地产价值TOP50榜：16万亿后50强房企转型真相 | 专题

在享受改革开放40年红利后，中国楼市早已告别了高歌猛进的"黄金时代"，如今步入"白银时代"的深水区，一场由"规模扩张"向追求"质量效益"的深刻转型，正悄然发生在中国优秀的房地产企业之中

文 | 葛凡梅  郑小琳

虽然房地产市场周期放缓至"白银时代",但优秀有价值的龙头及中流砥柱企业仍是中国经济的发动机与助燃剂之一。2019年，以稳为主的房地产调控政策基调叠加多地调控、融资收紧的市场焦虑，中国房地产企业规模增速放缓，销售规模却稳健提升，销售业绩再创新高，龙头企业的市场份额进一步提升。

同时，在房地产行业格局洗牌加速情况下，优秀房地产企业价值凸显，抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新产品赢得市场，持续提升运营及盈利能力实现销售业绩与市值双增长，内控风险管理、外行精准投资，致力于成为行业标杆企业。

在2019年年报季过后，《投资者网》以A股和H股上市房地产企业为样本，从规模业绩、运营表现、风险管理、市场价值以及社会责任五大维度进行横纵透析后，重磅推出《2019年中国地产价值TOP50榜》，综合评选出新时代·一流价值房企。

在中国数百万亿市值的房地产江湖中，变化与破局，竞争依旧激烈。2019年，谁是房企中的王者？谁能够在经济放缓的大环境中屹立不倒？谁拥有高瞻远瞩的战略眼光？谁能够以当下定未来？《2019中国地产价值风云TOP50榜》为您揭晓！

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业绩规模：TOP3门槛提至6000亿元

 谁夺下了行业半壁江山？

继2016年房地产行业迈入10万亿销售时代后，2019年全国商品房销售额达到15.9万亿元。而在行业增速放缓甚至同比回落的环境下，房地产行业的"马太效应"愈发明显。

以多年来位居前三的碧、万、恒为例，2019年由《投资者网》发布的《2019年地产价值风云榜单》中，TOP3仍为上述三强，但不同往年的是，TOP3的门槛值已由2018年的5500亿提升至2019年的6000亿，其中，碧桂园凭借7715亿元的销售额再夺霸主地位，万科、恒大则以6312亿元、6080亿元的优秀成绩紧跟其后。

目前三甲的合约销售已超过2万亿元，如果以2019年15.9万亿元的全国商品房销售额计算，碧、万、恒的市占率合计超过12.50%，较2018年的10%相比，提升2.5个百分点，前三强市场份额创下历史新高，凸显出房地产行业的集中度正在进一步提升。

据《投资者网》统计，2019年TOP50上市房企合约总销售额达到9.27万亿元，合约平均销售额为1144.94亿元。2019年33家上市房企迈入千亿阵营，较2018年新增3家，销售规模3000亿以上的上市房企有7家房企，分别为碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海，7家房企合约销售占总榜单销售超40%。

收入结构来看，这50家上市房企的总收入、总利润分别达到44333.7亿元、4696.7亿元，平均值分别为698.33亿元、75.36亿元。营收方面，房企仍表现强者恒强的"马太效应"，头部房企营收强劲，排名靠后房企压力渐显；盈利能力方面，Top10表现突出，尤其是中海地产，以416.2亿元的净利润位居行业首位，碧桂园、万科则分别以399.5亿元、388.7亿元净利位列第二、第三宝座。

同时，在"盈利能力十佳"的排位赛中，龙头TOP10房企占据8家，另外突围前十的两家是毛利率一向保持较高水平的华夏幸福及招商蛇口，2019年它们的净利润分别为146.12亿元、160.3亿元，其中华夏幸福表现较大潜力，整体毛利率水平高达43.7%。

其次，业绩增速方面，由于行业处于降速周期，龙头房企增速也普遍放缓，行业增速呈现分化态势。以龙头房企增速为例，2019年Top10房企平均增长率仅为6.81%，3000亿以上的房企平均增速为7.35%，处于行业中的低位，头部房企体量较大、基数值较高，增长空间有限，整体增速普遍缓慢。

