2018投资热点透析：农业特色小镇+田园综合体

今年的中央一号文件首次提出了提出了农业田园综合体的概念。此后与特色小镇投资热点一体，田园综合体成为近期创新投资和农业供给侧改革的亮点。那么到底农业田园综合体的内涵是什么呢？田园综合体和农业特色小镇对投资界开拓投资机会和提升投资效率又意味着什么呢？本文带着这些问题对田园综合体和农业特色小镇的概念内涵、投资模式、运营模式和已有案例逐一进行深入分析，最后提出我们的投资建议。

根据中央1号文件的界定田园综合体可以理解为 强调以农民合作社为主体，以循环农业为基础，兼顾生态，以创意为关键，将农业的产前、产中和产后环节连接为完整的产业链条，将农产品与文化、艺术创意结合起来，促进产业融合；以农事体验为活力，将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。

依据以上界定可以看出，田园综合体是集现代农业、旅游休闲农业、田园社区于一体的特色小镇，它作为一种可持续的新产业，在城乡一体化的格局下，顺应了农村供给侧结构改革，新型产业发展。

无疑田园综合体将为农业特色小镇注入新的活力，那么如何才能将传统农业与创意休闲农业、富有人文情怀的田园社区更和谐更自然的融合在一起，成功打造高品质宜居宜旅的田园综合体呢？

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田园综合体提出背景

我国经济进入新常态，地方经济增长尤其是农业农村也面临新的难点和问题，农业既要承担农民增收农村繁荣职能的同时，还要承担农村生态保护的功能，不仅要使农村成为“金山银山”的基础和源泉，更要使之成为“绿水青山”的保护区和栖居地，要使农村不仅享受城市文明的发展成果，更要保持农业文明的田园风光和独有魅力。在此背景下中央提出建设田园综合体，不是在生产、生活和生态等领域单一的、局部的试点探索，而是对农业农村生产生活方式的全局性变革，是引领未来农业农村发展演变的重大政策创新。

农业供给侧改革，亟需更高效更高质的生产组织和发展方式。我国乡村旅游和休闲农业发展成为大方向，同时城市对乡村文化交流和休闲需求的上升，为乡村创意农业的发展带来更多的机遇，面对机遇我们要提高乡村土地利用效率、增强产业支撑动力、充分调动农民积极性，让农业成为现代化产业，让农村成为集宜居宜业宜游多功能于一体的美好家园，从而提升农民社会地位和实际收益。

社会资本向乡村集聚，全域旅游引发区域大发展观念逐步深入。在中央一号文件有关乡村与农业各项发展政策的引导之下，通过特色小镇或者田园综合体建设引导社会资本向农村地区，特别是大中城市郊区积聚，通过不断创新资本的利用、合作模式，有效引导社会资本参与田园建设。因此，发展田园综合体是农村经济转型的又一次机遇，也是下一个投资风口新蓝海。

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田园综合体提出背景

（一）什么是田园综合体？

田园综合体是一种新型的组织形式，是三个产业交错融合相互渗透的新动向。在一定资源条件下，通过各个产业交互渗透，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，进一步拓展现代农业产业链，将农产品及功能单一的传统农业发展成为现代休闲产业的物质载体，发挥产业价值的乘数效应。

田园综合体是有机生态综合规划区。以有机生态农业为载体，建立农业、旅游、居住三大板块联动综合发展规划区，该综合发展规划区包括农业休闲、农业生产、乡村旅游、田园生态居住，满足多方位需求。

田园综合体是集文化、组织、管理、融资为一体的平台，依靠这个平台来实现城乡一体化。

由此，做好田园综合体除了要生产出高质量的农产品，还应做好休闲农业，一个田园综合体动辄几十个亿，甚至几百亿，大家很难想象在基本农田和普通农田上能种出几十亿的回报，因此，在田园综合体建设中要坚持农业和新型农业休闲旅游经济同步发展，在此农业可以称之为基础经济，创意农业休闲旅游产业可以称之为新经济，二者不断更新迭代长久相容相持，所以在田园综合体核心产业建设中，除了要做好农业生产，更应当把农业休闲作为重中之中。

（二）什么是创意休闲农业及如何做好创意农业？

目前对于休闲农业的理解仅局限于乡村旅游：通过利用农村资源，发展农村地区旅游，这样对农业的休闲功能理解并不深刻。

广义的休闲农业应为：以乡村舒适的氛围和场境为基础，以田园乡村美丽景观为支撑，以农事体验活动为主题，把农业和旅游业结合在一起，吸引消费者前来观赏、品尝、购物、劳作、体验，是一种集休闲度假于一体的新型农业生产经营形态，围绕“农”字做活农业旅游。

