房价稳定下来，反而不着急买？这是错误的做法 | 楼先生问答NO.370
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不少开发商跟我说：看来，真没戏了。
一场比一场热的土拍，让市场心惊肉跳。购房者焦虑，开发商亢奋。只是没想到，看似要被高价地冲破的价格体系，限价这根绳子，又被猛地拉紧了。
接下去的行情，很有可能会回到去年四季度的状态，热度会慢慢降下来。如果需求没有被不断刺激激活，那今年显然是「供大于求」的市场。
应该说，在最敏感时刻：中央一句话，胜过千军万马。
不管是主动还是被动，从中央到地方政府，冒头的楼市正在遭遇打压和抑制。从长远看，尽快停下来休养生息，消化调整，对于楼市参与的各方，都不是坏事。
对于投资客，手上现金流明显过分紧张，那就该适当降低杠杆。我们并不是没有「投资客断供」的记忆。极度悲惨者，也有过。
大家都知道货币会贬值，买房是普通老百姓抗击通货膨胀最容易抓住的手段。但是，在大涨两年之后，身边留点现金也很有必要。如果你打听一下杭州居民的真实杠杆率，恐怕只有担忧。
对于刚需，我依然劝你尽快上车。其实去年四季度，已经出现了这样的现象：市场回归正常，刚需反而犹豫不肯上车，总以为后面还有更好的选择。这是完全错误的做法。
首先，诡异的小阳春告诉你：踏空的风险始终存在。其次，尤其今年，极其特殊，大涨可以被摁住，大跌也可以被拉住。刚需盘很难跌下来，改善盘跌一点，跟刚需也没什么太大关系。
今年单价2-3万的刚需盘，可能不见得有多少肉眼可见的限价红利、价格倒挂，但我希望刚需尽量多关注多留意，有机会就参加摇号，甚至摇不中限价新盘，二手房也要找机会上车。
1.
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450万、考虑三房/学区/首套房、杨柳郡
@Tree
老师好，我们是首套房，总预算450万，想买3房，优先考虑学区，工作地点在钱江新城和滨江。请问望江家园的二手房值得入手吗？对口小学是天地实验。还是等到下半年摇杨柳郡？谢谢。
楼先生：类似望江家园这样的房子，转一圈回来，市面上也还是会有的，但一些不错的新楼盘也许错过了就不再有。二手房的价格，不用担心会踏空。这一波行情回暖，二手房也仅仅是「走量不走价」，说明缺乏上涨动力。另一边二手房挂牌量也达到了7万套左右的历史高峰。
还是要相信最基本的「供应、需求和价格」经济学原理。现在成交量上来了，价格很难涨上去，但你跟房东议价也不容易。所以，二手房可以稍微再等等，等确认新楼盘都没有合适的，或者买不到，再关注也来得及。
杨柳郡当然值得等，不过等待时间有点久，预计要八九月份。上一批开盘均价是3.6万左右，而周边新楼盘比如天悦江湾、公园1872都是4万出头了。所以，到时价格不大能确定。以你的预算，其实艮北新城三个在售楼盘都可以关注，随便哪个都行。
你可以往彭埠方向，森林海尚、都会风华也有三房的小户型。如果愿意接受萧山，会有更好的选择面，你可以重点考虑市北和湘湖一带。
2.
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投资/200万、置换想住的房子、经适房
@zhoufang
我们夫妻名下有一套郡枫的经济适用房，暂时出租，我们住在父母的房子里，那边今后也不会去自住。现在想再投资一套商品房，如果不卖这套房，投资总价在200万左右的房子，请问郡枫是长期持有还是出售更合适？有什么建议？
楼先生：不管怎样，郡枫都是一套经适房，只要有机会置换成更主流的商品房，都是合适的，所以没什么长期持有的必要。除非房子本身不可替代，也就没什么好舍不得的。这一波市场回暖，二手房市场进入「走量不走价」阶段，平时不怎么好卖的回迁房、经适房，都应该抓住这波窗口期出手。对于全年二手房行情，我是比较谨慎的。
如果不卖，继续出租这套经适房，然后再投资200万左右的一手房，也是可行的。比如崇贤、良渚、闲林南湖以及临平北，都可以买得到。只不过，对你们来讲，有条件的话，还是建议你们把资金归拢起来，努力买一套自己想住的房子。
3.
