京城地王双雄

文/一人君（微信公众号：i看见）

1993年的一天，两个来自香港的女人在北京王府井闲逛时，边上的一栋建筑引起了她们的注意。

这是一栋4层的小楼，是一家儿童电影院，南面紧邻长安街，西边紧挨王府井大街，东边靠着东单，地理位置极佳，堪称宝地。

两人站在门前观察了一阵后，走进了电影院，找到了影院经理，开门见山：

我们想买下儿童电影院的这栋楼。

当时两人的想法很简单，打算买下楼后，改造成服装店，专门卖香港的服装。

她们得到的答复是，儿童电影院可以卖，但政府有规定，影院必须连同周边一万平米整片开发。言下之意，光买楼不行，最少买一万平米。

本以为这会吓到两个女人，没想到俩人反而大喜，当场拍板没问题。

不仅如此，两人索性提出了一个更大胆的想法，询问能否将周边的几块地一起吃下，连成一片。

这可惊到了影院经理，按照这两个女人的想法，土地面积就从一万平米爆增到10万。一下开发10万平米，在彼时的北京城堪称之最。

两人的大胃口，很快惊动了时任东城区主管城建的副区长刘晓晨，在对两人身份进行确认后点头承诺，只要拆迁资金到位，政府保证在半年内完成拆迁。

按照当时的计算，10万平米的拆迁总费用大约18个亿。

几轮洽谈之后，双方签订了开发协议。拿到批文后，两人火速赶回了香港。

彼时恐怕大家想不到的是，这两个女人不简单：

一个是华人首富李嘉诚的红颜知己，周凯旋；另一个则是前特首董建华的表妹，张培薇。

两个不寻常女人的这趟北京之行，拉开了一场大戏帷幕。

01

实际上，周凯旋和张培薇北上京城拿下10万平米地块，并非原先的计划。

彼时，周凯旋在导演徐克夫人的引荐下，结识了董建华的表妹张培薇，随后成为闺蜜。

两人一起组建了两家公司，专做大陆生意。几桩生意做下来，董家对胆大心细有魄力的周凯旋刮目相看。

上世纪90年代初，国内房地产市场开始兴起，北京地产业急剧升温，不少香港地产商纷纷北上淘金。董家对周凯旋说：

你也可以北上看看有无机会。

董氏家族在香港极有名望，一手打造了东方海外集团，创始人董浩云，与包玉刚一起并称为世界7大船王，曾一度叱诧风云。

董浩云有2个儿子，大的叫董建华，后成为首任香港特首；小的叫董建成，赴国外留学后工作。

上世纪80年代初，董浩云太过冒进，大量购进船只，结果预估错误，背负巨额债务。

1982年，董浩云抱憾离世。之后，集团由小儿子董建成接手打理。

在董家的提议下，周凯旋与闺蜜张培薇一起，北上寻找机会。

当时，张培薇是董氏集团的董事，所以北京之行，她其实代表的就是董家。

谁也没有想到，两个女人竟然在北京城的核心地段，东长安街1号，将10万平米的地块收入囊中，瞬间就在香港地产界引起了轰动。

随即，董氏集团以东方海外公司的名义对项目进行运作，将之命名为东方广场。

东方广场是彼时京城一次性开发最大的地块，仅拆迁费就高达18个亿，再加上10万平米的开发，这将是一笔庞大的费用。

周凯旋当然没那个实力，董氏家族当时也还没摆脱集团危机，同样无力承担。

于是董家亲自出面，邀请香港多家地产商，洽谈合作开发，其中也包括李嘉诚。彼时，李已是香港地产界的头号人物。

1993年秋天，北京王府饭店里，周凯旋与李嘉诚见面。

这是他们人生中的第一次相见，正是这次相见，奠定了两人一生的情缘。

周凯旋深知这次见面的不易，提前准备了厚厚一摞材料，并精心组织了各种理由，就是想一次性说服李嘉诚出资。

见面后，李嘉诚问了周凯旋2个问题。

第一，10万平米的动迁谁来负责？周凯旋回答的很干脆：我。

第二，用什么办法完成拆迁和土地平整，以及建设手续？

对这个问题，周凯旋早有准备。她只用一句话，就打动了李嘉诚：

李先生请放心，我交给您的会是手续齐备的熟地，您需要做的只是开工建设。

周凯旋表示，项目全部的拆迁和全套手续，都由她负责。

双方第一次见面，仅仅5分钟，就敲定了建国以来北京城最大的一个地产项目。李嘉诚同意投资100亿。之后，又追加到将近200亿。

按照约定，周凯旋获得项目总投资额2.5%的佣金，约4亿港元。

面对4亿巨资，周凯旋只提取了2亿，将另外2亿转为东方广场的股权，做长线投资。

人与人之间的差别就是，你看到的只是眼前，他瞄准的却是将来。

02

有了资金，接下来周凯旋就开始忙活拆迁平整等工作。

6个月后，10万平米的所征土地全部腾空，地面建筑物也夷为平地。

再2年后的1996年初，10万平米土地的各项手续也全部办理完毕，周凯旋将所有证件批文交到了李嘉诚手里。

彼时的周凯旋年仅36岁，而李嘉诚已经68岁。面对年轻的周凯旋，再看看她高效的组织运作能力，不禁刮目相看。

当时，东方广场所在的地块上，有20多家国家部级单位、40多家市级单位、100多个区级单位，外加1800多户居民。

要开工建设，这些都必须全部迁走，这是一项庞大的工程。不是因为数量多，而是被拆迁的对象，哪个都是爷。

千万不要以为拆迁费到位就行，这些人的来头，哪个都惹不起。稍有不慎，就会吃不了兜着走。

面对难题，毫无地产操作经验的周凯旋，采取从易到难的战术。先高价迁走1800户居民，然后再动迁160家各级单位。

