《不动产登记暂行条例》第十九条第二款规定:“对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。”
本案中案涉房屋被查封,不动产登记中心一直将案涉房屋作为司某所有的房屋处理,但在司某1申请办理不动产权登记时,却未向利害关系人等进行调查、询问,了解案涉房屋权利人变动的原因,并要求提供房屋所有权发生转移的材料,本案登记行为的主要证据不足,应撤销。
一审查明事实:赵某与司某原系夫妻关系,于2015年4月离婚,针对4案涉房屋分割问题,分别于2015年、2018年提起了民事一审、二审和再审诉讼,最终吉林省高级人民法院作出(2018)吉民再122号民事判决,认定案涉房屋系司某购买,婚后双方签订的《婚姻协议书》约定此房屋为夫妻共同财产,该协议书真实有效,因2018年争议房屋尚未办理产权登记,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条规定,吉林省高级人民法院判决确认在产权登记前该案涉房屋归司某使用,赵某可在司某取得完全所有权后另行起诉进行分割。2019年,赵某向通化市不动产登记中心咨询后得知该房屋可办理房屋登记,遂于2019年5月向通化市东昌区人民法院提起民事诉讼要求对该房屋进行分割,在案件审理过程中赵某得知司某1于2019年7月8日取得了该房屋的不动产权证书,遂向一审法院提起行政诉讼。另查明,通化市东昌区人民法院于2016年9月30日作出(2016)吉0502执209号执行裁定书,查封了案涉房屋,并于同日向通化市不动产登记中心送达了协助执行通知书、执行裁定书,查封期限为2年。通化市不动产登记中心于2019年7月1日收到了由司某1提交的不动产申请表、身份证复印件、户口簿、商品房买卖合同、税收完税证明、吉林省增值税普通发票等材料,并按照规定对司某1办理产权登记是否是其真实意思表示、不动产是否为共有等问题对司某1进行了询问。经过审查核实,准予登记,于2019年7月8日就案涉房屋向司某1颁发了吉(2019)通化市不动产权第0007596号不动产权证书。一审法院认为,本案中,通化市不动产登记中心就案涉房屋所作的不动产登记行为,与赵某有利害关系,故而赵某原告主体适格。因司某1、司某与本案的处理结果有利害关系,故而赵某在行政起诉状中将二人列为第三人并由法院通知其参加诉讼并无不当。本案行政行为是2019年7月8日作出的,因此对其合法性审查仍适用原中华人民共和国建设部令《房屋登记办法》(第168号)第三十三条规定:“申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中,吉林省高级人民法院作出的终审生效判决认定案涉房屋系司某购买,属司某与赵某的夫妻共同财产,因该房屋判决时尚未取得产权,故判令司某使用,赵某可在司某取得完全所有权后另行起诉。通化市东昌区人民法院作出的执行裁定对案涉房产进行了查封,且2006年的《房屋定购合同》及收款单据均表明房屋系司某所有。当司某1向通化市不动产登记中心申请办理房屋所有转移登记时,登记人员不仅要审查申请书等登记材料是否符合法律规定的形式要件,而且要对申请书背后的物权关系变动原因也要加以审查。本案中,通化市不动产登记中心在举证期限内并未提交原中华人民共和国建设部令《房屋登记办法》(第168号)第三十三条第四项规定的能够证明房屋所有权由司某转移给司某1的证明材料,通化市不动产登记中心为其办理房屋所有权登记的行政行为不符合法律规定。且与《不动产登记暂行条例》第十九条第(四)项“对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”相悖,显系物权关系变动证据不足。综上,一审法院于2019年9月29日作出(2019)吉7103行初51号行政判决:一、撤销通化市不动产登记中心作出的吉(2019)通化市不动产权第0007596号《不动产权证书》;二、通化市不动产登记中心于本判决生效后30日内,对位于案涉房屋重新作出不动产产权登记。(一)司某1取得案涉房屋所有权并非来自于与司某之间的物权关系,一审法院判决认定事实有误。1.司某、赵某均从未取得过案涉房屋的物权。根据《物权法》的相关规定,取得不动产物权以登记为准,司某自签订购房协议至今,从未进行任何物权方面的登记。其签订的《房屋定购合同》仅是债权性质,不具有物权变动的效力。赵某依据《婚姻协议书》仅是作为利害关系人,其与案涉房屋的物权无关。2.吉林省高级人民法院的生效判决,从未认定案涉房屋系司某、赵某的个人或者夫妻共同财产。(2018)吉民再122号民事判决虽认定《婚姻协议书》合法有效,但该认定仅为债权关系的认定,而非物权关系的认定,这种认定本身并不直接导致物权发生变动。3.司某1取得案涉房屋的物权来自于与房地产开发公司的合法交易。在开发建设和销售案涉房屋过程中,房地产公司一直拥有产权,中间未曾有变动。