济青周边三线城市房价齐声喊涨，不少项目“开盘即售罄”
在济南、青岛等二线城市限购政策不断加码背景下，
济、青周边一些“强三线”城市房价开始齐声喊涨。
与此同时，由于在济南、青岛拿地越来越困难，
为了“留在牌桌上”，
开发商纷纷瞄准了三、四线城市的地块。
不少三线城市“开盘即售罄”
楼市的传统销售旺季“金九银十”来了。在省城济南，不少置业顾问都表示房源并不充足。而在济南周边的一些三线城市，房价也在稳步上涨。
德州城区鲁班御景国际三期自今年五月份开盘至今，均价从6200元/平米左右，一路涨到现在的7800元/平米左右，而这只是德州楼市房价看涨的一个典型案例。
滨州的房产市场也有些供不应求。山东华住房地产开发有限公司的范经理说，进入“金九银十”阶段，虽然滨州的房企没有扩大宣传，但相对来说9月份的房产销售还不错，因为滨州的房产市场从五月份开始一直都是“开一栋清一栋”。
“不过，大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中，尤其是县域城市，以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市，它们去库存的压力特别大。”
中国房地产业营销协会会长朱曙东告诉记者，强三线城市特别是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市，预计房产市场整体趋于稳定，当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。
下沉抢市场，一年看了五六十块地
在这些“强三线”城市中，不光房价开始逐步上涨，开发商对于当地的土地需求也在逐步增加。
记者了解到,不少大的房企开始把目光投向三、四线城市。记者了解到，一家外地的房地产商这几年打算进军山东市场，从去年下半年开始到现在，近一年的时间，在山东除济南和青岛之外的地市几乎都走遍了。据粗略估算，这家公司在山东总共考察了五六十块地，相当于一周看一块。
来自易居中国克而瑞信息数据显示，2017年上半年,三、四线城市成交建面较2016年下半年是唯一成交量环比上涨的能级，涨幅达到29%。二线城市仍然是土地市场成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占总成交的65%。
记者从济南市国土资源局征地信息公开查询系统获悉，截至9月15日记者查询时，今年济南市共征地198块，而对比2016年全年共征地449块，2015年全年共征地584块，征地呈明显下降的趋势。即便后3个月，济南市征地数量翻番，也很难达到去年的水平。
而从2015年起，济南周边平阴、济阳、商河、章丘的征地数量一直很高，2015年和2016年，这些地区征地数量之和占济南市总征地数量比例都为53%。不过，2017年截至目前的数据显示，这几个地区的征地数量之和仅占全市总征地数量的39%。在前两年的快速征地后,济南周边县级市的征地速度有减缓的趋势。
三四线城市涨价慢
投资回报率不低
杨女士在老家德州有一套房子，从去年开始她就一直打算出手。杨女士抱怨地说：
“三四线城市的房子涨得太慢了，买了这么多年才涨了几万块钱。早知道还不如在济南多买一套房子,现在肯定不是这个价。”
三四线房子涨价慢，
需求又没有一、二线城市旺盛，
房企大规模布局是否明智之举呢?
李明(化名)是天津一家全国性房地产开发商部门负责人，他认为，开发商根本无需担心这个，因为三、四线城市的投资回报率更高。
“比如在市区投100亿的楼盘，可能赚10亿，而在三、四线城市，花10亿投资可能赚2亿元。从绝对值上看，好像还是一、二线城市多，但实际上,三、四线城市的投资回报率更高。”
他介绍，在三、四线城市,投资10亿元的回报率是20%，而在一、二线城市，投资100亿的回报率仅为10%。开发商下沉到三、四线城市就不足为奇了。
下沉到三、四线城市，对开发商来说还有个利用银行杠杆的作用。
“比如说,在一、二线城市里，对一些大企业来说，能够贷50亿的客户可能也不算什么,但是对三、四线城市的银行来说，可能贷10亿的客户就算大客户了，银行会给开发商一定的优惠政策。”
所以说开发三、四线城市的房地产，成本低、风险小，而且收益还比较可观，开发商何乐而不为呢？
烟台市芝罘区和莱山区的新建楼盘开盘后，
经常会被抢购一空。
本文来源/齐鲁晚报
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