边上的居民都搬走了，160家部门单位的房子就孤零零立在那里，很是不雅不说，政府机关的觉悟不能比老百姓还低呀，所以仅用半年时间，周凯旋就将它们全部迁走了。

然后开始施工，但麻烦依旧不断。

东方广场位于北京城最敏感地段，所谓京城无小事，芝麻大的事都能掀起巨大风浪。

在长达多年的建设过程中，发生了太多的事：京城两次贪污大案、北京限高、破坏古迹等等，哪一件都不是小事。

在京城，天子脚下，开发这么大的项目，到处都是雷，随时都可能引爆。

我们常说，能用钱办到的都不是难事。但在天下脚下，有些事并不是用钱就能解决。

所以，拆迁、平整土地、各种批文等等，其间的难度可想而知，没人知道周凯旋是如何一一摆平的。

当然，这其中香港的董家和李嘉诚，虽然都利用自身的人脉，帮助疏通了很多关系，但具体事项都靠周凯旋亲自操作，并非说说那么简单。

这真是应了周凯旋的名字，周旋其中，凯旋而归。

操作东方广场，让这个比李嘉诚小32岁的女人周凯旋，走到了华人首富的身边，开始了长达数十年的情谊，并最终成为李嘉诚一生中唯一的红颜知己。

虽然周凯旋至今无名无分，但她与李嘉诚之间可谓是：

一人情深，一人情往。两情相悦，恰似花开。世间情事，概莫如此。

而位于东长安街1号、王府井中心地带的东方广场，历经10年建设，2004年终于全面完工，成为亚洲最大的建筑群项目。

虽然在建设当初，东方广场引起了很多非议，但历经十几载，它依然时尚新潮，成为北京最具现代都市感的区域之一。

03

如果说东方广场是企业的自发行为，那么北京的另一地王，则带有强烈的政治色彩。

时针拨回到20年前的1990年。

当年8月，建设5年的一栋商业大厦建成开业，成为当时外资在华投资的最大项目。

开业当天，时任国务院总理的李鹏亲临现场，并主持开闭幕式。

一座纯商业性质的大厦开业庆典，国家总理亲临现场，这恐怕是史无前例的头一次，这也意味着这座大厦的意义寻常。

这就是位于北京CBD核心区的国贸中心。

事情发端于1983年。

彼时，改革开放刚进行到第6个年头。中国要发展经济，但百废待兴，整个国家连个像样的贸易中心也找不到。

经过考虑，由邓公拍板，建一个国贸，全称中国国际贸易中心。

几经斟酌，国贸选址在建国门外大街，就是长安街东延长线上，具体的地址就是大北窑。

今天，国贸所在的位置是北京最繁华的CBD。但在当年，那可是城乡结合部的荒凉之地。

那个时候国家不富裕，需要引进外来资金建国贸。但由于地段萧条等原因，感兴趣者不多，仅有的美日两个财团，开出了苛刻条件。

事情让一个名叫林楷的人听说了，告诉了他的好友，郭鹤年。

郭鹤年是马来西亚华人，非常低调，虽然财富和名望与李嘉诚相当，但熟悉他的人并不多。

他是香格里拉酒店创始人，也是金龙鱼的掌门人，北京的嘉里中心也是他的杰作。

从林楷处听说此事后，郭鹤年有了投资的想法。

于是从1983底，郭鹤年和好友林楷，以及外经贸部的2个同志，每天准时出入北京饭店的一间豪华套间。

那个套间是郭鹤年租下的，专门用在商谈建设国贸事宜。

每天早9点，这4个人准时到酒店套房碰头，然后关闭房门待在里面，一直到晚7点才离开。

如果你在门边侧耳听一下，里面总是传来争吵声；再从门缝看一下，房间里烟雾缭绕，乌烟瘴气。

连续3个多月，每日如此。

3个多月后，房门打开，4人步出房间，谈判达成。郭鹤年投资5.3亿美金，国家对外经贸部投资2500万美金，共同建设国贸。

04

1985年开工兴建，1990年建成开业，历时整整5年。

当那座深咖啡色玻璃幕墙钢结构大楼落成时，它是当时北京最先进、也是最高的建筑。

国贸的建成，奠定了改革开放后我国首个中央商务区的核心区域，郭鹤年也因此被称为中国的CBD之父。

今天，国贸已经从一期发展到了三期。当年，国贸一期是当时北京城最高建筑，如今国贸3期仍是如此。

这个110万平米的超大建筑群，成为北京的地标建筑。仅其中的国贸商城，每年的租金就将近60亿，相当于每天进账1500多万，可谓典型的日进斗金。

国贸之后的东方广场，亦是如此。

与国贸一样，李嘉诚的东方广场也是只租不售。10万平米的东方广场，堪称一台赚钱机器，每年能为他带来三四十亿的租金。

东方广场和国贸都位于长安街上，前者距离故宫2公里，后者是3公里。

今天，它们都是所在商圈的核心。但在当年，需要掌舵者具有相当的勇气与智慧，才能拍板定夺，筹备建设。

不知是巧合还是刻意安排，国贸和东方广场出现的时间节点，都非要精妙。

1978年改革开放，5年之后的1983年郭鹤年国贸就来了；1997年香港回归，4年之前的1993年李嘉诚的东方广场也来了。

今天来看，微妙时刻出现的国贸中心和东方广场，已不仅仅是两个建筑群，它还是历史进程的见证者。

正如1990年国贸一期落成后，邓公接见郭鹤年时称赞他：

你和我一样，都是引路人。

对李嘉诚而言，亦是如此。

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