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家庭年收入60万、再买一套二手房、400万
@王启东
老师你好，目前住在临平新城钱塘梧桐蓝山89方小户型，孩子今年2岁，马上明年读幼儿园。现在还有40万纯公积金贷款。我工作在滨江，爱人工作在临平山北，家庭年收入约60万左右。请问现在是直接再入手一套余之城二手房（230万89方，主要考虑孩子上学近的问题），还是直接置换。置换的话，最多承受400万左右的总价。
楼先生：重点在于，看你要什么。如果从投资角度来讲，现在去投资一套二手房，意义不是很大。余之城这套房子应该是毛坯价，不算贵，但也算不上很实惠。尤其跟当下的一手房相比，投资性价比就不见得非买不可了。比如可以到临平北、到星桥以及到翁梅乔司，都会更适合投资。
再从改善角度看，余之城也没什么必要，两套89方其实还是很麻烦的，无法从根本上坚决改善问题，或者对你生活品质没有实质性的提升。所以，投资和改善两个方向，余之城都可以先放一放。既然可以承受400万左右的总价，那还是去置换吧，可以在附近或者同小区置换一套大户型，也可以关注靠世纪大道这边的两个新楼盘。总之置换的话，要么地段换得好一点，要么面积换得大一点。
4.
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现金100多万、买房≈存钱、大江东/银湖
@大胖
求选中。现在已有一套89方田园牧歌的房子，手上还有100万多点现金，没有什么好的投资渠道，感觉房价应该还会涨，所以想半投资半为小孩买一套房（两小孩），现在犹豫要不要买房，如果要买，怎么选择，麻烦帮我分析一下。
楼先生：既然没有更好的投资渠道，也不愿意尝试股市的话，那还是选择买房吧。对于大多数普通来百姓来讲，房子还是最靠谱的一种投资产品，只要能长期持有，又能保证现金流，就比较稳健，也不用操心太多。其实也不是炒房，就当做是一种存储。另有一点，大家应该都关注到了，就是央行还是在放水。
虽然你的资金有限，按六成首付算，可承受总价也就在一百六七十万，酒店式公寓、商铺和写字楼这些，可以先撇开不要关注，老破小也暂时先撇开，真要入手，现在肯定不是最好的时机。
或者说，从投资角度看，除非房东着急甩卖特别便宜的二手房，还是一手房更有性价比，你可以关注大江东、富阳银湖，或者预算提一提，关注一下崇贤、良渚这些。总之，在符合预算的条件下，多从房企品牌、地铁到达的角度去判断吧。
5.
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总价400万多、玖峯汇/九堡、物业费
@谢丹
老师，我是临安人，在临安已有一套房，想买杭州的房子，有点主城区情节，买房子最大的原因是怕日后房价涨到再也买不起杭州的房子了。尤其最近地价都这么高，有点恐慌，现在能接受总价430万，看过玖峯汇，价格能接受，感觉地段偏了点，物业费4.5块感觉好贵，以后自己不住出租是否会困难？能增值最好，起码保值一点的房子，能推荐一下吗？
楼先生：大家普遍存在着一个误解，认为物业费高不好。但事实上，物业费高的小区，往往可以给小区带来一定的增值。我们可以说：物业费低的小区，大概率是不好的，没有物业费的小区是一定不会好的，而物业费高的小区，相对总是好的。
你要不要买玖峯汇（洋房已卖完），不应该盯着物业费，也不应该关注容不容易出租，而是应该关心这个房子你是否喜欢，这家开发商你是否认可，更重要的是，九堡这个板块，作为你资产保值的一部分，你放在这个板块，今后是否看好。
九堡是城东发展的很重要的一部分，跟拥江发展也是密切相关，虽然九堡的发展没有奥体、世纪城那样蓬勃炫目，但也是潜移默化、扎扎实实的。接下来城东应该会迎来成熟期，而九堡也很有想象空间，拆迁征迁也在一步一步开展当中。从钱江新城二期、城东新城，再到艮北，再发展过去就是九堡了。更东面的下沙和大江东合并之后，整个城东的位置更显中心。
400万的总价，不限制区域的话，选择就很多了。作为临安人，也可以选择考虑未来科技城，华夏四季、耦园、未来悦二期以及天空之城。也可以到萧山市北和城北万达附近，会有更好的选择面。总之，选择很多，无法一一推荐。但有点是肯定的：到杭州相对中心的位置，买一套房子，这个决定是无比正确的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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