1.创意休闲农业——重农业重旅游的价值

回归土地的本质，农田种养靠的是农产品，我国农村人口占到全国总人口的43%左右，6亿多农民都靠天靠地吃饭，看到什么价格好就种什么，跟风严重，周期性明显，所以种地理论上赚钱，实际很难赚钱。

城市化给乡村土地带来了发展的新机会。城市道路拥挤，工作繁忙，空气质量差诸多问题迫使城市居民向往乡村生活，这无形中为农村旅游经济的发展带来了机遇，因而乡村土地不仅要生产安全高质量的食品及附加品，还要利用富有特色的美丽乡村景观、历史文化、传统生活氛围，大力发展乡村农业休闲旅游，吸引更多的人群前来观赏休闲居住，提高土地的价值。

• 案例：

国家田园综合体18个省份试点，朱家林田园综合体建设项目，代表山东省成为国家级田园综合体建设试点。

沂南县岸堤镇朱家林村，是一处三面环山的小村庄，处于临沂市扶贫攻坚“一点两区”的核心地带，贫困人口多，收入不稳定。

一群青年创客的进入，和村民一起改变了村子本来的精神面貌，古香古色的民风民俗，成为了最时尚的元素。以村民入股的形式，把村里空着的老破房重新打造成民宿、青年旅舍，次序井然的田舍，各种绿树和藤蔓点缀着屋前堂后，既充满现代设计感，却又不失中国乡村的味道。

完整的石墙、石屋等生态资源和浓郁的沂蒙山乡村民俗风情成了朱家林村发展乡村旅游、创新乡村，吸引青年返乡创业，带动村民脱贫致富的一把“利剑”。

为实现贫困户脱贫、村集体增收、村民共同富裕的目的，朱家林村以生产美、生活美、生态美“三生三美”和共建共享为目标，积极探索脱贫“妙招”，逐步形成了“朱家林”扶贫模式。通过乡村旅游项目带动，全村劳动力各尽所能，就地就业，全村人均增收3000元以上，实现了沂南县西部山区扶贫开发和乡村旅游的新突破。

朱家林生态艺术社区突出“文创+ 旅游+生态建筑”的深度融合，以文创产业活化乡村，重点打造以生态建筑、乡土文创、朴门农业、青创众筹、创意策划等永续环保项目为核心的青年创客中心、乡村美学馆、沂蒙生态建筑实验基地等工程，这些规划为朱家林村建设乡村旅游更添强劲的动力。

2.创意休闲农业——重旅游重文化的魅力

我国的城市化是有个历程的，乡村地区很多，很多的城市也有农田，自然风光也很多，但城市的农田缺少了文化底蕴，自然风光缺少了城市的便利，因而我们的创意农业要集特色的文化、特色的农业体验，特色乡村于一体宜居宜旅。

山水景观以其独特的自然属性、历史文化遗产以其不可替代性吸引游客，因而好的资源景观文化可以成为区别于其他休闲农业区的符号，深入游客印象，展现文化的魅力。

• 案例:

说起青龙满族自治县大家可能不知道，但如果说起农业迪士尼，人们就会记得，这就是文化的魅力。

农业迪士尼项目位于青龙满族自治县茨榆山乡，距河北省青龙满族自治县20公里，处在环京津、环渤海经济圈和冀东经济区内。地处北京、承德、秦皇岛旅游金三角的中央，有着得天独厚的区位优势。

自然环境基底好，气候、空气、水质、土质和森林植被覆盖都比较好，并有一系列的特色产品。旅游资源丰富有萨满文化、奚族文化、白酒文化、长城文化等传统文化，有祖山、花果山、都山、干沟古镇、青龙河、冷口温泉等旅游景点。青龙农业迪士尼共建设温室场馆9个：6个主题温室，2个生态餐厅和1个育苗温室，总建筑面积为64082㎡。场馆主题紧紧围绕冀东和冀北地区主导产业，贯穿生态、绿色理念，以农耕、蔬菜、花卉等当地农业资源为主题进行整体场馆设计，为青龙满族自治县田园综合体打造聚集人群，充当提升区域价值的吸引核。

3.创意休闲农业——重文化重选址的精髓

因休闲农业是不可移动的产品，它产出的是体验和服务，其成功的核心是人气，集聚了人气才能考虑人的居住，而导致人口流动的重要因素有距离、交通、资金成本和时间成本，因此选址很重要。

