20%巴黎市房客8月1日起享受住房减租！法国政府的“限制房租价格”是怎么回事？

作者 ｜儒思忧｜© 法兰西360

在法国，每年六月至九月，是人们搬家找房子的“高峰期”，因为许多人，有的因为考上大学，有的因为毕业找到工作，也有的是为了让孩子能上一所理想的高中，而都需要物色一处适当的住房，重新安家。

找房子最令人头疼的问题之一无疑是租金的价格。近年来，法国住房的租金正变得愈来愈贵，例如，巴黎最近10年的租金涨了50%；另据一项调查，2014年，法国五分之一租用私人住房的人每个月需要用40%以上的收入支付房租！而且，一处住房每次重新出租(relocation)，租金价格都会被人为地“抬高”一次；例如，巴黎市的重租涨价率达到8.6%，巴黎大区近郊也达到5.5%。这也是法国房租价格愈来愈高的重要原因之一。

所以，租房难和房租贵几乎是近几年法国人普遍抱怨的一个话题。

解释这一现象得先简单说明法国关于房租的法律规定：法国的房租提涨分合约期内涨租和租约到期延续或更换房客时提租这两种不同的情形，受不同的法规管辖。

在合约期限内，房主每年只能按照法律设立的“房租参照指数(IRL – Indicede référence des loyers)”提高房租租金，其涨幅不能超过这一指数的变动上限；“房租参照指数”由法国国家经济研究与统计署(INSEE)按季度公布，它相当于前12个月除烟草和房租以外的消费价格指数的平均值，每年变动的幅度通常在2.20%左右。这也就意味着，正常租赁期内，每年房租的涨幅不得高于2.20%。

但是，直至目前，对于重新出租(relocation)或租约展延(renouvellement de bail)时的提租，则法律没有明确的规定。

所以，对于房主来说，如果想大幅度提高房租，则只能利用重新出租或租约展延的机会。这也是近几年来，人们在法国所观察到的现实：随着房产价的猛涨，可供出租房源的紧缺，愈来愈多的房主趁着房客易人或延续租约，任意提高租金价格，形成恶性循环，使得房租价格愈来愈高，以致许多工薪阶层人士根本住不起象巴黎或某些城市街区的房子。

法国政府的“限制房租价格(encadrement des loyers)”政策便是在这一背景下形成和出台的，其目的当然是为了有效遏制房租猛涨，切实扭转普通民众租房难现象。

“限制房租价格”政策的坎坷经历

法国政府“限制房租价格”的想法由来已久。但从想法到动议立法﹑法案获得议会通过﹑并最终得到具体实施的道路却是一波三折，跌宕曲折，甚至给人以“好事多磨”的感觉。

早在2012年总统大选期间，奥朗德便曾许诺当选后将对住房租金的涨幅实行限制(encadrement)。奥朗德当选总统后，第一届艾罗(Ayrault)政府一上台，曾于2012年7月20日颁布了一项关于“在租房市场情况不正常地区对新租或续租房屋实施租金限制的政令(Décretvisant à encadrer les loyers, lors du renouvellement ou d’une nouvelle location dans les zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif)”，规定了住房租金涨租限制措施。这项由当时任政府住房与区域平等部部长的法国绿党领袖赛西尔•杜弗洛(Cécile DUFLOT)主推的“过渡性”政策原本应该从2012年8月1日起正式生效，但其生效期却因故被临时延迟。

虽然政令实施的生效期被推延，但“限制房租价格”的思路并没有被放弃，不仅如此，它还成了住房部长杜弗洛主持起草的“关于促进住房使用与更新城市规划的法律(Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové )”(习惯简称“Loi ALUR/ALUR法律”)的核心内容。

这部法律在2014年2月20日参议院表决后得到最终通过；但由于不少右派国民议会议员和参议员反对这部法律，便联署将它提交法国宪法委员会(Conseil Constitutionnel)进行合宪性审查；2014年3月24日，宪法委员会作出裁定，对该法律制订的各项重要规定作出了有效裁定，认为它们符合法国宪法。

于是，这部按法国的法制规矩被正式称为“2014年3月24日第2014-366号关于住房使用与更新城市规划的法律”(Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové)的“Loi Alur法律”被正式公布于2014年3月26日的《政府公告报》(Journal Officiel)上。

然而，虽然“限制房租价格”被作为主要措施列入了“Loi Alur法律”，但在规定法律实施细则的“实施政令(décret d’application)”尚未出台之前，法国政府内阁生变：因左派在市镇选举中遭受挫败，奥朗德总统决定改组内阁，于2014年3月31日任命马纽埃尔•瓦尔斯(Manuel VALLS)为新总理，取代前总理埃罗。

可是，作为法国绿党领袖的原住房部长杜弗洛历来与瓦尔斯政见不合，特别是在瓦尔斯在担任内政部长期间对罗姆人(Roms)的处理上，杜弗洛认为难以为左派人士接受；因此，被杜弗洛视为和“右翼”无异的瓦尔斯受命组阁时，杜弗洛便公开表明了不合作﹑不入阁的态度。

杜弗洛拒绝入瓦尔斯内阁带来的一个“附带损失”是：她从2013年起便努力促成其事的“Loi Alur法律”变成了有可能被束之高阁的“孤儿”。因为，在法国的政治体制中，要让一项重要政策或治理措施真正生效和实施，光让议会通过法律，并予以公布还不够，还必须由政府相关部的部长制订和颁布这一相关法律的“实施政令(décret d’application)”。

显然，杜弗洛不入瓦尔斯内阁，实际上是失去了对业已通过和颁布的“LoiAlur法律”的实施的主导。

果然，2014年9月，“噩耗”传来：瓦尔斯在一次记者会上放出风声，说是为了扶持建筑产业，他的政府将考虑放弃实施“限制房租价格”！然而，面对许多左派人士的失望和包括杜弗洛的绿党在内的“左派的左派”的愤怒，瓦尔斯只得改口，说是“Loi Alur法律” 规定的“限制房租价格”的实施范围将从原先的27个“住房供求紧张”城市减少到巴黎市一个城市......

