路南，雷山路以西，溪霞路以南。
整个项目规划为ABC三块地，其中A地块为商业办公用地，B、C地块为住宅用地。
商业用地：包含餐饮、娱乐、零售、超市、酒店，其余为商务办公，地面以上1-3层及酒店不可分割销售且不得分割转让；其余可分割销售。
住宅用地：住宅户型面积须大于等于110平方米，成品住宅比例100%；须按地块住宅计容面积10%的比例配建人才公寓，人才公寓户型面为大于110平方米，按均价16000元/平方米进行定价购买。
江南沄著距离轨交4号线苏州湾北站800米，步行7分钟可达项目售楼处，让人意外的是湾东片区停电，但仍有不少客户来看项目，人气相当可以。
据置业顾问称，项目目前样板间、户型图、房价都没有，但也还是透露价格会在3万+/㎡，预计会在7月底8月初首批开盘，首开房源位于7#、11#、12#楼，户型面积118㎡和148㎡，现房销售，简装交付。
项目物业是自家物业，物业费2.81元/㎡/月。
现场看项目工程进度，项目住宅部分首开房源已经建好，外立面也已完成，其它楼幢也基本建好，大多数都已封顶。
金融街·融悦湾
金融街项目只与江南沄著相隔一条马路，位于吴中区太湖新城塔韵路东侧、天颜路北侧。
2017年11月16日，金融街以36.9亿元拿下该地块，楼面价7839元/平。
金融街项目备案名为金融街·融悦湾，项目由四宗地块构成，其中两块为住宅用地，两块为商服用地，可建面积总计47万㎡。
整个项目中还须有10%为均价16000元/㎡的人才公寓，另外，还将建设180-200米的超高层塔楼。
项目所有建筑须取得绿色建筑二星设计及运营标识，其中180-200米的超高层须取得绿色建筑建筑三星设计及运营标识。
到达项目售楼处就看见物业人员在进行交接仪式，物业责任感满分。整个售楼处的建设风格给小小的感觉是高档、大气、美观。
项目一期规划为高层和小高层，共12幢住宅，两梯两户。房源都是精装修、地暖、空调、新风系统都含有，厨房设配也都配有，装修也是自带风格。2021年交付。
项目是这个板块内定位最高的产品，舒适感不言而喻，房价约3.3-3.5万/㎡之间。
预计7月底开盘，首开一期所有房源全开，房源户型都是高端改善户型，最小的就是148㎡户型，其它都是169㎡和200多㎡的户型。
再看项目工程进度，速度很快，住宅部分有多台塔吊作业；从高度上看，很快可以结构封顶。另外，项目塔楼、酒店、商业部分处于打地基阶段，比住宅部分要慢很多。
富力&合景泰富项目
最新，富力已经和合景泰富合作开发太湖新城地块项目。
/项目海报
富力&合景泰富项目是2018年11月，富力以总价27.474亿元竞得，楼面价8066.45元/平。
项目由5宗小地块组成，其中2宗纯住宅用地，其余3宗均涉商业用地，将打造成高端居住区、国际五星级酒店、国际总部办公和商业为一体的城市综合体地标。
地块一：将建设一座高度为180-200米的塔楼，业态包括商业、办公，商业计容建筑面积不小于3万平方米。
地块二：须设置一座高度为160米—200米的塔楼，业态包括酒店、服务型公寓(公寓式酒店)、商业，须设置一座五星级及以上酒店，计容建筑面积不小于4.2万平方米。
地块三：可设置餐饮、娱乐休闲、文化创意、零售等，其余业态为住宅。
地块四、五：住宅建筑户型面积不小于110㎡。
项目总建筑面积340572.5平方米，位于东太湖路南侧、天鹅港大街西侧，距离苏州湾北站500米左右。
据悉，富力&合景泰富项目住宅部分打造洋房、高层产品，共计17幢房源，其中地块五含14幢，地块四含3幢。房源全为改善户型。
项目正在打地基阶段，部分地块位置地基已经打好，正在快速建设中。可能是因为天气下雨的缘故，工地上泥土满地，无处下脚。
周边道路平坦，车辆稀少，人流量更是稀少。
新城&招商&绿城项目
新城&招商&绿城项目是今年4月24日，以总价325827万元竞得，楼面价20909元/㎡，溢价率30.68%。
这个项目位于天鹅荡路南侧、龙翔路西侧、连柱山路东侧，距离轨交4号线木里站1公里内。
将有新城+绿城+招商三家知名开发商强强联手，新城操盘营销、招商管成本和财务、绿城负责设计和工程。
项目要求住宅建筑应全部成品化建设和交付使用，建筑最小户型建筑面积不小于100平。
根据规划，新城&招商&绿城项目总建筑面积218150平方米，将整体规划为25幢住宅，社区自带露天泳池，户型均为改善户型。
值得注意的是，这个项目是纯住宅，不带任何商业配套。
从现场地块上看，项目目前已经被围住，施工进度不确定，估计是刚开始阶段。
03
板块内唯一在售楼盘
太湖新城板块内唯一在售的楼盘只有建屋吴郡半岛，位于天鹅荡路南、吴郡路东，属于吴郡绿岛片区。
项目东边就是太湖，一街之隔就是永旺商场，北面就是歌林小镇·iD公园。
到达售楼处发现项目6月26日上午9点线上进行摇号，下午12点半在澹台湖酒店开盘选房，售楼处大门紧闭。
（建屋售楼处实景图）
（建屋楼幢位置图）
当天开盘的房源位于2#、9#、11#楼，房价在2.2-2.3万/㎡，300多套房子全部卖完。一期房源仅剩下8#还未推出，推出时间不详。
据项目业主朋友反映，他是去年年底买的建屋，当时是以2.1万/㎡的房价买到手，有朋友愿意出2.7万/㎡买他的房子。这个楼盘住的不错，周边二手房房价2.2-2.8万/㎡，虽倒挂不明显，但地段价值显著。
建屋吴郡半岛二期房源正在建设当中，部分楼幢正在结构封顶阶段，速度相当给力。期待后期项目的加推开盘。
进群，一起聊聊吴中太湖新城
小小在群！！！
04
板块总结
写到最后，我们再来梳理一下吴中太湖新城。
太湖新城进入改善时代，开发商多为合作开发模式。
2新盘待入市房价都预计将在3万+左右。
3江南沄著和金融街·融悦湾首开预计在7月底。
4地铁直达太湖新城4个片区，商业配套有待完善。
5吴郡绿岛片区二手房独大，周边资源配套相应成熟，二手房价稳定，未受待售新盘影响。
小小实探太湖新城板块，整体感受就是，因后期都是改善户型产品，适合改善购房人群。
板块资源配套正在发展中，新盘项目房价步入3万。且板块最大卖点就是靠近太湖，其次是楼盘产品力，具体还要看市场的接受度。
这一方面，板块正在规划建设中，相信从上文就能体现出来，板块商业正在成长。
值得注意的是，政府在土地出让中，要求入驻房企自带商业配套，其用意就是政府和开发商同时发力，带动片区内的商业、交通、人流量。
实现聚集高收入人才，引入更多房企的入驻，更多大牌商家的加入，打造第二个园区2.0版本。
同时，意味着太湖新城会是高起点规划、高标准建设、高标准落实的区域，板块价值将无限可期。
（期待脸。）
— END —
邓小小
95后 | 小编 | 纯良 | 傲娇
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