• 案例：

田园东方是我国目前比较成功的田园综合体落地案例，是田园综合体先行者。

田园东方选址“水蜜桃之乡”无锡阳山近郊区域，距离无锡市中心20公里，距离高铁站30公里，乘高铁到周边城市方便快捷，可控制在一小时之内，2小时自驾可直达长三角任何一个城市。

阳山镇自然生态资源得天独厚，拥有2万余亩桃林，7000多亩生态林，广阔的西部湿地，绿地覆盖率超过70%，名副其实的天然绿色大“氧吧”，拥有桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地貌，更是阳山区别于其他江南小镇独有的旅游资源。

田园东方是典型的以文化旅游、生态环境为品牌传播的房地产开发项目，其核心为房地产的大型生态居住区，是城郊生态新城开发的典型项目。

项目定位：田园东方定位为集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，并提出了企业“建设美丽中国创造美好生活“的战略主张。从生态、农业、旅游的角度契合“美丽中国”、美好生活、城乡一体化等政策；

功能产品：以田园文化创意园“文化集市”为整个项目引擎，通过绿乐园等田园互动产品撬动了亲子休闲游市场，带动一期地产项目销售，同时项目还规划了农业板块、生态休闲板块，整个片区的规划并无明显的板块划分功能融合。

运营模式：项目启动区“文化集市”与台湾清境农场团队合作，由其原班团队设计并监管建造，并以台湾清境农场这样一个知名的成功项目为联想类比宣传，与具有成功项目的成熟运营商合作，在项目初期可以直接导入客群，提高项目可推广度，也提升了企业项目运营实力。

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田园综合体的成功要素

（一）功能定位准确

一个田园综合体首先要找准自己的定位，结合自身的优势产业和特色产业，因地制宜的发展，同时也需要找准自己发展的方向，以农业为核心，发展相关的旅游业和地产业。

（二） 区位及基础条件较优

区位因素对田园综合体很重要，农业发展需要好的自然地理环境，旅游业发展也需要好的区位条件。发展田园综合体，对当地的基础设施要求较高，当地管道的铺设、道路的修建都是影响田园综合体发展的重要条件。区位和交通条件好、基础设施好的地区，才能吸引到游客，同时也能负荷更多的游客。

（三）政策支持显著

政策上的支持和引导、资金和人力的支持、土地所有权和产权的界定以及划分，还有拍卖所需的土地的优惠政策，这些都离不开政府的有力支持。同时基础设施的建设又需要政府的支持和投入，所以建设田园综合体也需要考虑到政府的因素，当地政府支持力度非常重要。田园综合体的规划也需要分析政府能投入的力度、基础设施建设的周期和投资回报周期。

（四）商业模式优秀

设计一个良好的商业模式也很重要，田园综合体作为一种农村经济的新型发展方式，投资建设的过程中，需要明确投资和融资的机制，如何融资、如何投资都是规划环节中需要着重考虑的部分。要确保资金切实的用到田园综合体的建设上去。同时也要设计好盈利模式，以便更好的筹资和融资。不能以房地产为核心，否则开发商通过房地产的小部分利润补贴农业的亏空，从而获取廉价的住宅用地，房地产项目销售完成之后，开发商便无后续建设的动力，也难以长期保持一个精品项目，最后仅仅让房地产商利益最大化。农业和旅游业就变成了开发商的噱头，最后不了了之。优秀的商业模式，是一个良性的、协同发展的模式。

（五）对农业有显著的带动作用

建设田园综合体，如果商业模式设计合理，其他的基础设施相继跟进，有了政府支持下的网管铺设，就能带动农村和农民的发展和消费人群的增加。他不仅能更大程度上的开发利用农村的资源，对农业转型提供帮助，提高农业的附加值和农民的生活水平。也能带动周边的发展，对周边的发展有促进的作用。

（六）生态环境友好

田园综合体的发展离不开当地生态环境的支持。田园综合体中的旅游板块对环境要求较高，环境好的地方才能吸引到游客。所以不仅事前考察评估的环节需要考虑到环境的优劣，建设中和以后的维护中也需要保护环境，建设生态友好的旅游景点和社区。规划合理的网管铺设也是对生态的保护。

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田园综合体的发展策略

（一）做好前期规划，构建支撑产业体系

田园综合体是多种元素的高度关联的综合规划，必须坚持规划先行，多规融合，站位高，有前瞻性和可行性，找准发展定位，将当地的人文美和自然美有机统一，将村民的生产生活真正融入到田园建设中去，增强田园可持续发展能力。  田园综合体以特色农产品农业生产、农业休闲为核心。围绕田园资源、农业特色，做大做强传统优势特色的主导核心产业，提高产品的质量，同时引入现代农业科技开展循环农业、农业创意和农业体验并实现农产品的有效流通。