从各个阵营来看，千亿级或更小规模的企业反而增速更快，这里面分为两个梯队，一是TOP40-50的房企，这些房企的销售规模一般在450亿-750亿元，平均增长率高达243.59%，整体表现最为突出，由于体量小、基数低、空间广、潜力大，销售业绩增速为行业最快，以位居49位的正商实业为例，2019正商实业的营收和净利润增速分别为1377.58 %、3742.28%。

其次是，千亿级别或快达千亿的房企，这些房企在《2019年地产价值风云TOP50榜单》中排名30-40位，2019年它们的平均增长率达到66.83%，对千亿的渴望，以及对市场份额的占据"野心"，它们往往在销售上会表现更加进取，以建业地产、合景泰富、新力控股为例，其2019年增长率分别为233.75%、220.75%、108.12%。

市占率来看，如前所述，以2019年全国商品房销售额为15.9万亿元计算，2019中国房地产销售金额TOP50上市房企市占率合计超过58%，其中1000亿元以上房企市占率逾51%，换句话说，上市的33家千亿房企已经夺下房地产行业销售的半壁江山。

2

运营表现：千亿以下房企现"黑马"增速

 龙头房企凸显营运实力

整体来看，2019年50家上市房企的平均存货周转率为31.61%，较2018年提升1.7个百分点，平均总资产周转率为21.38%，较2018年同比提升1个百分点，显然，在房地产步入存量时代下，房企营运能力正在逐渐增强。

具体来看，存货周转率方面，展现"黑马"增速的有新力控股、合景泰富及正商实业，增速分别为25%、18%及17%，10%以上增速的有佳兆业集团、保利置业、建业地产、大悦城四家房企，同时，存货变现能力最强的三家房企分别是绿地控股、龙光地产和时代中国，分别以57%、56%、54%位居行业前列。

需要指出的是，龙头TOP10房企的平均存货周转速度最高，达34.86%高位，但增长不到1个百分点，整体增长速度最为缓慢。以3000亿以上的7家龙头房企：碧桂园、万科、恒大融创、保利、中海、绿地为例，其2019年的平均存货周转率维持在35.73%，与2018年的35.39%相比，呈现缓慢稳定式增长，但其中也不乏有两位龙头中的"佼佼者"，分别为碧桂园和绿地控股，2019年两家房企的存货周转率分别为46%、57%。

而平均存货周转速度最快的是450亿元-750亿规模的房企，这些房企在2019年的存货周转均值处于低位，为27.85%，但增速最快，较2018年同比提升了5.9个百分点，其中宝龙地产、大悦城、弘阳地产增速超过32%，变现能力正在逐渐增强。

总资产周转率方面，平均资产周转率最快的仍是，规模在450亿元-750亿元的房企，2019年其总资产周转均值为19.63%，较2018年提升3.3个百分点，这些房企与千亿房企相比，由于体量小，资产值仍处于较快增长阶段，因此，增长空间及潜力较大。

而平均资产周转率相对保持稳健的房企，也仍是3000亿规模以上的7家龙头房企，2019年这些房企的总资产周转均值达到25.52%的高水平，较往年变动不大，TOP10的总资产周转率均值在24.6%，由于这些房企体量、资产总值较大，管理及变现能力已居行业第一梯队，因此，整体呈现缓慢式增长。

简而言之，从衡量房企营运能力的存货资产周转率和总资产周转率来看，不难发现，2019年随着房地产行业整体增速放缓及"房住不炒"政策的持续推进，龙头企业仍代表着行业高水平的营运能力及较强的变现能力，而排名靠后且规模更小的房企，增速虽处于行业低值却表现出极大的增长潜力，尤其是规模450亿元-750亿元的房企，增速位居行业首位，但由于周转均值处于行业低位，变现能力较弱，因此，在增速突飞猛进的同时，其整体营运能力仍有待加强。

