【9.30】为买房避税“假离婚”，法院认定双方买卖合同成立需履行
审理法院： 四川省成都市中级人民法院
案 号： （2019）川01民终13436号
案 由： 房屋买卖合同纠纷
裁判日期： 2019年08月19日
离婚时签署的声明书明确表示认可案涉房屋的首付款均系女方交纳并自愿放弃案涉房屋的所有权，房屋归女方单独所有，今后不主张房屋的任何权利。该声明书应视为双方离婚时对婚姻关系存续期间的夫妻财产，即案涉房屋已经明确进行分割确认。
本案诉争系因双方履行之后形成新的《过户合约》所致，而非对婚前财产的分配、离婚协议的履行、离婚协议的反悔、离婚时未分割财产等情况所引发诉讼，故一审认定本案系房屋买卖合同纠纷，而非离婚后财产纠纷的结论符合法律规定。
案情
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋某
宋某一审诉讼请求：1.请求判令谭某继续履行2017年7月21日签署的《过户合约》，将房屋确权并过户至宋某名下；2.判令谭某承担本案的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费等全部费用。
谭某一审反诉请求：请求依法判决解除谭某与宋某本案所涉及的《过户合约》。
一审法院认定事实：宋某、谭某原系夫妻关系，双方于2013年8月13日登记结婚。2013年10月15日，谭某以个人名义与开发商成都盛泉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，当日，宋某通过其尾号为4791的银行卡向“卓锦万黛”支付22万元。2013年11月28日，宋某、谭某在民政局协议离婚。2013年12月13日，宋某签署声明书一份，表示认可案涉房屋的首付款均系谭某交纳并自愿放弃案涉房屋的所有权，房屋归谭某单独所有，今后不主张房屋的任何权利，该声明书进行了公证。2013年12月19日，谭某与中国建设银行股份有限公司成都第三支行签订《个人住房公积金借款合同》申请公积金贷款。宋某、谭某双方协议离婚后仍同居共同生活并于2016年5月20日生育一女。2016年底，案涉房屋交付，由宋某向小区物业管理部门申请装饰装修施工许可证并进行装修施工。2017年五、六月期间，宋某、谭某开始发生矛盾并开始谈及案涉房屋的处理事宜。
2017年7月21日，谭某手写《过户合约》一份，合约载明：“本人谭某已收到宋某壹拾万元整，并承诺宋某，若在2017年10月底前再付贰拾万元整并于2018年6月底前结清房屋贷款，则龙城大道666号房产归宋某所有。此前与该房产的其它所有文件无效。宋某需承担：房产过户费用自2017年7月开始以后的房贷费用该房产剩余的银行贷款。并承诺积极配合过户及提前还款，最迟过户时间2018年6月底”。合约落款处有谭某签名和日期。当日，谭某另手写收条一份，载明“今收到宋某转账+现金累计壹拾万元整。此款项作为龙城大道666号号房产《过户合约》的首付款”。落款处有谭某签名和日期。
2017年7月23日，宋某向谭某父亲谭某怀转账10万元。
02一审
一审法院认为：宋某提交了《过户合约》和收条欲证明其主张，尽管未能提供合约原件，但其自行委托西南政法大学司法鉴定中心对该证据复制件进行了鉴定，鉴定意见认为《过户合约》及收条均未检见篡改痕迹，且《过户合约》和收条上“谭某”的字迹与供检的谭某签名样本字迹源自同一人书写，供检的检材有《结婚登记审查处理表》、《离婚协议书》和《个人住房公积金借款合同》等材料，上述三份材料在庭审质证过程中宋某、谭某双方均无异议，谭某对鉴定意见书提出异议，认为不经人民法院委托鉴定在程序上缺乏公正性，但在一审法院告知谭某有权申请重新鉴定后，谭某未在一审法院指定的期限内提交重新鉴定书面申请书，视为其放弃重新鉴定的权利。现没有证据推翻宋某提交的鉴定意见书，一审法院对该意见书予以采信。且宋某、谭某提交的短信、微信聊天记录内容能够与《过户合约》及收条中载明的内容相互印证，现有证据能够证实《过户合约》及收条上“谭某”的名字为谭某本人所签，对该两份证据一审法院予以采信。
关于《过户合约》的性质，一审法院认为，尽管只有谭某一人签名，但合约中对宋某、谭某双方的权利、义务及合同的标的、价款、履行期限等内容约定得比较具体、明确，符合了买卖合同的构成要件，该合约的实质为房屋买卖合同。经审查，该《过户合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对宋某、谭某具有约束力，当事人双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。对于谭某提出的《过户合约》权利义务不对等、不公平的意见，一审法院认为，案涉纠纷与一般的房屋买卖合同纠纷不同，应考虑买卖双方原系夫妻关系的背景及宋新春对房屋的先期投入情况，另外，三十万的交易价款是谭某首先提出，即便说交易价低于当时市场价，也是双方当事人自愿协商的结果，再者，衡量是否公平应考虑合约签订当时的情况，而非以一年后甚至两年后的房屋市场价来衡量当时的合约公平与否，综上，谭某对于该问题的辩论意见不合理，不予采纳。
