【必看】724苏州最严楼市新政出台，权威解读！

撰稿//周晓白

排版//章小姐

苏州昨天连夜出了史上最严楼市调控新政，整个行业彻夜无眠。

这次新政，将会对未来的楼市有何影响？

苏南房地产观察针对众多粉丝、好友以及业内从业者的咨询，也仔细研读了此次调控升级的所有内容，对于未来苏州及周边城市的楼市走向预判。

这次政策的出台，可以说是史上最严，这个毋庸置疑。

网友们也展开了热络的讨论！

我们先看下这个自今天开始执行的主要政策如下：

1、土拍环节：限房价、限地价，竞买保证金最高50%，让有实力的开发商更加冷静；
2、外地人限购：苏州（含市区、昆山、太仓）外地人买房需3年内连续2年纳税或社保，但社保和纳税可以交在苏州市区及昆山、太仓、常熟、张家港；也就是说常熟、张家港依旧不在此次限购范围之内，对这两个城市是利好；
3、限售：苏州市区范围（不含四县市）新房、二手房限售，新房拿到不动产权证后满三年可转让，二手房拿到不动产权证后满五年可转让。

不可否认，新政第一天，给我们的生活带来了变化，是明显的。

因工作关系，一早习惯性打开下图中的网站看看新房、二手房成交，发现系统进行调整。

粉丝也告诉我们，入手相城一套二手房，资托受到了影响。

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那么，这个对楼市的影响究竟如何？

苏南房地产观察认为：

第一，政策面。

在接下来的很长一段时间内，苏州将不太可能出新的调控政策，毕竟这次已经够狠，需要市场的冷静，来转移上层的视线。

第二，苏州的房价。

新房是铁定要控制住了，绝对不可能破红线；至于二手房，抛开园区及新区狮山核心板块不说，其他板块二手房在新房冲击下，未来房价必然低于周边新房房价。也就是说，要想控制二手房房价，就看新房房价有多低。

第三，苏州房企和楼盘。

短期内一房难求，全款买房的可能性应该还在，但接下来的市场，其实并不会特别艰难，毕竟产品要好比二手房老破小要好一些，但也不会特别好卖，所以市场冷静下来后，拼的是综合实力。

第四，接下来苏州的楼盘质量，会两极分化。

一是因为限价原因，开发商利润摊薄，会有成本优化；二是会有些品牌开发商会越发做得精细化，做得越来越好。但无论如何，户型和产品会越来越好。买房时擦亮眼睛，多看多听多问。

第五，中介的生存。

很多人以为中介会凉，但接下来因为不少楼盘不会太好卖，还是会用到中介、分销。尽管二手房交易会受到影响，但中介因为不少大的连锁门店逐渐形成，客源和房源共享，抗风险能力也越发强大。有能力，有想法，有行动力的中介还是会活下来，并且会活得更好，但不排除一些中介会关门。

第六，媒体将迎来春天。

此前因为房子太好卖，开发商不太需要媒体，但随着市场即将转冷，项目对于推广和宣传的需求更强烈。有内容，有粉丝的媒体会越来越受欢迎，不排除会延伸出新的模式。

第七，销售代理公司可能会有变革。

销售代理公司的生存能力需要进一步加强，也可能会形成新的格局，内场+外场的模式，会更受欢迎。

第八，常熟和张家港将迎来利好。

因为这两个城市不限购，目前也有大量的开发商涌进了常熟和张家港，尤其是常熟，距离苏州比较近，而且价格不高，投资客有可能会转移到这里。

第九，无锡影响不会太大，但不排除无锡会跟进，出新政。

第十，公寓、商铺成交会增加。

不少投资客因为限购限售升级，会转而投资公寓和商铺。

附上苏州楼市最新限购、限贷、限售政策一览表（建议收藏啊！！！）

新政全文如下：

为坚决贯彻党中央、国务院关于建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署，切实解决当前苏州市房地产市场存在问题，合理引导住房需求，抑制投机炒房，稳定市场预期，经市政府研究，在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》（苏府〔2016〕119 号）、《市政府印发关于进一步加强全市房地市场调控的意见的通知》（苏府〔2016〕150 号）、《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（苏府〔2019〕38 号）文件基础上，制定进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见，具体内容如下：

一、进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。

住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

解读一

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1.我市自2002年起，建立了根据市场供需状况研究确定住宅用地供应计划并向社会发布的机制，今年市政府确定市区住宅用地计划供应面积为6000亩（其中政策性住房用地不少于1800亩）。结合近年来我市房地产市场变化快、周期短的特点，为进一步严格落实住宅用地“五类”调控目标，将在严格执行年度住宅用地供应计划基础上，根据商品住房库存消化周期及市场供需情况对计划及时动态调整，更好发挥供应计划的引导作用。

2. 在住宅用地出让公告中明确要求，竞买人应在报名阶段书面说明购地资金来源并作出承诺。如在签订土地出让合同前发现竞得人申报自有资金情况不实的，取消竞得资格并没收保证金；在签订土地出让合同后发现受让人申报自有资金情况不实的，终止出让合同并没收定金，并将相关违法违规行为纳入企业诚信系统。

3.鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，在现有的“一次报价”公开出让方式基础上，根据市场情况，明确出让地块所建商品房价格要求，引导竞买人审慎理性报价。

二、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

解读二

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1.范围对象：是非本市户籍居民家庭，在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房；

2.购房条件：应提供自购房之日起前3年内，连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；

3.社保及个人所得税缴纳范围：是指在苏州大市范围内，包括苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。

三、扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

解读三

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1.范围对象：是对苏州市区即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围内的新建商品住房、二手住房实施限制转让措施；

2.新房转让条件：自本意见实施之日起，市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目，包括已经取得预售许可尚未申请草签的商品住房，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；

3.二手房转让条件：自本意见实施之日起，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。对买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。

四、进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。

解读四

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1.在保障苏州居民首套房信贷资金和本市房地产开发项目合理信贷资金需求的情况下，合理控制房地产贷款占比，对房地产贷款集中度过高和增速过快的银行机构进行监管提示。

2.继续严格执行现行差别化住房信贷政策，对明显存在违反宏观调控政策、不审慎放贷的银行机构，依法依规采取相应监管措施。

本意见自2019年7月25日起实施。

                            苏州市人民政府

                            2019年7月24日

周晓白

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