【1.10登记篇】又是持离婚协议单方申请变更登记情形，这一次检察院和法院意见不一致
检察院抗诉认为办理变更登记需要夫妻双方都到场，法院认为不需要！
丽姐说法
审理法院： 山东省山东省高级人民法院
案 号： （2017）鲁行再35号
案 由： 行政登记
裁判日期： 2018年02月01日
【案情】于某与台某于2001年10月26日签订离婚协议书，协议约定财产处理方式：“胶州商城的房产证在贷款偿还完后，转让给台某，包括全部财产。其余的房产和财产归于某所有。离婚前所有欠款有于某偿还。”于某与台某婚前位于胶州商城的房产只有一个房产证，即本案诉争的房产证。于某已于2002年3月份将房屋贷款全部偿还完毕。2002年6月24日，台某向胶州市人民政府申请办理涉案房屋的变更登记，2002年7月9日为台某核发了胶房私转字第13442号房屋所有权证。于某于2008年5月10日提起诉讼，请求1.依法撤销被告为台某核发的胶房私转字第13442号房屋所有权证；2.判令被告重新为原告核发胶州市商城东京路xxx号房屋所有权证。3.由被告承担本案诉讼费用。
【一审】一审法院认为，1、被告主体资格适格。胶州市人民政府作为签盖公章的核发机关，为作出具体行政行为的行政机关，应当作为本案的被告，因此，本案被告主体适格。
2、虽然原告与第三人在离婚协议中约定涉案房屋的所有权证在原告偿还完贷款后变更到第三人名下，但对于第三人何时到被告处申请变更以及被告何时予以变更并没有具体的约定，被告称的原告的起诉已经超过两年起诉期限不予采纳。
3、原告在诉状以及庭审中称，被告在未经审查、核实的情况下，将不具备变更条件的房屋变更到第三人名下。经审查，原告已于2002年3月份将涉案房屋的贷款全部偿还完毕，根据原告与第三人离婚协议中关于财产处理的约定，在原告偿还完房屋贷款后，第三人就可以到被告处将房屋所有权证变更到自己名下，而第三人申请变更登记的时间是在2002年6月份，此时原告已经偿还完房屋贷款，也就是说此时涉案房屋已经具备办理变更登记的条件。被告未对涉案房屋是否偿还完毕贷款进行审查并不能改变既定事实，其可以视为被告在实施具体行政行为中的一个瑕疵，并未对其作出具体行政行为的合法性产生实质性的影响，因此，原告的该主张不予支持。
4、原告与第三人在离婚协议中关于财产处理的约定已非常清楚的写明涉案房产在偿还完毕贷款后转让给第三人，即原告对涉案房产的产权证在偿还完贷款后变更到第三人名下已经签字确认，视为其对附条件的变更房产证是认可的。在条件成就以后，第三人到被告处申请办理变更手续，被告在收到第三人的申请以及相关材料后，完全可以以原告事先认可而为第三人办理房屋所有权证。因此，鉴于原告与第三人有离婚协议关于财产处理的约定在先，且按照约定办理涉案房屋所有权证变更的条件已经具备，被告在未通知原告到场的情况下为第三人办理房屋所有权证并不违法。被告为第三人核发胶房私转字第xxx号房屋所有权证的具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决一、维持被告胶州市人民政府为第三人台某核发的胶房私转字第13442号房屋所有权证的具体行政行为；二、驳回原告于某的其他诉讼请求。
【二审】二审法院认为，1、关于被上诉人胶州市人民政府是否为本案的适格被告问题。本院认为，胶州市人民政府作为涉案房产证的发证机关并在上签盖公章，应当是本案的适格被告。2、上诉人于某在2002年3月份就已经将涉案房屋的贷款偿还完毕。根据上诉人于某与被上诉人台某在离婚协议中的约定，2002年6月份，此时贷款已经偿还完毕，被上诉人台某持于某的房屋所有权证原件等材料，申请将涉案房屋变更到台某名下。被上诉人胶州市人民政府经审查予以登记，履行了法定义务。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。
【申诉】于某不服，向本院提出申诉，本院于2015年4月1日作出驳回申诉通知书认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。”于某与台某签订离婚协议书，约定的财产处理方式为“胶州商场的房产证在贷款偿还完后，转让给台某，包括全部财产。其余的房产和财产归于某所有。离婚前所有欠款由于某偿还。”该协议关于夫妻财产处理的约定已清楚地写明涉案房产在偿还完贷款后转让给台某，并未约定为有偿转让，符合以合法方式转移房地产的特征。市政府根据协议内容将涉案房产转移登记给台某并无不当，对于某的申诉予以驳回。