现宋某已履行合约的部分义务，已支付谭某10万元购房款，在后续履行过程中双方发生纠纷。一审中宋某要求继续履行合约，而谭某提起反诉主张解除合约。对于《过户合约》是否符合解除条件，首先，宋某、谭某在合约中未约定合约解除的条件，不适用于约定解除；合同法第九十四条列举了可以解除合同的情形，本案中，宋某尽管存在延迟履行主要债务的情形，未在合约约定的时间内支付款项，但在宋某延期支付后，谭某并未催告宋某要求其在合理期限内履行原合约内容，不符合合同法第九十四条第（三）项规定的“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”可以解除合同的情形。合同解除权属于形成权，适用除斥期间的相关规定。合同法第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，合同法对解除权的行使期限未明确规定，对未经催告的，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，合同解除权的行使期限为1年。退一步讲，即便说谭某在2017年10月31日之后开始享有合同解除权，但其在之后长达一年半的时间里从未明确提出过要求解除合约，而是要求变更合约内容，其解除权已消灭。鉴于此，一审法院认为《过户合约》既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，宋某该辩论意见成立，一审法院予以采信，且《过户合约》有继续履行的可能性，应当继续履行。在审理过程中，一审法院多次要求宋某、谭某应考虑合约继续履行或者解除的后果并明确己方主张，但双方均未明确表态。根据民事诉讼法“不告不理”的原则，在一审法院认定《过户合约》继续履行的情况下，仅针对宋某的诉讼请求依法进行处理，对宋某要求谭某继续履行过户合约的诉讼请求予以支持；对于宋某要求对案涉房屋确权并过户至其名下的诉讼请求，一审法院认为，目前案涉房屋产权是明确的，不存在确权问题，根据过户合约内容，宋某、谭某履行义务有先后顺序，即宋某需在另行支付谭某20万元并结清银行贷款后，才有权利要求谭某配合办理过户手续，现宋某主要义务均未履行，尚不符合办理过户的条件。因此，既然谭某未对宋某履行义务提出明确要求，一审法院不宜主动进行审查处理，则谭某应在宋某支付其20万元且代为结清银行贷款并涤除抵押权后配合宋某办理房屋过户手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：
一、谭某于宋某支付其20万元且代其向中国建设银行股份有限公司成都第三支行还清按揭贷款（具体金额以银行核定为准）并涤除设定在龙泉驿区房屋上的抵押权后十五日内协助宋某办理该房屋的转移登记手续。
二、驳回宋某本案中其余诉讼请求。
三、驳回谭某的全部诉讼请求。
一审本诉案件受理费760元，由宋某承担380元，由谭某承担380元。一审反诉案件受理费760元，由谭某承担。
上诉
谭某上诉请求：1、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0122民初6507号民事判决书，驳回宋某的诉讼请求；2、请求支持谭某一审反诉请求，依法判决解除谭某与宋某签订的《过户合约》；3、本案一审、二审的诉讼费由宋某承担。
主要事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误，首先，本案谭某与宋某关于房屋的纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。一审法院认定《过户合约》为房屋买卖合同是认定法律关系错误，其应是一种特殊买卖合同——所有权保留的分期付款买卖合同；其次，对于合同的解除，一审法院类推适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，认为合同解除期限为一年是错误的，该条解释第一条明确规定的适用范围本案不适用。
二、一审法院关于谭某和宋某在2017年7月21日达成的《过户合约》替代其在2013年12月13日所签署的已经经过公证的声明书的认定是错误的。
三、即使双方在2017年7月21日达成的《过户协议》谭某与宋某是对于离婚的后财产的重新处分，宋某需要完成协议中的承诺，谭某才能履行房屋过户的义务。
