【以案释法】违约金竟占房屋总价款的70%以上，原来是卖房不迁户口惹的祸！

 

房 产 迁 户 口

房产对于任何一个家庭而言都是大宗财产，因其价值较大，故而大家在签订房屋买卖合同时会特别注意价款、交房、过户等合同主要内容，在履行过程中也会严格依照合同约定履行支付价款、交付房屋、办理产权过户等合同主义务，以避免因违约而产生高额违约金。但是，对于迁出户口这样的义务，卖方往往重视不够，甚至认为是无关紧要的小事。真的是小事吗？

  近日，我院办理了一件因未按  约定迁出户口而产生高额违约金的民事监督案。

2011年9月20日，谭某以165万元的价格购买了李某的房屋，双方约定李某应于2014年10月19日前迁出户口，逾期30日内未迁出户口的，李某支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起每日按房屋总价款万分之五支付违约金。后因李某未依约迁出户口，谭某将其诉至法院。庭审中，李某经法院传票传唤无故未到庭，错失请求法院裁减违约金数额的机会。法院按照双方约定缺席判决李某支付违约金。至李某向检察机关申请监督时，违约金已高达120余万元，占房屋总价款的70%以上。之后，谭某向法院申请强制执行，法院对李某采取了相应的强制措施，发现李某根本无力承担如此高额的违约金。

李某的违约行为给其生活造成严重困难。在与双方的沟通中，检察官发现双方均有和解的意愿，因此为查明案情、化解矛盾，我院召开了案件听证会。听证会上，检察官向双方介绍了检察和解及其优势，在双方僵持不下时适时从法理与情理、法律规定与司法实践等方面进行引导，厘清双方的争议点和矛盾。最终，尽管在检察机关召开的案件听证会上李某与谭某达成了检察和解，但是李某也为自己的违约行为付出了高昂的代价。

房屋买卖与人们的生活息息相关。如何避免承担此类高额违约金责任呢？

      温馨提示：

一

有诺必守。

合同是双方意思自治达成的合意，合同当事人必须全面履行合同的各项义务，包括主义务、从义务以及附随义务等。正所谓“君子一言，驷马难追”，这不仅是传统美德，也是诚实信用原则的具体体现。如若有诺不守，不仅会受到道德的谴责，还有可能要承担相应的法律责任。

二

有诉必应。

诉讼是在法院的主持下解决双方纠纷的一种法律途径，积极参加法庭调查、举证质证及当庭陈述等诉讼活动有助于法院查明案件事实和正确适用法律。同时，法律赋予的某些权利也只有在应诉后才能行使，例如，请求法院裁减违约金数额的权利。本案中，如果李某到庭应诉并请求法院裁减违约金，也不至于被判令支付高达120余万元的违约金。在此，检察官提示大家，不要有“厌诉” “惧诉” “躲诉”心理，接到法院通知后，应当积极参加诉讼，依法行使权利。

文字  |  吴羿、张林泉

编辑 | 杨晓庆

图片来源于网络

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