3

风险管理：稳杠杆成主旋律 

短期偿债存压力

在房地产行业去杠杆的大背景下，"稳杠杆"已成为TOP50房地产企业现阶段的主旋律。2019年，TOP50企业的平均资产负债率为79.89%，相较于2018年的80.66%下降了0.77个百分点；此外，TOP50企业中有64%的企业资产负债率出现下降；从净负债率来看，TOP50企业的平均净负债率为114.76%，较2018年159.88%同比大幅下降。TOP50企业资产负债率、净负债率均整体下降，一定程度上表明行业去杠杆取得实质性进展。

目前，TOP50企业负债水平高位平稳。2019年，在TOP50企业中，没有资产负债率低于60%的企业，94%的企业资产负债率在70%以上，资产负债率低于70%的企业有3家，分别为华润置地、招商蛇口和中国海外发展。梳理历年数据发现，2016年至2019年，TOP50企业的平均资产负债率分别为78.14%、79.44%、80.66%和79.89%，近四年来TOP50企业的资产负债率表现较为平稳。值得一提的是，中梁控股、佳兆业集团、正荣地产三家企业资产负债率已连续三年下降。

价值地产企业通常对规模有较强的诉求，在实现规模越阶的背后是债务杠杆的承压。身负债务也成为房地产行业的普遍现象，偿债能力便成为衡量房地产企业的重要指标。上市房地产企业"货币资金/短期负债"这一指标均未超过1，这意味着上市房企的货币资金不能覆盖短期负债，价值地产TOP50企业也不列外。

2019年是房地产企业钱紧的一年。对TOP50企业而言，手持货币资金较少的企业，将面临着一定的短期偿债压力。2019年，TOP50企业的"货币资金/短期负债"这一指标在0.08与0.48之间，货币资金与短期负债比率低于0.3的企业占比84%。该指标表现最好的三家企业是合景泰富集团、禹洲地产和保利置业集团。

需要指出的是，TOP50企业的货币资金与短期负债比例逐年下降。2016年至2019年，TOP50企业平均"货币资金/短期负债"分别为0.276、0.234、0.228、0.210。与之相对的是，房地产企业即将迎来偿债高峰，企业或将面临现金流考验。在房企存续债券中，2020-2023年债券偿还规模保持高位，并在2021年到达高峰。

从长期债务与营运资金比率来看，TOP50企业的偿还债务能力逐步提升。在TOP50企业中，荣盛发展、蓝光发展、绿城中国、华发股份、中梁控股等58%的企业长期债务与营运资金比率小于1，长期债务可控。中梁控股、新力控股集团、中骏集团控股、宝龙地产、华夏幸福、佳兆业集团、碧桂园、华润置地、融信中国、金地集团、旭辉控股集团、龙湖集团等26家企业的2019年长期债务与营运资金比率较2018年出现下降。

从流动比率和速动比率来看，TOP50企业的短期偿债能力保持稳定，在可控范围内。2019年，TOP50企业的流动比率均值为1.44，较2018年下降0.05；速动比率均值为0.56，较上年下降0.03。2019年，流动比率最高的是首创置业，流动比率为2.24；而速动比率最高者为远洋集团，速动比率为1.00。

4

市场价值：房企释放内在价值 

九成企业市值呈正增长

2019年，TOP50房地产企业内在价值释放。从市盈率和市净率看，截止2019年末，TOP50企业中74%的企业市盈率较2018年出现提升，82%的企业市净率较上年有所提高。其中，市盈率最高者为泰禾集团，PE为18.50、PB为0.76；市净率最高者为中梁控股，PB为2.28，PE为5.18。

根据2019年价值地产TOP50企业市值表现情况，上市房地产企业市值表现大幅回升。2019年TOP50企业市值平均增长率为41.22%，而2018年这一数据为-9.48%，市值整体表现强于2018年。2019年价值地产TOP50企业市值上涨主要有两大原因：一是受到股市行情整体回暖，市场对地产行业预期向好带动地产企业股价整体波动上扬；二是受投资者对企业内在价值愈加关注影响，地产企业不断加强企业管理，提升运营能力与盈利能力，持续提升企业内在价值增长以推动市值上涨。