宋某辩称，一、关于本案案由的问题，在第一次庭审中双方就案由确认本案的法律关系系买卖合同纠纷，故一审适用法律正确，并不存在案由纠纷的问题，且一审中是由谭某提出要将案由离婚后财产纠纷更正为房屋买卖纠纷，现谭某上诉称一审适用法律错误主张不应适用房屋买卖纠纷，明显自相矛盾。
二、关于房屋资金投入的问题，宋某对于整个房屋资金投入至少是1001072元，包括房屋的首付款22万元、税费维修基金2.5万元，装修及地暖2余万元，支付的房屋首付款10万元，宋某偿还的公积金贷款余额23万元，总计1001072元。在签订过户合约时，宋某实际投入1001072元远远超过房屋市场价，故过户合约并不存在显失去公平的情形。
三、案涉房屋原本属于夫妻共同财产，双方是为了规避二套房屋的公积金税率办理的假离婚，从收房、入住、装修都是由宋某履行，案涉房屋具备交易过户的条件。2017年5月起双方就房屋交易过户进行协商，在2017年7月21日双方签订过户合约，宋某按照过户合约履行了首付款义务后，谭某反悔，要求宋某按照市场价补足价格，谭某屡次反悔、多次涨价，拒不提供收款账户，导致过户合约没有办法履行。2018年1月24日宋某委托律师向谭某发送律师函，要求谭某提供收款账户、继续履行过户合约。
四、关于谭某提出的合同解除权并不成立。1.宋某不存在违约行为，之所以过户合约没有按约履行是因谭某的阻碍导致。2.宋某按照过户合约履行义务之后，谭某提出各种涨价方案拒绝配合履行过户合约，且谭某并未明确提出要解除合同。3.过户合约和收条均是谭某亲笔签名，我方在一审中出具了鉴定报告。谭某之前从不承认签订过过户合约，也就不存在解除权的问题。
04二审
本案二审中，谭某向法院确认，因宋某未在《过户合约》约定的2017年10月底之前向谭某支付约定的20万元房款，谭某即对《过户合约》享有单方法定解除权，并于2017年11月4日通过短信方式向宋某提出解除《过户合约》。
对此本院认为：首先，《过户合约》中约定宋某的付款义务内容为“在2017年10月底前再付贰拾万元整并于2018年6月底前结清房屋贷款”，并未约定若宋某未履行前述任一笔付款义务，谭某即立刻享有单方解除权。
其次，合同法第九十四条第（三）项规定的解除权条件为“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。而谭某在2017年10月底期满后并未先行催告，其于2017年11月4日直接发出的解除短信，显然也未给予法律规定的相应合理期限，故本院认为谭某2017年11月4日发出的短信，不具备收到通知合同即解除的法定解除条件。同时，因案涉合同并未于2017年11月4日解除，谭某二审中认为其11月8日短信系新的要约内容主张，本院不予支持。
第三，根据本案查明事实，宋某与谭某之间于2017年11月7日、8日，2017年11月8日，2017年11月18日，2018年1月13日期间，就案涉《过户合约》的后续履行情况多次通过短信联系，根据双方之间短信内容，尤其是谭某2017年11月8日发出的短信内容可知，双方就履行合约的款项支付问题，仍然在进行磋商，不能当然读出谭某明确表示单方解除合同的意思表示。同时，截止本案诉争发生前，谭某也未能提供证据证明其明确作出过要求解除《过户合约》的意思表示。
综合以上分析，根据本案《过户合约》的前期形成以及后期履行情况，并结合谭某与宋某之间身份关系存续期间的情况等综合因素考量，一审法院认为《过户合约》既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件的结论符合本案事实及相关法律规定，本院依法予以维持。
另，根据一审查明事实，宋某于2013年12月13日，签署的声明书明确表示认可案涉房屋的首付款均系谭某交纳并自愿放弃案涉房屋的所有权，房屋归谭某单独所有，今后不主张房屋的任何权利。该声明书应视为宋某、谭某离婚时对婚姻关系存续期间的夫妻财产，即案涉房屋已经明确进行分割确认。本案诉争系因双方履行之后形成新的《过户合约》所致，而非对婚前财产的分配、离婚协议的履行、离婚协议的反悔、离婚时未分割财产等情况所引发诉讼，故一审认定本案系房屋买卖合同纠纷，而非离婚后财产纠纷的结论符合法律规定，本院依法予以确认。
综上所述，谭某的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1520元，由谭某负担。
本判决为终审判决。
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【5.8】持假离婚证卖房并办理转移登记，虽确认违法但不予撤销
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