济南楼市“金九”发威：新房开盘光！说好的最严调控呢？
史上最严的调控政策下，
新房仍然屡屡开盘售罄，
一房难抢，
这让不少人感到难以理解
……
业内人士指出，一方面，在建楼盘的工程进度与预售挂钩，可售房源有限；另一方面，政府严格限价，部分有资格的购房者认为“抢到就是赚”，“捡便宜”的从众心理导致新盘格外抢手。
史上最严的调控政策下，新房仍然屡屡开盘售罄，一房难抢，这让不少人感到难以理解。对此，业内人士指出，一方面，在建楼盘的工程进度与预售挂钩，可售房源有限；另一方面，政府严格限价，部分有资格的购房者认为“抢到就是赚”，“捡便宜”的从众心理导致新盘格外抢手。
9月3日
市中区一楼盘推出3栋11层左右的住宅，均价24000元，132套房源全部售罄。
9月8日
唐冶片区一楼盘加推新房源，高层住宅11999元/平方米，124套房源全部售罄。
9月8日
槐荫区腊山立交桥附近一楼盘开售2栋住宅，均价接近15000元/平方米，512套房源只剩下少量底层和顶楼。
9月10日
圣井片区一楼盘推出188套精装高层住宅，均价大约9000元/平方米，同样是全部卖完。
进入9月份之后，就到了传统的楼市旺季，业内一直有“金九银十”的说法，今年赶上最为严厉的调控政策，楼市情况有没有变化呢？9月8日，唐冶片区一大型楼盘再次加推新房源，高层住宅一口价11999元/平方米，124套房源全部售罄。同一天，槐荫区腊山立交桥附近一楼盘开售2栋住宅，512套房源只剩下少量底层和顶楼，均价接近15000元/平方米。
9月3日，市中区一高端改善型楼盘推出3栋11层左右的住宅，均价24000元，132套房源全部售罄。10日，圣井片区的一楼盘推出188套精装高层住宅，均价大约9000元/平方米，同样是全部卖完。
“现在加推房源，开盘当天没卖完的话，都不好意思说自家开盘了。”济南东部一楼盘的销售负责人坦言，这种情况在往年并不多见。
市民张女士告诉记者，自己上周刚在雪山片区一楼盘购买了一套住宅。“单价11950元，首付六成。”她说，家里目前已经有一套三室的房子住，这次再买房，主要是从资产保值增值的角度考虑。“这一轮房价涨得让人没法淡定。看看身边的亲戚朋友，一年前买房的，现在都赚大了。我们还有一个购房名额，不能浪费了，趁着政府限价，赶紧凑钱买一套。现在多数人都觉得房子不会降价，就是涨多涨少的事。我们也逛了不少楼盘，都是没房卖，只让留个电话，说有房卖的时候给通知。”
不过，张女士也察觉到，目前买房时机不太好，买二套房首付六成，资金压力不小。又赶上利率上浮，银行一直在收紧房贷，二套房的利率现在普遍上浮15%，这意味着多掏不少利息。让她更为焦虑的是，网签一直没有完成，银行贷款还没法办理，她还怕再拖下去，利息随时可能再次上调。
济南房地产界一位资深人士指出，目前新房市场看上去是一房难求，其实是有特定原因的。原来多数楼盘开盘，往往是一次推出上千套房源，有的甚至是整个组团。再看看现在的售楼处开盘，挤牙膏式出货，一次就开一两栋楼，多的也不过三四栋。基本上一两百套房子，而蓄客量往往超出几倍，势必形成一房难求的局面。
开发商出货量少，是不是捂盘惜售不好界定。因为济南实行调控政策之后，为了在各个环节上进行抑制，将工程进度与预售审批挂钩，即必须建到12层以上才能申请预售许可证。而在不限购的时候，多数建到正负零(房地产项目挖完坑,打好地基,基础建筑与地面相齐)就可以申请预售了。对于房企来说，拿预售证的难度加大，开盘回款的时间延长。为了赶进度，开工后往往让施工方集中力量建一两栋楼，如果全面开花的话，资金压力陡增。“先卖两栋楼，回一部分款，再建后面两栋。小步慢跑，循环滚动开发。”济南一家房企的负责人称，这是目前环境下比较好的操盘节奏。
另外一方面，新盘在申请预售的时候，政府监管部门要对价格进行备案，在价格上予以干预，将开发商的利润率控制在合理区间内。在购房者看来，这等于是政府帮着砍了价。“实事求是地说，如果没有限价政策，房价确实可能会更高。”一位业内人士说，这样一来，就有些人认为，趁房子便宜，有资格的话就应该赶紧买，否则就吃亏了。
“有一些楼盘由于早期拿地的成本低，确实在限价之后，看上去不贵。但有一些开发商早就找到对策，比如，房价被限，就捆绑高价车位和地下室，通过转嫁来找回一块利润。再比如，把房子价格拆分，通过阴阳合同的方式规避限价。举个例子，某楼盘政府限价12000元，开发商实际卖20000元，在签合同的时候，房子单价12000元，另外8000元以装修协议的形式体现。你说，买房的人是真捡到便宜了？”该业内人士称，目前有些购房者从众心理作怪，始终认为房子抢到就是赚到。实际上，与股市类似，楼市的政策性也非常强，没有永远稳赚不赔的道理。
本文来源/生活日报
汇聚楼市信息，
大数据论道楼市，
就在克而瑞济南。
CricBigDataJN
克而瑞济南
大数据论道楼市