（二）盘活土地资源，提高土地利用质量

通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系、增加农民效益。

（三）引进社会资本，创新项目融资模式 

田园综合体的建设具有投资大时间长、回收期长、社会效益高等特点，其发展离不开财政资金支持，同时要创新财政收入使用方式，推广政府和社会资本合作，综合考虑先建后补、贴息，以奖代补等方式，利用财政杠杆作用，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设，鼓励各类金融机构支持田园综合建设，积极统筹各渠道支农资金，拓宽田园建设的融资渠道。                                                                       

（四）创新主体间的合作模式

妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，充分发挥好政府、企业、农民等建设主体的作用，坚持以产业链条为主线，以利益联结为纽带，以合作共赢为动力，通过建立科学健全的市场化运行机制，使每一个建设主体都能明确自身定位，主动参与和投入综合体建设，各尽其能、各取所需，形成建设合力。

（五）引进先进的管理方法，完善配套设施体系

引进先进的管理方法，提高农业休闲质量，高标准农田建设，加强田园+农村的基础设施建设，完善供电、供水、通讯、公共服务等配套设施建设。

课程特色

1、 北京大学系统9天课程学习，国内最权威特色小镇专家授课，学习最新的政策解读，最专业的设计规划，最前沿的产业方向，最实用的操作方式，最适合自己的运营模式；

2、移动课堂，特色小镇参观考察：古北水镇、青瓷小镇、梦想小镇、桃园玫瑰小镇、万科●良渚文化村、杭州玉皇山南基金小镇、乌镇雅园、灵山小镇●拈花湾、田园东方小镇、桃李春风……

 3、 文化遗产融合，文旅地产开发，田园综合体，休闲农业，民宿建设等专业案例分析；

4、 学习结束后颁发北京大学结业证书。

课程设置

● 3月课程

特色小镇打造的27种手法、特色小镇定位和规划、文化装配式建筑、PPP土地开发项目、特色小镇融资实务问题、旅游规划设计、特色小镇的PPP十大交易结构等

时间	主题	分享专家
第一天 3月23日	9:00-12:00	特色小镇打造的27种手法	李忠 华高莱斯董事、总经理 城市咨询专家
13:30-16:30
16:40-18:00	特色小镇项目交流、路演
第二天 3月24日	9:00-12:00	特色小镇的旅游休闲系统规划设计	乌恩 生态旅游专家
13:30-16:30	PPP项目与土地开发项目及其融资实务问题讨论	黄再再 国内知名PPP项目律师，天元律师事务所高级合伙人
17:00-19:00	主题晚宴
第三天 3月25日	9:00-12:00	特色小镇结合PPP特色的“五五”规划创新	刘建华 文化生态社会独立学者，中国特色小镇运作先行者
13:00-16:00	特色小镇的PPP十大交易结构	刘志刚 中国铁建投资集团城市运营投资部总经理

● 4月课程

政策解读、文旅特色小镇实践分享、投融资策划与方案分析、特色小镇投资运营创新模式和产业生态圈构建、如何利用文化遗产建设特色小镇

时间	主题	分享专家
第一天 4月20日	9:00-12:00	特色小镇理论解析与政策解读	仇保兴 现任国务院参事 原住建部副部长、主管特色小镇
13:30-16:30	如何利用文化遗产建设特色小镇	陈平 联合国教科文民间艺术组织IOV全球第一副主席、中国区主席
16:40-18:00	特色小镇项目交流、路演
第二天 4月21日	09:00-12:00	投融资策划与方案分析	宋杰 国家开发银行总行专家 PPP项目投融资专家
13:30-16:30
17:00-19:00	主题晚宴
第三天 4月22日	9:00-12:00	特色小镇投资运营创新模式和产业生态圈构建	杨年春 泛华集团副总裁 泛华产业投资公司总经理
13:00-16:00	文旅特色小镇实践分享	石培华 中国现代旅游业发展协同创新中心主任，中国旅游智库秘书长

● 5月深度考察

考察学习 ： 余杭梦想小镇、良渚文化村、桃李春风

时间	形式	活动内容
第一天 5月18日	09:00-12:00	考察+分享	余杭梦想小镇
13:30-16:30	姜晓刚 浙江南方设计院副总经理、副总设计师兼发展中心总经理
第二天 5月19日	09:00-12:00	考察+分享	良渚文化村
13:00-16:30	沈毅晗 杭州万科商业与配套管理部负责人
第三天 5月20日	09:00-12:00	考察+分享	桃李春风
13:30-16:30	傅林江 浙江蓝城集团执行总裁

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咨询人：李老师 

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