专家解读美国商业地产税务优势和法律风险（一）

“疫情下投资商业的地产现状、新税法、交易管理和贷款流程解读”云讲座于8月27日在Zoom线上圆满举行！来自纽约、加州、德州达拉斯、奥斯汀和休斯敦等地的50多位商业地产业主和投资人、商用和石油土地投资及开发、项目注资、办公/工业仓储及商铺租赁者参加了讲座。由达拉斯著名会计师事务所Jeff  Pickerin 、美国元臣国际律师事务所Nguyen & Chen LLP、达拉斯商业地产Sperry Commercial Global Affiliates 和达拉斯BBVA USA联合主办。  

Stella Xu 

专家嘉宾，CPA, MBA

Jeff Pickering  CPA firm合伙人Stella Xu (CPA,MBA),主讲了“商业地产投资机会与新税法解读”,她指出,美联储的量化宽松政策使得货币贬值的状况尤为凸显,如何运用税法为商业地产投资做好充足的“弹药”尤为重要。从彭博商业地产投资基金指数可看到排名前15位的商业投资项目集中在地产金融、数据中心、林地、工业地产和仓库。一年期投资回报率可高达21%-88%,现金为王的特质在灾难面前尤为可贵。谁有充足的现金谁就有绝对的优势,谁就胜券在握。

如何运用税法为商业地产的抄底和投资做准备,获得充分的现金呢？ Settla强调,疫情爆发后,美国新税法出台了纾困刺激政策(如PPP贷款和工资税的递延),请记住:根据新税法,看过去两三年的税表是否有改动修正的部分,为自己企业从国税局获得一笔流动资金,因此,要关注以下要点:

一看2018年、2019年所投资的商业地产,是否发生合理的装修费用。比如室内设计,采用节能建筑材料,和其他合规的改造工程。如果有你就有机会修正错误的折旧年限39年,变成当年费用。例如:2018年你有40万的装修费用发生,却因为2017年的税改没有做正确的折旧处理,那么你的退税可能可以达到一个很可观的数值6万美金(如果你2018年的实际税率是20%)。

二看2018年、2019年有没有净运营损失。如果有的话可以根据新税法调整2018年和2019年的税表,因为根据2017年的税法改革是不允许往前追溯性弥亏以后再来计算应纳所得税。

三看公司利息费用有无超过息税前收益的30%。今年的税改允许扣减最高50%息税前收益的公司利息费用。就个人商业地产投资而言,可查看你的退休金账户有无自己写支票的权利,如果没有可以考虑开一个这样的账户,一可运用新税法提前支取退休金账户的资金没有10%的罚款,二可为免税的投资项目打好基础。这是所有的金融机构不想告诉你、也不想让你知道的秘密(欲知这种性质账户的更多好处,请拨打咨询电话:214-600-5648)。

关于外国人投资美国商业地产,Stella 认为主要问题集中在预缴税和遗产税赠与税。由于外国人没有税号和报税记录,早在上世纪80年代IRS就出台了外国人投资房地产的税法,预扣预缴比例在10%-30%之间,主要根据投资主体的形式和投资对象规模而定,对企业现金流影响会很大。外国人遗产税只有6万美金的豁免额,相对于美国人的1100万美金的免税额而言实在太高。而遗产税的税率可以高达40%。如果合并遗产税和赠与税,税负不可低估,所以需要提早做规划。

担任本次云讲座的专家讲演有:达拉斯著名会计师Stella Xu、商业地产经纪人 Tracy Li、商业贷款专家Brandon Shen和元臣国际律所创始合伙人/主任律师Fan Chen,他们对商业地产投资人、经纪人和承租人关注的焦点问题,推出疫情下商业地产投资机会与新税法解读、投资商业地产交易和管理中的合同纠纷、达拉斯商业地产现状分析与投资、商业贷款流程、注意事项及利率优惠等四大讲题。四位专家们在此特别提醒:无论如何,保持清醒头脑,毕竟市场有风险,投资需谨慎,希望他们的专题讲演能为参会者们带来有价值的宝贵信息和专业指导。(未完待续)

主讲嘉宾

Stella Xu  CPA, MBA

Stella 在2000年来到美国之前住在中国广州。拥有德克萨斯大学达拉斯分校的会计硕士,工商管理硕士和信息技术管理硕士学位。有20 多年的财税会计经验。是德州注册会计师和注册内部审计师以及美国注册会计师协会会员。她在专业服务,零售,网络销售,建造,房地产,餐馆,连锁经营和非营利组织包括会员协会,宗教组织以及业主委员会等类型的行业有丰富的业界经验。主要提供的专业服务包括税务规划,房地产投资规划,财务报表分析,核查和合规性复核以及内部控制评价,商业计划和财务规划。

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联合主办方

关于Jeff Pickering  CPA firm

我们是一个为客户提供全方位服务的会计师事务所, 为个人和企业提供会计和税务解决方案。

我们成立于 1995 年,总部设在美国德克萨斯州普莱若。我们的个人和公司客户遍及美国50个州以及加拿 大,中国,澳大利亚,英国和印度等其他国家。我们专长于公司个人税务,海外资产申报,房地产投资相关税务,遗产税,赠与税以及为新移民提供的国 际税务筹划。

我们的使命:成为税务会计专业服务的领导者,保持以客户为主导的特色,为每一位客户提供定制化专业服务。服务包括:会计、税务、审计、咨询和公司设立等。

元臣律所新闻联系人 Joanna Wang [phone] [e-mail]

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