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京城地王双雄

i看见 i看见 2020-01-30

文/一人君(微信公众号:i看见)


1993年的一天,两个来自香港的女人在北京王府井闲逛时,边上的一栋建筑引起了她们的注意。


这是一栋4层的小楼,是一家儿童电影院,南面紧邻长安街,西边紧挨王府井大街,东边靠着东单,地理位置极佳,堪称宝地。


两人站在门前观察了一阵后,走进了电影院,找到了影院经理,开门见山:


我们想买下儿童电影院的这栋楼。


当时两人的想法很简单,打算买下楼后,改造成服装店,专门卖香港的服装。


她们得到的答复是,儿童电影院可以卖,但政府有规定,影院必须连同周边一万平米整片开发。言下之意,光买楼不行,最少买一万平米。


本以为这会吓到两个女人,没想到俩人反而大喜,当场拍板没问题。


不仅如此,两人索性提出了一个更大胆的想法,询问能否将周边的几块地一起吃下,连成一片。


这可惊到了影院经理,按照这两个女人的想法,土地面积就从一万平米爆增到10万。一下开发10万平米,在彼时的北京城堪称之最。


两人的大胃口,很快惊动了时任东城区主管城建的副区长刘晓晨,在对两人身份进行确认后点头承诺,只要拆迁资金到位,政府保证在半年内完成拆迁。


按照当时的计算,10万平米的拆迁总费用大约18个亿。


几轮洽谈之后,双方签订了开发协议。拿到批文后,两人火速赶回了香港。


彼时恐怕大家想不到的是,这两个女人不简单:


一个是华人首富李嘉诚的红颜知己,周凯旋;另一个则是前特首董建华的表妹,张培薇。


两个不寻常女人的这趟北京之行,拉开了一场大戏帷幕。



01



实际上,周凯旋和张培薇北上京城拿下10万平米地块,并非原先的计划。


彼时,周凯旋在导演徐克夫人的引荐下,结识了董建华的表妹张培薇,随后成为闺蜜。


两人一起组建了两家公司,专做大陆生意。几桩生意做下来,董家对胆大心细有魄力的周凯旋刮目相看。


上世纪90年代初,国内房地产市场开始兴起,北京地产业急剧升温,不少香港地产商纷纷北上淘金。董家对周凯旋说:


你也可以北上看看有无机会。


董氏家族在香港极有名望,一手打造了东方海外集团,创始人董浩云,与包玉刚一起并称为世界7大船王,曾一度叱诧风云。


董浩云有2个儿子,大的叫董建华,后成为首任香港特首;小的叫董建成,赴国外留学后工作。


上世纪80年代初,董浩云太过冒进,大量购进船只,结果预估错误,背负巨额债务。


1982年,董浩云抱憾离世。之后,集团由小儿子董建成接手打理。


在董家的提议下,周凯旋与闺蜜张培薇一起,北上寻找机会。


当时,张培薇是董氏集团的董事,所以北京之行,她其实代表的就是董家。


谁也没有想到,两个女人竟然在北京城的核心地段,东长安街1号,将10万平米的地块收入囊中,瞬间就在香港地产界引起了轰动。


随即,董氏集团以东方海外公司的名义对项目进行运作,将之命名为东方广场。


东方广场是彼时京城一次性开发最大的地块,仅拆迁费就高达18个亿,再加上10万平米的开发,这将是一笔庞大的费用。


周凯旋当然没那个实力,董氏家族当时也还没摆脱集团危机,同样无力承担。


于是董家亲自出面,邀请香港多家地产商,洽谈合作开发,其中也包括李嘉诚。彼时,李已是香港地产界的头号人物。


1993年秋天,北京王府饭店里,周凯旋与李嘉诚见面。


这是他们人生中的第一次相见,正是这次相见,奠定了两人一生的情缘。


周凯旋深知这次见面的不易,提前准备了厚厚一摞材料,并精心组织了各种理由,就是想一次性说服李嘉诚出资。


见面后,李嘉诚问了周凯旋2个问题。


第一,10万平米的动迁谁来负责?周凯旋回答的很干脆:我。


第二,用什么办法完成拆迁和土地平整,以及建设手续?


对这个问题,周凯旋早有准备。她只用一句话,就打动了李嘉诚:


李先生请放心,我交给您的会是手续齐备的熟地,您需要做的只是开工建设。


周凯旋表示,项目全部的拆迁和全套手续,都由她负责。


双方第一次见面,仅仅5分钟,就敲定了建国以来北京城最大的一个地产项目。李嘉诚同意投资100亿。之后,又追加到将近200亿。


按照约定,周凯旋获得项目总投资额2.5%的佣金,约4亿港元。


面对4亿巨资,周凯旋只提取了2亿,将另外2亿转为东方广场的股权,做长线投资。


人与人之间的差别就是,你看到的只是眼前,他瞄准的却是将来。



02



有了资金,接下来周凯旋就开始忙活拆迁平整等工作。


6个月后,10万平米的所征土地全部腾空,地面建筑物也夷为平地。


再2年后的1996年初,10万平米土地的各项手续也全部办理完毕,周凯旋将所有证件批文交到了李嘉诚手里。


彼时的周凯旋年仅36岁,而李嘉诚已经68岁。面对年轻的周凯旋,再看看她高效的组织运作能力,不禁刮目相看。


当时,东方广场所在的地块上,有20多家国家部级单位、40多家市级单位、100多个区级单位,外加1800多户居民。


要开工建设,这些都必须全部迁走,这是一项庞大的工程。不是因为数量多,而是被拆迁的对象,哪个都是爷。


千万不要以为拆迁费到位就行,这些人的来头,哪个都惹不起。稍有不慎,就会吃不了兜着走。


面对难题,毫无地产操作经验的周凯旋,采取从易到难的战术。先高价迁走1800户居民,然后再动迁160家各级单位。


边上的居民都搬走了,160家部门单位的房子就孤零零立在那里,很是不雅不说,政府机关的觉悟不能比老百姓还低呀,所以仅用半年时间,周凯旋就将它们全部迁走了。


然后开始施工,但麻烦依旧不断。


东方广场位于北京城最敏感地段,所谓京城无小事,芝麻大的事都能掀起巨大风浪。


在长达多年的建设过程中,发生了太多的事:京城两次贪污大案、北京限高、破坏古迹等等,哪一件都不是小事。


在京城,天子脚下,开发这么大的项目,到处都是雷,随时都可能引爆。


我们常说,能用钱办到的都不是难事。但在天下脚下,有些事并不是用钱就能解决。


所以,拆迁、平整土地、各种批文等等,其间的难度可想而知,没人知道周凯旋是如何一一摆平的。


当然,这其中香港的董家和李嘉诚,虽然都利用自身的人脉,帮助疏通了很多关系,但具体事项都靠周凯旋亲自操作,并非说说那么简单。


这真是应了周凯旋的名字,周旋其中,凯旋而归。


操作东方广场,让这个比李嘉诚小32岁的女人周凯旋,走到了华人首富的身边,开始了长达数十年的情谊,并最终成为李嘉诚一生中唯一的红颜知己。


虽然周凯旋至今无名无分,但她与李嘉诚之间可谓是:


一人情深,一人情往。两情相悦,恰似花开。世间情事,概莫如此。


而位于东长安街1号、王府井中心地带的东方广场,历经10年建设,2004年终于全面完工,成为亚洲最大的建筑群项目。


虽然在建设当初,东方广场引起了很多非议,但历经十几载,它依然时尚新潮,成为北京最具现代都市感的区域之一。



03



如果说东方广场是企业的自发行为,那么北京的另一地王,则带有强烈的政治色彩。


时针拨回到20年前的1990年。


当年8月,建设5年的一栋商业大厦建成开业,成为当时外资在华投资的最大项目。


开业当天,时任国务院总理的李鹏亲临现场,并主持开闭幕式。


一座纯商业性质的大厦开业庆典,国家总理亲临现场,这恐怕是史无前例的头一次,这也意味着这座大厦的意义寻常。


这就是位于北京CBD核心区的国贸中心。


事情发端于1983年。


彼时,改革开放刚进行到第6个年头。中国要发展经济,但百废待兴,整个国家连个像样的贸易中心也找不到。


经过考虑,由邓公拍板,建一个国贸,全称中国国际贸易中心。


几经斟酌,国贸选址在建国门外大街,就是长安街东延长线上,具体的地址就是大北窑。


今天,国贸所在的位置是北京最繁华的CBD。但在当年,那可是城乡结合部的荒凉之地。


那个时候国家不富裕,需要引进外来资金建国贸。但由于地段萧条等原因,感兴趣者不多,仅有的美日两个财团,开出了苛刻条件。


事情让一个名叫林楷的人听说了,告诉了他的好友,郭鹤年。


郭鹤年是马来西亚华人,非常低调,虽然财富和名望与李嘉诚相当,但熟悉他的人并不多。


他是香格里拉酒店创始人,也是金龙鱼的掌门人,北京的嘉里中心也是他的杰作。


从林楷处听说此事后,郭鹤年有了投资的想法。


于是从1983底,郭鹤年和好友林楷,以及外经贸部的2个同志,每天准时出入北京饭店的一间豪华套间。


那个套间是郭鹤年租下的,专门用在商谈建设国贸事宜。


每天早9点,这4个人准时到酒店套房碰头,然后关闭房门待在里面,一直到晚7点才离开。


如果你在门边侧耳听一下,里面总是传来争吵声;再从门缝看一下,房间里烟雾缭绕,乌烟瘴气。


连续3个多月,每日如此。


3个多月后,房门打开,4人步出房间,谈判达成。郭鹤年投资5.3亿美金,国家对外经贸部投资2500万美金,共同建设国贸。



04



1985年开工兴建,1990年建成开业,历时整整5年。


当那座深咖啡色玻璃幕墙钢结构大楼落成时,它是当时北京最先进、也是最高的建筑。


国贸的建成,奠定了改革开放后我国首个中央商务区的核心区域,郭鹤年也因此被称为中国的CBD之父。


今天,国贸已经从一期发展到了三期。当年,国贸一期是当时北京城最高建筑,如今国贸3期仍是如此。


这个110万平米的超大建筑群,成为北京的地标建筑。仅其中的国贸商城,每年的租金就将近60亿,相当于每天进账1500多万,可谓典型的日进斗金。


国贸之后的东方广场,亦是如此。


与国贸一样,李嘉诚的东方广场也是只租不售。10万平米的东方广场,堪称一台赚钱机器,每年能为他带来三四十亿的租金。


东方广场和国贸都位于长安街上,前者距离故宫2公里,后者是3公里。


今天,它们都是所在商圈的核心。但在当年,需要掌舵者具有相当的勇气与智慧,才能拍板定夺,筹备建设。


不知是巧合还是刻意安排,国贸和东方广场出现的时间节点,都非要精妙。


1978年改革开放,5年之后的1983年郭鹤年国贸就来了;1997年香港回归,4年之前的1993年李嘉诚的东方广场也来了。


今天来看,微妙时刻出现的国贸中心和东方广场,已不仅仅是两个建筑群,它还是历史进程的见证者。


正如1990年国贸一期落成后,邓公接见郭鹤年时称赞他:


你和我一样,都是引路人。


对李嘉诚而言,亦是如此。


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