因此，当2015年6月，一份由杜弗洛的继任茜尔薇雅•皮内尔(Sylvia PINEL)部长签署的与“限制房租价格”的实施细则相关的“实施政令”被公布时，不少人对这项曾纳入奥朗德竞选承诺第22条的措施的“起死回生”都在高兴之余，也纷纷感到些许惊讶。

法国政府如何“限制房租价格”？

法国政府的“限制房租价格”政策的做法其实很简单，也就是对每一个街区都计算出一个所有房主都不得超过20%的“中间参考租金(loyer médian de référence)”。

所谓“中间参考租金”是能反映某一街区房屋租赁市场平均租金的价格，由各省省长(préfet de département)根据各地住房租金观察站(Observatoire des loyers)所提供的数据资料每年以“省长令(arrêté)”的方式进行确定。参考租金的计算不仅依据相关街区的租金价格，而且还须考虑住房的特性，如：带家具(meublé)或不带家具(non meublé)，居室间数和住宅楼的建造日期。所以，事实上一个街区不只有一个“参考租金”，而是根据住房类型(单居﹑二居室﹑三居室，等等)，可有多个不同的参考租金。

“限制房租价格”的原则是把房租差价限制在“参考租金”的-30%或+20%的幅度之内。“参考租金”在这儿成了一个非常重要的概念。因为，在这种情况下，当房主换房客时，就不能再任意提高房租价格，因为他对新房客收的房租金额既不得超过参考租金20%，也不得低于参考租金30%。例如，某一街区单间套房(studio)的参考租金是500欧元，那么，房主租给新房客时的租金既不能高于600欧元，也不能低于350欧元。

法国政府的这些“限制房租价格”新措施将从2015年8月1日起首先在巴黎市开始作为试点实行。其它法国城市将按自愿原则决定是否采取“限制房租价格”措施。到目前为止，已有里尔市(Lille)和格勒诺布尔市(Grenoble)公开宣布将分别于2016年和2017年实施这一措施。

“巴黎城市圈房租观察站(Observatoire des loyers de l’Agglomération parisienne – OLAP)”花了整整一年多时间，采集了成千上万的房租数据资料，把巴黎市区分成80个区域(zone)，并绘制出参考租金图，计算确定了224项“中间参考租金”；巴黎大区行政长官兼巴黎省长(Préfet de Paris et de l’Ile de France)已根据这些数据于2015年6月26日签署公布了具有法律执行效力的“关于巴黎限制房租价格的命令(Arrêté sur l’encadrement des loyers à Paris)”。

例如，根据公布的“参考租金”，巴黎市内一个建造于1946年以前的不带家具的单间套房(1 pièce non meublée)的每平方米的参考租金，视不同的区段(Zone)，大致可以有这样几个价格：29欧元至31欧元；31欧元至33欧元；33欧元至36欧元；36欧元至38欧元。也就是说，一间10平房米的单间住房在巴黎的租金根据区段可在290欧元至380欧元之间不等。

根据“巴黎城市圈房租观察站”的计算，将有20%的巴黎市房客–也即从今年8月1日起签署租约的新房客或展延租约的老房客–可以受益于这一限制措施，其中三分之一新房客的月租金可降低50欧元，三分之一房客的月租金降幅可在50欧元至100欧元之间，而其余三分之一的月租金降幅则可达100欧元以上。巴黎市内10%最高房租的月租金将可降低240欧元以上。

据计算，实行“限制房租价格”措施后，巴黎市内受益最大的将是两类房子：一是14平方米以下的最小面积住房，另一类是位于巴黎市内好区段的大面积套房；租金在2500欧元至3000欧元之间的套房也可减少几百欧元的房租开支。

“Loi Alur法律”的其它新规定

“限制房租价格”只是“LoiAlur法律”的其中一项最重要的内容。这项法律还对签署新的住房租约作出了一些新规定。

例如，今后新签署的租约中，房主必须首先查询核实本区的“参考中间租金”，并且必须在租约中标明这一“中间参考租金”和先前房客支付的租金金额；

对于房客来说，也可以通过查询参考租金了解本区的房租现实，并监督核对房主是否依法把两个租金金额列入租约；如发现房主非法涨租金，经协商达不成一致意见时，房客可以在租约签署后的2个月期限内，向设在各省的“省调解委员会(Commission départementale de conciliation)”提起调解请求；

“Loi Alur法律”规定了房客退房预告期(délai de préavis)可以从3个月减至1个月的新的例外情形；特别是在住房紧张区域(Zone tendue)，房客退房的预告期可一概减至1个月；

“Loi Alur法律”还规定从2015年8月1日起，签署租约必须遵守新租赁合同范本的内容；而且，法律还规定将开列一份房主有权要求房客出示的文件清单。