专家解读美国商业地产投资税务优势和法律风险（三）

“疫情下投资商业的地产现状、新税法、交易管理和贷款流程解读”云讲座于8月27日在Zoom线上圆满举行！来自纽约、加州、德州达拉斯、奥斯汀和休斯敦等地的50多位商业地产业主和投资人、商用和石油土地投资及开发、项目注资、办公/工业仓储及商铺租赁者参加了讲座。本次云讲座由达拉斯著名会计师事务所Jeff  Pickerin 、美国元臣国际律师事务所Nguyen & Chen LLP、商业地产Sperry Commercial Global Affiliates 和达拉斯BBVA USA联合主办。

Brandon Shen

资深私人银行顾问

BBVA 资深私人银行顾问Brandon Shen,主讲了“商业地产的商业贷款流程、注意事项及利率优惠”。Brandon指出,根据美国银行2019年高净值客户资产组合分析报告,商业地产的投资比例占投资人总资产的25%,借贷是高资产客户购买商业地产最常用的方式,同时也是私人银行其中一块重要业务。

Brandon说,商业贷款有多种方式,一般是个人资产担保和企业收益和资产担保,受投资人喜爱的是CMBS Commercial mortgage-backed Securities(商业地产抵押贷款证券CMBS)。CMBS是投资银行将一系列不同的不动产组合打包做成金融衍生品—债券在2级市场上销售。购买这些债券的投资者则是这个贷款的资金提供者,而非银行。

上述不动产包括酒店,商场,办公楼,工厂,大型公寓等。银行为此设立专业部门来监管和审查该组合份额比例。当不动产份额接近指定比例时,银行会暂时放弃同类的不动产,选择其他类型不动产来加入这个组合。因其便利性、流通性以及优惠性,让它占据了1/3的美国地产融资市场。其优势是贷款利率低,现在3-5%之间。如经营不善导致破产,则无法追溯个人资产。其限制性是对抵押的地产有一定的最低价值要求(如$300万-$500万以上),手续费较高(包含证券律师费)。在美国只要和证券挂钩,在审核上就非常严格。银行在起草合同时会用自己的律师,客户也需要请律师来保护自己的利益。

Brandon说,CMBS的贷款要求,首先是年收益和年债务的比例,这个比例通常银行所能接受的最低在1.25。所以商业地产如办公楼和商场往往会比土地,学生公寓更吸引投资人。因为办公楼,商场租赁往往时限较长在5年或更长,风险较低,贷款的额度通常是在地产价值的75%;年净营收不能低于贷款金额的10%;同时还需要拥有5%贷款金额的流动现金,银行还会审核运营费用和其他所有的费用,以及入住率。

Brandon还分享获得更好贷款利率的方式,包括:转资金去银行来建立关系;使用Swap rate option做利率交换,从而得到固定低利率,其优势是可选择固定利率来降低贷款成本等。

欲知更多详情,请拨打电话至

Brandon:469-504-4625

Email:[e-mail]

李晓霞/Tracy Li 

商业地产的投资顾问

Sperry Commercial Global Affiliates商业地产的投资顾问李晓霞/Tracy Li,主讲了“达拉斯商业地产现状分析与投资”。Tracy指出,据统计截止到2020年六月,达拉斯沃斯堡商业地产成交总额跃居美国各大城市排名首位;成交量达93亿美金, 比去年同期下降了10%。

Tracy例举了目前或将要在达拉斯落地的大型企业,包括Amazon近期在达拉斯南部刚刚完工230万平方英尺的配送中心 ;FedEX、Sunrider international 和Ball Corp近期在达拉斯租赁了超过50万平方英尺的工业空间;三星公司在疫情期间,又在达拉斯机场附近,扩租了25.9万平方英尺的工业空间, 现在达拉已有146万平方英尺的仓储空间;Plano的办公楼区域也刚获批了,在现有25万平方英尺的基础上,再扩大7.5万多平方英尺;德国百年全球食品公司GEA也将要进驻达拉斯,租下位于达拉斯北部,Star商业园区的7.8万平方英尺的工业空间;医院Medical City已计划在北达拉斯Frisco分院,再扩建两个医疗大楼, 总面积达52万平方英尺;位于佛州的软件公司Optym,也即将把总部迁移到达拉斯。

Tracy同时还分享了航空物资运输在达拉斯的三大优势:达拉斯是世界各地区(美洲,欧洲,亚洲,中东等)之间的主要航运枢纽中心;达拉斯航运中心直接与国际排名20强中的14个航运中心链接;达拉斯承担了德州60%的航运物资输送等。

欲知更多达拉斯商业地产投资信息,请拨打:972-391-7016 Tracy Li。 

担任本次云讲座的专家讲演有:达拉斯著名会计师Stella Xu、商业地产经纪人 Tracy Li、商业贷款专家Brandon Shen和元臣国际律所创始合伙人/主任律师Fan Chen,他们将对商业地产投资人、经纪人和承租人关注的焦点问题,推出疫情下商业地产投资机会与新税法解读、投资商业地产交易和管理中的合同纠纷、达拉斯商业地产现状分析与投资、商业贷款流程、注意事项及利率优惠等四大讲题。四位专家们在此特别提醒:无论如何,保持清醒头脑,毕竟市场有风险,投资需谨慎,希望他们的专题讲演能为参会者们带来有价值的宝贵信息和专业指导。

