舅妈主张外甥女名下的拆迁安置房是自己借名买房，只有口头协议能支持吗？
一、乙系原青岛市城阳区某村村民。恰逢国际空港扩建工程征地拆迁,享有了在50平方米内可低于市场价格购买拆迁安置房屋的指标。但乙因不在青岛市城阳区居住,故无意购买拆迁安置房。
二、甲与乙系亲戚关系(乙的舅舅系甲的配偶)。1995年11月9日,甲以乙的名义与青岛市国际空港及空港区开发建设指挥部签订《拆迁安置协议》,购买涉案拆迁安置房,甲先后交纳购房款17234.92元,该房屋在青岛市城阳区不动产登记中心登记产权人为乙。
三、涉案房屋原坐落为青岛市城阳区户楼房,现变更坐落为青岛市城阳区户,该房屋交付后一直由甲在使用与管理。
四、涉案房屋无抵押、查封等权利负担。
本案立案案由为物权确认纠纷,实为合同纠纷。争议焦点有三:一是甲购买涉案房屋系借名买房亦或受托购房;二是甲借乙之名购买涉案房屋是否有效;三是甲请求房屋所有权是否妥当。
一、关于甲购买涉案房屋系借名买房抑或受托购房。
二、甲借乙之名购买涉案房屋是否有效。
本案中,甲与乙就借名买房达成了口头协议,并已实际履行,乙不可谓不知情,借名买房当属当事人双方真实意思表示,具有一般的合同约束力,并未对国家、集体或者第三人利益造成损害,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,故本案中乙将自己购买拆迁安置安置房的权利让与甲,当属有效。
三、甲请求房屋所有权是否妥当。
在借名买房中,登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房,借名人只享有对登记权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支持。
上述观点对借名买房案件中物权与债权的界限做了明确界定,根据上述理论和司法实践,甲与乙之间的借名买房关系,并不能排斥乙系房屋登记的权利人,乙主张所有权,缺乏请求权基础,故一审对其请求房屋所有权的诉请不予支持。
甲所主张的储藏室无权属登记证明,不具备主张所有权的基础法律关系,一审对其所主张的储藏室所有权归属,不予支持。
对甲主张办理涉案房屋过户手续的诉请,系当事人双方借名买房的意图之一,现有证据体系下,不存在继续履行合同的障碍,故对于甲主张乙协助办理过户登记的请求,予以支持,乙应协助将涉案房产的所有权人变更登记为甲。
综上,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定,判决如下:一、乙于判决生效后十日内协助甲办理位于青岛市城阳区户房屋的不动产变更登记手续,将所有权人由乙变更为甲。二、驳回甲的其他诉讼请求,案件受理费4300元,由甲负担。
上诉人乙向本院提起上诉，事实与理由:上诉人认为一审法院直接将涉案房屋所有权判给被上诉人,上诉人认为并不妥当。根据被上诉人提交的证据,本案不涉及借名买房之说。
本案的实际情况是:涉案房屋是上诉人乙与其女儿拆迁所得,被上诉人甲只是代为办理拆迁安置手续而已。从拆迁后安置房屋至今上诉人没有收回房产的原因一方面是因为上诉人的工作地点在青岛市北区,而涉案房屋在城阳拆迁时间是在1995年,房产证取得的时间为2000年,那个时期对于上诉人来说居住和交通都不方便,拆迁房屋在老家由亲戚使用也是情理之中的事情;
另一方面是因为被上诉人是上诉人的亲舅妈,涉案房屋从拆迁到取得一直由被上诉人帮忙办理,涉案房屋所交的费用也是由被上诉人代为垫付,因为被上诉人的爱人(上诉人的舅舅)之前在青岛做生意都是一直由上诉人母亲从经济上和生活上支持和照顾,又是自己的亲弟弟,所以双方的房屋款项最后给付结清都是上诉人的母亲一直与上诉人一家交涉办理的。
因为被上诉人一家是上诉人母亲的至亲,再加上上诉人的母亲从小就最亲上诉人的舅舅,所以上诉人的母亲一直将涉案房产的使用权交由被上诉人一家代持,所以使用和收益都归了上诉人一家。被上诉人提交的录音证据并不是关于涉案房屋处理的全部过程,因为被上诉人一直使用该涉案房屋,其儿子在该房屋中结婚至今一直居住,在上诉人提出收回房屋给自己女儿使用时,被上诉人不同意,想出资购买涉案房屋,只是因为双方没有达成最终的交易金额而已。
如果该房产是被上诉人借用上诉人之名购买,双方必然会对于借名购买房产事实作出书面协议,假如涉案房屋如一审判决认定的实为合同纠纷,被上诉人也应给上诉人相应的购房款,上诉人才应该将涉案房屋过户给被上诉人,现一审直接将涉案房屋所有权判给被上诉人,上诉人认为并不妥当。
被上诉人甲辩称,对上诉人的上诉主张不予认可。
根据本案中查明的事实,被上诉人支付了诉争房屋的房款,且一直实际占有使用该房屋多年,房屋的水电气暖配套设施等均由被上诉人自行办理并使用缴费,包括办理房产证在内的事项上诉人均未到场参与,从一审被上诉人提交的录音中亦较为清晰地反映出借名买房的事实。诉争房屋现虽登记在上诉人名下,亦与借名买房的特征相符。
综合以上事实,足以认定被上诉人借用上诉人的名义购买诉争房屋的事实,一审法院对此认定正确,本院亦予以确认。被上诉人现起诉要求将涉案房屋过户至被上诉人名下,涉案房屋亦具备过户条件,一审法院对该主张予以支持并无不当。上诉人上诉对借名之事予以否认,与事实不符。一审法院根据房屋借名买卖的事实判令上诉人协助办理过户,符合双方当事人原本的真实意思表示,上诉人现不同意协助办理过户,有违诚信,本院不予支持。
综上,上诉人的上诉主张不成立,本院不予支持。一审认定事实清楚,判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
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