【抗诉】于某仍不服，向检察机关申请抗诉。山东省人民检察院认为，青岛市中级人民法院（2009）青行终字第89号行政判决适用法律、法规确有错误。理由如下：终审判决认为胶州市人民政府经审查对台某申请将涉案房屋变更登记到其名下予以登记，履行了法定义务，系认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误。1.胶州市人民政府为台某办理房屋所有权转移登记时并未对涉案房屋贷款是否偿还完毕进行审查。从胶州市人民政府诉讼中提交的证据情况看，其既未提交台某在申请房屋产权转移登记时已向其提交涉案房屋贷款已偿还完毕的证据，也未提交其在向台某核发涉案房屋所有权证时已对涉案房屋贷款是否偿还完毕进行审查的证据。从涉案房屋所有权登记申请、审批表中调查意见栏载明的内容来看，胶州市人民政府为台某办理房屋所有权转移登记时并未对涉案房屋贷款偿还情况进行审查。对此，一审判决已予认定，却认为是胶州市人民政府在实施具体行政行为中的一个瑕疵。虽然一审法院在诉讼中查明于某“已于2002年3月份将涉案房屋的贷款全部偿还完毕”，但并不能以事后的证据认定胶州市人民政府当时具体行政行为的合法性。因此，终审判决认为胶州市人民政府已经履行了法定义务，是错误的。2.胶州市人民政府在只有台某到场的情况下，为其办理房屋所有权转移登记，违反法定程序。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠予、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第三条第二款、第三款规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”本案中，涉案房屋原登记在于某名下，虽然于某与台某在双方签订的离婚协议书中约定“胶州商城的房产证在贷款偿还完毕后，转让给台某”，但根据上述规定，涉案房屋所有权进行转移登记，应当由双方当事人到场，且由原房屋所有权证所载权利人于某提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。胶州市人民政府在原房屋所有权证所载权利人于某没有到场的情况下，仅凭台某提供的离婚协议、权利人为于某的原房屋所有权证等材料即为台某办理涉案房屋所有权登记，明显违反了相关规定。因此，终审判决认为胶州市人民政府已经履行了法定义务，维持一审判决关于胶州市人民政府为台某“核发胶房私转字第xxx号房屋所有权证的具体行政行为认定事实清楚，正确确凿，程序合法，适用法律正确”的认定，亦属错误。综上所述，终审判决适用法律、法规确有错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第(四）项及第九十三条第一款的规定，提出抗诉。
【再审】根据抗诉机关意见以及原审法院判决情况，合议庭确定本案的审理重点是：原审法院判决认为胶州市人民政府经审查对台某申请将涉案房屋变更登记到其名下予以登记，系履行了法定义务，该认定事实是否清楚，适用法律是否正确。
关于原审法院认为被申请人胶州市人民政府对台某申请将涉案房屋变更登记到其名下予以登记，系履行了法定义务，该认定是否合法正确。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，根据于某与台某离婚协议中关于财产处理的约定，在于德洪偿还完房屋贷款后，台某就可以到被告处将房屋所有权证变更到自己名下。于某对涉案房产的产权证在偿还完贷款后变更到台某名下已经签字确认，可视为其对附条件的变更房产证持认可态度。根据原审查明事实，于某在2002年3月份就已经将涉案房屋的贷款偿还完毕，在条件成就以后，第三人到被告处申请办理变更手续，台某于2002年6月份，持于某的房屋所有权证原件等材料，申请将涉案房屋变更到台某名下。《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二款、第三款规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”该规定是规范房屋登记申请人的资格，指尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人，据此无法得出申请人应当包括原房屋登记的权利人于某的推论。鉴于于某与台某有离婚协议关于财产处理的约定在先，约定条件具备时可以进行转移登记这一主要基础事实清楚，《城市房屋权属登记管理办法》亦未规定该种情形下登记机关办理转移登记必须要求双方到场，被申请人胶州市人民政府经审查予以登记，没有违反法律强制性规定。
综上，检察机关的抗诉意见和再审申请人的申请理由不能成立，本院不予支持。原二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2009）青行终字第89号行政判决。
本判决为终审判决。
【丽姐说法】：从2008年到2018年，十年的时间，历经一审、二审、申诉、抗诉、再审，检察院认为涉案房屋所有权进行转移登记，应当由双方当事人到场，一方没有到场明显违反了相关规定，但是法院还是维持了原来的判决意见。昨天的案例【1.9登记篇】法院判决：持离婚协议书可单方办理房屋转移登记手续！今天的案例是带离婚协议书已经单方办理房屋变更，法院认为登记机关没有违反法律和行政法规的情形。
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