从具体企业来看，TOP50企业中九成房企市值呈正增长。其中，中国奥园市值涨幅最大，主要系中国奥园分拆旗下的奥园健康上市，提高了母公司资产的流动性，市值空间进一步得到释放，企业价值在资本市场被一致看好。部分房地产企业凭借其融资优势、优质土储、产品力和运营效率等方面的持续提升与盈利能力的不断提高，也收获了强劲的市值涨幅。如时代中国控股、融创中国、宝龙地产、中国金茂、阳光城、佳兆业集团等上市房企，2019年业绩均得到显著增长，增强了资本市场对企业的信心。

2019年，房企行情表现向好，不同梯队房企市值出现结构分化。根据2019年地产价值TOP50企业市值表现情况，TOP10房企市值已达千亿规模，万科企业、中国海外发展、中国恒大、华润置地、碧桂园、龙湖集团、融创中国的市值规模均已超过两千亿。在TOP50企业中，92%的企业市值超过百亿市值。

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社会责任：积极公益回馈社会 

树立企业形象提升公众信心

房地产行业企业普遍对社会公益活动表现得较为积极。TOP50企业持续投入社会公益活动，聚焦扶贫、教育、文化保护、抗击疫情等领域，升级公益模式，努力回馈社会。以下，从具体企业来看其社会责任表现。

恒大在精准扶贫方面已捐赠到位超过70亿元扶贫资金，协助贵州省毕节市各级党委政府帮扶58.59万人初步脱贫，持续对广东、江西、云南、河南等省多个县市进行帮扶；在教育方面，恒大2019年上半年向清华大学捐赠3亿元，向中国科学院捐赠1.98亿元，向陕西捐赠教育资金1亿元。

荣盛发展、碧桂园与恒大等企业积极参与"万企帮万村"精准扶贫行动，均取得显著成效。据不完全统计，荣盛发展为产业扶贫、公益救助等捐赠额已超过10亿元。奥园集团在扶贫方面，发挥县域商业综合体优势，通过"公司+农户+商场+电商"带动当地产品销售，带动贫困区域发展和精准脱贫，构建"奥园精准扶贫模式"。

佳兆业将能力转化为责任，始终致力于公益事业，扶贫、教育、医疗、环保、文化等多方面都有佳兆业的身影。其中，扶贫济困是其投入最大的领域，已累计捐款超3.4亿元。

世茂房地产、龙湖集团等企业热衷投身于中华文化保护。例如，龙湖集团捐赠1亿元设立"龙湖-故宫文化基金"，帮助故宫博物馆文化修复；世茂携手故宫进行文化活动及IP开发。

在新冠肺炎疫情期间，房地产企业以捐款捐物、为租户免租减租等方式支援疫情。碧桂园集团捐赠1亿元设立首期抗击新型冠状病毒感染肺炎疫情基金；新城控股捐赠1000万元现金，旗下64座吾悦广场全体商户20天租金减半；龙湖商业超两个月的租金费用减半；融创文旅免除旗下运营中的文旅城商业所有店铺一个月全部租金等等。房地产企业均在以自己的方式为抗击疫情贡献力量。

房地产企业在全面履行企业公民责任、积极展现社会责任感的同时，也有助于提升社会各界的好感度，树立良好的企业形象，提升公众对企业长远发展的信心，也能获得获取土地、招商、贷款等商业优势，从而提升企业的综合竞争力。

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结语

2019年，房地产行业坚持"房住不炒"基调，TOP50企业紧跟市场变化、把握市场机遇积极布局，科学防控风险增强运营能力，通过内核价值推动企业高质量发展，已在房地产市场中占据半壁江山。

如今，行业整体快速扩张的时代已经结束，地产行业白银时代成为新常态。房地产企业已由高速度增长转向高质量发展，运营力与产品力将成为企业核心竞争力。凭借着自身内在价值，TOP50企业未来仍可期待。（思维财经出品）■

（本文仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）

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