丽姐说法2018.9.9--未成年人房屋被抵押
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本期讨论话题：父母抵押未成年子女名下的房屋是否有效
【案情】1996年出生的小佳，是母亲刘某的非婚生子。父亲与小佳从未见面，但留下30万元给母子俩购房居住，小佳与刘某各占房产99%和1%的产权。2011年11月，在男友俞某的劝说下，俞某、刘某作为共同借款人，向一家贷款公司借款150万元做投资生意。刘某将她与小佳按份共有的房屋作抵押，与贷款公司签订了最高额抵押合同并办理了抵押登记。俞某从学校接出小佳，让他在抵押合同上签字，刘某则独自到房产登记部门代小佳做了抵押登记，并出具保证书，承诺借款将全部用于小佳的生活、学习支出。
此后，150万元借款全部被俞某用于投资生意和其他开销。因经营不善，贷款到期后，俞某根本无力偿还。2013年6月，贷款公司诉至法院，要求俞某、刘某偿还所借150万元贷款及相应利息，并要求小佳以其抵押的房产承担清偿责任。2017年3月，法院出具民事调解书支持了贷款公司的诉求，并要求小佳对上述债务承担连带还款责任。这意味着，小佳不仅要把抵押的房产拿出来帮助母亲和俞某还债，还将和他们一起背负起这笔债务直至还清。
因涉案房屋是小佳唯一的住所，小佳未及时搬出，被列入失信被执行人名单。讨债人不时上门威胁，上锁、断水、断电，小佳的生活陷入深渊。看到昭告在大街小巷的“老赖”名单，小佳的同学们更是投来异样眼神。不堪生活和校园双重压力，小佳激动时愤而自残，导致右手掌关节骨折。小佳的母亲刘某非常懊悔，2017年6月，她到检察院申请监督，希望免除小佳的担保责任。
问题1小佳母亲申请监督在法律上是个什么意思？
答：人民检察院监督民事审判原则是民事诉讼法的基本原则之一。具有民诉法第209条规定的情形，当事人可以向检察院申请检查建议或者抗诉。检察建议是指检察机关对确有错误的生效裁判或者具有法定情形的调解书，不采用抗诉方式，而是向同级原审法院提出纠正建议要求其自行启动再审程序进行重新审理的一种监督方式。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。人民检察院对当事人的申请应当在三个月内进行审查，作出提出或者不予提出检察建议或者抗诉的决定。抗诉是上级人民检察院对下级人民法院确有错误的生效裁判或者具有法定情形的调解书提出抗诉从而引发法院启动再审程序进行重新审理的一种监督方式。
本案中涉及母亲办理贷款抵押未成年人名下房产的效力该如何认定？
答：对于父母抵押未成年子女名下的房屋是否有效问题，目前实务界存在不同的裁判观点。
第一种观点认为，我国现行法律对抵押人的身份并无限制，其签订抵押合同并不违反法律禁止性规定。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任。即便监护人代签订抵押合同的行为损害了未成年人的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任。此外，监护人当初为获取贷款利用未成年人名下的财产进行抵押并出具不损害其利益的声明，在获得贷款之后又以损害未成年人利益为由主张合同无效，该抗辩理由属恶意抗辩，违背诚实信用原则。故本案中抵押行为有效。
第二种观点认为，根据《民法总则》第三十五条规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，明确了监护人履行监护职责应当坚持有利于被监护人利益的原则，行使法定代理权代未成年子女从事民事活动，是监护人履行监护职责的重要内容之一。法定代理人行使代理权，应以被代理人的利益为目的。母亲代理抵押未成年子女的房屋侵害了被代理人的利益，超出了法定代理的界限，故为无权代理，抵押行为无效。
【案件结果】：因为母亲荒唐的决定，小佳就要背上“老赖”恶名，被限制一些权益，学习、生活受到严重影响，这既违背了民众基本道德情感，也违反了公序良俗的法律原则，不利于对未成年人的权益保护——经过多次探讨，办案小组最终达成一致意见：该案存在认定事实不清、适用法律错误的情形，抵押合同应认定无效，小佳无需承担连带担保责任。2017年9月5日，宜兴市检察院向法院发出了再审检察建议。一个月后，法院采纳了建议并启动再审程序。已考上大学的小佳终于被从“老赖”名单中移除，享受本该属于他的正常学习时光。今年9月3日，好消息再次传来，法院全面采纳了检察机关建议并作出再审判决：撤销原民事调解书，驳回贷款公司对小佳的诉讼请求，该公司仅有权就争议房产1%的份额受偿。
【嘉宾点评】：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。监护人行使监护权应确保被监护人利益最大化，否则不得处分被监护人的财产。本案母亲贷款用途为其男朋友投资做生意，并未用于小佳的学习生活。作为小佳的法定监护人，母亲未能从最大限度保护未成年人利益原则出发处分其名下房产，损害了小佳的利益，属于无权处分。同时，贷款公司应明知抵押房产系做生意并非为了小佳的利益，故不能认定为善意相对人。因此，我支持本案的最终判决结果。
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附相关法律
《民法总则》第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第二十一条 不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。
第二十二条 不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。