主讲嘉宾

Brandon Shen资深私人银行顾问

Brandon资深私人银行顾问,拥有14年丰富的中美银行从业经验。曾就职于美国银行私人银行部门(US Trust),摩根大通,渣打私人银行。现就职于BBVA 全球财富部,带领一个业内资深的金融律师和专家组成的团队,专注为高净值客户提供包括银行、信贷、理财、保险及信托等全方位专业的资产管理服务,管理总资产价值2亿美金以上。拥有商业管理, 美国南加州大学金融执照;德州人寿,健康以及事故保险执照。  

请输入标题     abcdefg

BBVA is a multinational banking group founded in 1857 and headquartered in Bilbao, Spain. The BBVA bank is 2nd largest in Spain, 1st largest in Mexico and 4th largest in Texas. BBVA is headquartered in Birmingham, Alabama in the U.S., and we operates chiefly in Alabama, Arizona, California, Colorado, Floridaand New Mexico, and Texas.

主讲嘉宾

李晓霞/Tracy Li 商业地产的投资顾问

李晓霞/Tracy Li现在是美国Sperry Commercial Global Affiliates的商业地产的投资顾问。她拥有10年以上的达拉斯地区房地产市场销售和投资经验。2019年曾获得美国金鹰地产(Golden Eagle) 最佳业绩经纪人奖。2018和2017年曾被美国凯威(Keller Williams Realty)评为最佳业绩经纪人奖。此外,她拥有10年以上跨领域的销售经验, 曾任家具零售/批发连锁店的合伙人;曾在摩根大通银行(JP Morgan Chase)总部以及知名保险公司担任会计职位。毕业于美国德州大学达拉斯分校会计荣誉学士学位。她将于2021年担任,全美亚裔房地产协会达拉斯分会(AREAA-DFW)主席一职,并现在任职于美国北德州国际注册商业地产投资师协会(CCIM),是国际注册商业地产投资师候选人,她也是美国北德州商业房地产经纪人协会和达拉斯美中商会的活跃成员。  

请输入标题     abcdefg

拥有40多年成功历史的Rand Sperry推出了Sperry Commercial Global Affiliates,这是一个房地产经纪联盟网络,致力于为全球客户提供战略性和针对性的解决方案,从而延续了他在商业房地产领域的传统。我们是一个有丰富经验的商业地产团队,不仅在美国以及全球范围内有40多家分公司。为投资者们提供全方位服务的商业地产投资和开发公司,致力于最大程度的提高合作伙伴和客户的利润和回报。

元臣律所新闻联系人 Joanna Wang [phone] [e-mail]

往期精彩资讯

尽在元臣微信公众号

美国元臣国际律师事务所(Nguyen and Chen LLP)致力于提供快速、精湛的综合法律服务。元臣拥有十多名美国执照律师,设有洛杉矶、硅谷、纽约办公室,并在中国上海、北京、深圳有合作团队。元臣专注于中美商事交易、民商事诉讼、职业和投资移民等业务,包括:全球公司架构设计、海外业务拓展(兼并、收购、重组)、国际EPCC（即工程、采购、施工、试运)项目承包、公司上市、企业注册、股权投资、专利商标注册、知识产权调查、申请、转让和纠纷;各类商务争议诉讼和解决、工业厂房、仓储设施、商用物业、民用房地产投资、建筑、租赁等商务法律事务;以及高管聘用与解雇、公司日常法律等一系列美国公司法、商务法、知识产权法、劳工法、移民法等。

元臣律师代表众多美中两国企业,承接企业合资、项目开发、建立合作、并购重组、上市前股权分配和私募基金投资风险管控等业务,元臣律师曾代理(包括律师加入元臣前)包括中国石油集团,中海油,哈里伯顿,贝克休斯,中国建筑材料集团公司,中国船舶工业总公司,中国商用航空公司和商业银行等500强企业及中型和初创型企业等众多客户,并通过优质的法律服务,赢得了客户的信赖和厚爱。

详细业务介绍以及更多律师资讯, 请访问元臣中文网站

www.nc-law-group.com

美国总部(休斯敦)

联系人:陈帆律师

11200Westheimer Suite 120, Houston, Texas 77042
电话:[phone]
传真:[phone]
电邮:[e-mail]

美国加州(洛杉矶)

联系人:包鸿滨律师
300SpectrumCenter Drive, Suite 400, Irvine, CA92618
电话:[phone]

传真:[phone]
电邮:[e-mail]

美国纽约州(纽约)

联系人:欧建刚律师
1460Broadway New York, NY10036
电话:[phone]
电邮:[e-mail]

美国华盛顿特区

联系人:山峰律师

1629 K Street NW, Suite 300, Washington, DC 20006
[phone];781-267-5938
电邮:[e-mail]

中国市场总监:Annie Chen 

[e-mail]
电话:[phone]

中国区合伙人:罗厚民律师 

[e-mail]
中国(上海)

元臣官方网址:

www.nguyen-chen.com (英文)

www.nc-law-group.com(中文)

元臣官方微信:nclaw2011

点击下方链接，阅读往期精彩文章