Casanova | 地产界柏阿姨教你办公楼租户结构
大家好，我是Casanova~我是地产界柏阿姨……
（注：柏阿姨是上海一个电视调解节目的主持人，居委会阿姨，各种家长里短、情感纠纷……你懂的）
小编有一阵子脑子抽筋，柏阿姨附体，但出人意料地惹得小伙伴们很喜欢……呼唤了好几次柏阿姨再次出山。今天我找个题材再来一次哈哈。之前的"Casanova X 柏阿姨"商业地产节目如下：
---今天的节目正式开始---
提问：
柏阿姨，你好。我们要在上海南京西路XXX项目租一个办公室，100多方。现在谈合同了，但是业主强压一条条款：业主有权提前30天通知我们换单元（比如有大租户要扩租我们单元）。这怎么可以啦？我们又不是皮包公司，不是分分钟可以搬家的啊。
但业主又说这是市场常见条款，我们的中介是XXX行（五大行之一），也说这个很常见。我想知道到底是不是这样？而且我们签意向已经交了一半定金，现在很被动。
柏阿姨：
哎！！！小姑娘啊，不容易哦。借点房子真伐容易。不过，阿姨负责任额告诉侬，个种情况肯定不是正常情况，这个业主和中介都有问题！阿拉来具体讲讲，有啥问题。
小租户对于办公楼的意义：
很多业主（通常是土老板）认为办公楼租赁没有技术含量，只要把楼填满就好了。至于讲具体哪个租户放哪里，甚至于每个租约啥价钱，人家都觉得瞎操心，直接搞一张销售的定价表，一户一价全搞定。（典型是潘石屹，SOHO中国……）
这种业主日昏！晓得撒道理SOHO租金嘎低伐？报应！
而另一个流派也是存在的：“我们楼只要整层客户的哦，不接受小客户哦。”（说这句话的时候，请注意保持头向上45度，鼻孔直视对方。）
呵呵，这种更加残过哦……典型业主“玛丽苏”，碰到记得要拉黑。
对于办公楼来说，其实与商场租赁一样，也是要讲租户结构tenant-mix的。租户品牌怎么样，什么租户放什么位置，大租户有多少，小租户有多少，租金哪能谈，最终才能得出最优的组合。（在这里不展开了~）
大概是以上这张表，当然也不能生搬硬套，需要根据项目的具体情况具体分析。不过总的来说呢，（通俗但不严谨的说法）：核心租户决定了楼的腔调，主力租户提供了主要收益，小租户提供了超额收益和未来租户调整的弹性。全部都是小租户的项目固然不是好项目，但同时，全部都是大租户的楼也距离一个专业的运营状态十万八千里。
这个case里的业主，无疑并非不理解小租户的作用。所谓“未来租户调整的弹性”指的也就是比如大租户扩租之类的时候，小租户可以提供扩租的弹性。如果没有小租户的缓冲，最差的情况是两家核心租户对掐，相互要扩租对方的面积。作为业主，你丢了哪家都命苦。
业主提出的这个条款嘛，也看得出是以前吃过苦，大租户要扩租，你没面积，大租户一边在外面看楼一边逼你拿面积。这个日子不好过哦！所以才出来这个条款吧。
我理解这个case里业主的立场。但是，我觉得这个条款是严重的违背租户核心利益的歧视性条款。稳定的经营环境对于租户的重要性不言而喻，公司搬家也远非重新装修搬家具之类的这么简单。谈判固然是一个愿打一个愿挨，取决于negotiation power，但win-win才是最好的状态，强压客户接受这样的条款，长久而言对于项目的声誉与租户的品质会有利吗？
市场上其实多数楼宇都偏好大租户，固然可以理解。大租户往往租户品质好，稳定性高、管理成本低。但是其实在核心区也经常有非常优质的小面积租户，与此同时，小租户也是整个商业生态里不可缺少的一部分。反而我会觉得，为什么没有出现重视小租户，有意识放大小租户比例，侧重小租户服务的项目呢？固然考虑到本身楼宇硬件（诸如平面分割），不是每栋楼都可以这么做，但或许这确实是一个值得尝试的方向。
柏阿姨最后要讲一讲，XXX行的中介朋友啊！不要当苍蝇肉不是肉！既然做了这单生意，就该认认真真。不帮客户解释清楚，不帮客户争取应得的利益，就在旁边当“撬边模子”算啥专业人士？！
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