所以,本案中的物权关系变动,只在房地产开发公司和司某1之间发生,不存在与他人的权属纠纷。(二)房屋产权登记行为的法律基础真实、合法,应当维持原不动产权证书。1.要求提供司某转让房屋所有权的证明材料,没有事实和法律根据。3.赵某的权利还不具有直接强制性和必然性。赵某的利害关系,只产生于和司某之间的赠与约定。通化市不动产登记中心辩称,1.通化市不动产登记中心为案涉房屋办理登记时,并不知晓该房屋涉及产权纠纷,更不清楚该房屋历经一审、二审、再审诉讼,在按照法律规定进行形式审查后,依法为司某1办理并颁发不动产权证书,符合相关法律规定。2.吉林省高级人民法院(2018)吉民再122号民事判决并未清楚确定案涉房屋归司某所有,因此针对该房屋应以先民事后行政的方式进行审理,不应在未确定案涉房屋权属的情况下,先以行政判决撤销不动产权证书。3.由于案涉房屋权属待定,通化市不动产登记中心无法按照一审判决第二项的要求重新作出不动产权登记,无法履行相关行政职责。赵某辩称,(一)案涉房屋是司某个人婚前购买,司某1取得案涉房屋物权无效。(二)案涉房屋系赵某与司某的夫妻共同财产。根据《婚姻协议书》的约定,案涉房屋作为夫妻共同财产,也可以归赵某所有,并非必须归司某所有,司某1上诉状中论述的所谓债权及下游权利,是在偷换物权概念,债权及下游权利是物权分割后产生的,按照《婚姻协议书》约定案涉房屋归赵某和司某共同所有,且约定办理产权证时填上赵某的名字,没有办理产权证是因为司某不配合,故意不进行产权登记,导致案涉房屋的物权遭到非法变更。对于案涉房屋,司某没有单独处分的权利,司某1与东方房地产开发有限责任公司签订的所有案涉房屋买卖合同都是恶意串通签订的,企图转移赵某对案涉房屋的分割权利,因此该行为无效。司某述称:1.一审期间司某就已提出《房屋定购合同》是受其母亲委托代为签订的,赵某将司某列为第三人提起诉讼,属于程序违法。2.赵某不具有本案原告主体资格,本案房屋登记与赵某没有法律上的利害关系,赵某提供的证据仅有一份《婚姻协议书》,不能作为撤销产权登记的证据。3.一审法院判决撤销不动产权登记,是认为缺少司某转让案涉房屋物权的证明材料,事实上司某只是受其母亲委托代为买房,不存在物权转移的问题,司某只是代签了一份《房屋定购合同》,再没有其他任何实体上的操作,仅是代理行为。4.赵某提出《婚姻协议书》约定有效,司某认为《婚姻协议书》无效。《婚姻协议书》第一项约定如若有一天案涉房屋可以办理产权登记了,第一时间通知赵某,两人一起去共同办理产权证,书写两个人的名字为产权共有人,从这一点明显可以看出,这不是夫妻间的财产分配约定。本院认为,从本案已查明的事实来看,通化市不动产登记中心为司某1颁发吉(2019)通化市不动产权第0007596号不动产权证书的事实基础是司某1提交的《商品房买卖合同》,但已经生效的吉林省高级人民法院(2018)吉民再122号民事判决并未采信该《商品房买卖合同》,且认定案涉房屋系司某购买,司某将其婚前个人购买的案涉房屋约定为夫妻共同财产,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,赵某可在司某取得案涉房屋所有权后另行起诉,即案涉房屋在具备产权登记条件时,应当先登记在司某名下。2019年5月6日,赵某在得知案涉房屋可以办理产权登记后,依据(2018)吉民再122号民事判决,以司某为被告,在通化市东昌区人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼,要求分割案涉房屋,该案审理期间司某的父亲司某1于2019年7月1日向通化市不动产登记中心提交《商品房买卖合同》,申请办理案涉房屋的不动产登记,通化市不动产登记机关于2019年7月8日为司某1(2019)通化市不动产权第0007596号《不动产权证书》,该登记行为依据的事实明显与已经生效的(2018)吉民再122号民事判决的认定不符,缺乏事实根据。《不动产登记暂行条例》第十九条第二款规定:“对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。”本案中,东昌区人民法院于2016年9月30日作出(2016)吉0502执209号执行裁定:查封案涉房屋。同日,该裁定书送达通化市不动产登记中心,通化市不动产登记中心协助履行查封了司某所有的案涉房屋房籍。显然,通化市不动产登记中心一直将案涉房屋作为司某所有的房屋处理,但在司某1申请办理不动产权登记时,却未向利害关系人司某或者案涉房屋开发单位东方房地产公司进行调查、询问,了解案涉房屋权利人变动的原因,并要求提供房屋所有权发生转移的材料,本案登记行为的主要证据不足。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律、法规正确,应予维持。司某1的上诉请求及理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下: