悄悄地，风向是不是又有一点不对头？| 楼先生问答NO.368
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虽然我们又重重地感受到来自高地价的压迫感，市场也很亢奋，但还是别高估开发商的理性，事实上，「高价拿地、亏本卖房」这样的事情，以前和现在有，以后也会有。
任何事情，我们都要认清事情的两面性。
这一轮行情，其实是全国楼市的整体回调，杭州只是表现略为突出了一点而已。这里面有很多原因，有宏观信号的积极解读，有金融宽松和货币灌水，也有你吓唬我我吓唬你的舆论煽动。
回暖是事实，但是否能持续回暖，要打上一个问号。
首先，市场本身还没有很火爆，尤其跟去年上半年相比，还差得远。一方面，限价还在，涨价的楼盘不多，仅2成，而且涨幅也相对有限。另一方面，中签率整体下降，但无需摇号的楼盘还一堆。
这充分说明，市场还不至于失去理性。市场只是「点状回暖」，换个说法，市场是在分化。打个比方，澄品开出5万内的价格，再怎么万人摇，都跟市场没关系。
其次，敏感一点的人应该已经注意到了，新一轮调控信号似乎又来了，先是长沙，突然放出大招，停止二套房契税优惠，按4%的税率征收。
长沙已经变成全国调控最严的城市。当全国各大城市都在刺激楼市时，长沙的反向降温型调控，意味深长。
最近几天，武汉和合肥也都在出台调控措施。武汉直接提出2019-2021年涨幅不高于5%，合肥则发文要整顿乱象，收紧调控。
与之相呼应的是，官媒们不停发文要大家警惕新一轮房价上涨。甚至自然资源部也发出通知，要求制定2019年宅地“五类”调控目标，还是老配方，按去化周期来划分。是不是很似曾相识？
这一切信号都在说明，房价还是不允许出现明显反弹啊。或者说，一季度的小阳春，过头了，上头就要给地方一些压力了。
如果说，真如我们所料，未来几年的常态是「不涨不跌」，那对刚需是利好，对投资是利空。如此一来，大家都要调整好心态，房子只是一种长期持有的资产配置。
1.
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150-200万/首付六成、在滨江创业、悦虹湾
@heather
关注十几个房产公号，层楼必读。去年来杭州创业，这周户口终于落下来了，所以来请教：可动资金150-200万，首付六成，因为公司入选滨江人才计划，若发展达标买房可拿60万补贴，三五年后可到账。现在是否应该不考虑其它区域，就在滨江买？思路一：关注南岸晶都的50-70方，女儿中班，上公立私立都都可以；思路二：等明年女儿小学定了再附近买房，若考上心仪的民办，就不限于滨江区。
楼先生：再怎么样，都犯不着去买南岸晶都的房子。这样的房子买进了，大概率是要后悔的，它的房龄不新，户型格局也不适合一家人居住，最主要是价格也不见得很实惠。不知道你在图什么，要是没有特殊的原因，还是要慎重考虑的。
你指的滨江人才计划、买房补贴，跟在滨江买房之间有硬性要求吗？如果没有，不限于滨江区，你会有更好的选择面，而且买得到更新更好的房子。比如往白马湖靠，像悦虹湾这样的新楼盘，从自住角度来讲，不应该错过。或者，也可以选择风情大道两侧的一些较新的二手房。
再退一步来讲，在滨江区创业，完全可以把家安在萧山，置业思维要有所转变。比如能力足够，资金也能凑一凑，接下来还有拥潮府、锦宸这样的楼盘，都是新希望和滨江集团合作开发的，或者往市北东，璟隽公馆、锦粼府、大名城华府的价格，会便宜一些。或者直接关注到南部新城，2.5万到3万左右。
2.
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房产税出台≠房价跌、学区老破小、中长持
@老朱
你好。父母名下有数套房产，亚运会和房产税颁布之前是否应该卖掉？其中一套安吉路学区房，我们比较犹豫的，60方，7楼的六楼，无学区占用，目前出租。
楼先生：「没有一二十套房子，房产税出不出台，跟你没多大关系」。这是我一位非常资深的投资客朋友经常讲的一句话，虽然观点有点夸张，但道理还是很明确的。很多人担心房产税出台，房价会大跌，这是普遍存在的一种误解。你要记住一点：房产税出台的目的只有一个：稳住房价。「房价跌」从来不是目标，短期的波动也只是手段之一。换句话说，真想要房价跌，非房产税不可吗？多的是办法啊。
亚运会后，杭州房价会不会大跌，也只是一种无根的猜测。两三年后的行情，又有谁能预判呢？唯一的方式就是走一步，停下来，看一下。还有一点是肯定的，亚运会这样的国际盛会选在杭州举办，短期内会加快城市基础建设，从这一角度看，亚运会是好事。在中国，房价是一座慢慢垒成的大厦，基于我们的制度优势，不会出现倾塌。你见过房价硬着陆吗？
至于你手上这套学区老破小，可以继续出租，虽然房龄很老，房子很破旧，但毕竟靠近西湖的地段，又有这么好的学区作为支撑，是很好的一种硬通货。当然也可以置换，去换一套有地铁有配套有规划的新房，中长持的话，会是更好的选择。
3.
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三四百万/投资、锦绣之城、仁恒滨江园
@chris
你好，我有滨江锦绣之城和老房子环北新村，1、卖环北新村换地铁口300-400万的次新房投资，锦绣之城持有；2、卖环北新村去摇号杭州壹号院、澄品、晓风印月、仁恒滨江园、御品，摇到了再把锦绣之城卖掉；这两种方式哪个更佳，求建议。
楼先生：两个方案都行。只要买到一套更新更好一点的房子，都会比环北新村更有优势和想象力。总之，置换的大方向是没错的，而且环北新村这样的老房子，也不值得留恋，从资产角度来讲，房子需要升级迭代。不管怎么样，第一步先操作起来，房子先挂出去。
锦绣之城是很不错的房子，家门口有地铁、购物中心，地段又比较靠市中心，今后还有前景，甚至你也要考虑双税的问题。如果从投资角度来讲，其实只要去换一套三四百万的新房或次新房就可以了，总的来说，次新房都没有太便宜，建议多关注新房。
至于第二种方式，出于投资考虑就不合适了。这些房子各方面条件都不错，从自住角度考虑，倒是值得你用锦绣之城去换一套的。
4.
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首付100万、工作在文一西路、未来科技城
@那又如何
一直都在看层楼。我们家住萧山机场附近，在文一西路上班，考虑在未来科技城附近购房，首套房，首付100万左右，公积金每月5000多，有待售新盘推荐吗？谢谢。
楼先生：你的承价能力还可以，选择还是有的，也有值得推荐的新楼盘，无非都的摇号，买不买得到有一定的不确定性。你可以重点关注华夏四季最后两幢洋房，有127方和139方。另一个也是近期关注度很高的楼盘，是未来悦二期，位置上更靠近未来科技城行政中心。
最适合你的可能还是西溪公馆，有2000多套房子。这个楼盘去年一度释放出了要上市的消息，过完年回来又没消息了。现在是不知道开多少价格，什么时间上市。按周边其他新盘价格来看，估计在3万以内。还有就是翡翠城边上的梧桐郡，当然也不一定好买。
这些你可以努力先去摇一摇，能摇中，哪一个都挺好的。如果摇不中，到时也会有其它选择的新盘。也可以关注二手房，毕竟全杭州有近7万套二手房存量，机会肯定是有的。
5.
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首付80万、工作在文三路、刚需/考虑通勤
@灿烂
老师你好。我现在在西湖区文三路这边上班，准备去领结婚证买房了，现在首付大概可以凑到80万，想买临平山北的金都夏宫89方左右二手毛坯房，自住，单价19000，总价170万不含12万的税，现在可以买吗？还是说再等等新楼盘？
楼先生：那上班通勤的问题是否也要考虑一下？在老城西上班，买到最东北面，好像不大合适吧。除非你有特殊情况。至于金都夏宫的价格，不算很实惠，不过可以入手，超山新楼盘的洋房也要1.9万了。至少在临平北，金都夏宫还算是比较有品质一些的二手小区。
正常情况下，不管一手房还是二手房，选择方向上尽量往西面靠，刚需买房还是要关注通勤。有80万首付，也就是说，承价能力270万不到一点，并非没有更好的选择。可以重点关注良渚的和光尘樾，地铁、购物中心都有，也很有性价比，如果能摇中，坚决买就行了。另外三墩北的云和湖、云谷天境，也可以考虑。
还有更好的选择：西溪公馆和梧桐郡。西溪公馆有2000套左右的高层，毛坯，价格应该在三万内。梧桐郡第四期还有600多套，6月和10月会有两次加推，也有小户型可以拼拼手气。这些楼盘要是能摇中，更实用一些，也更划算，无非就是比较难买。希望你不错的手气。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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