不管有没有关系，楼市先兴奋起来了 | 楼先生问答NO.364
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与其说「楼市太敏感」，还不如说「我们自己敏感」。
最近几天，楼市兴奋得不得了，感觉每一天都有大事发生，稍加演绎，就变成了楼市强心剂。
先是传闻多时终于官宣的钱塘新区，后是杭州对大专生发出落户邀请，就连正式发布亚运会时间也赶得特别巧合。
其实，很多跟楼市没什么太大直接关系。
但房地产却看到满满的希望：4月8日发改委发布文件，全面放宽落户政策，推动1亿非户籍人口在城市落户目标，且实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。
只要不断能看到「城镇化」，开发商们就安心了。
但对于很多还未上车的购房者来说，又是一次来自灵魂深处心有余悸的发问：这叫“局部放开限购”吗？
记住，毫无疑问，对楼市一定是利好。但也要看到，全国抢人的背后，一是整体经济面临压力，二是背后实际是楼市出现明显降温，三是继续推进城镇化，一石二鸟。
全国买房热情又被拉动起来了。
上海是一个很典型的存量市场，3月的二手房成交，达到了25931套，是差不多两年以来的高点，明显感觉到了回暖。还有很多投资客正在奔赴南方几个三线城市，听说现在买房一点也不难。
说回「落户和抢人」，撇开房价不谈，我希望杭州拿出更多的政策，吸引更多优秀的人才来杭州。这已经不仅仅是杭州人和新杭州人之间的较劲，而是杭州和其它城市之间的竞争。
近期人口增幅TOP10城市出炉：杭州33.8万排名第四，前三依次是深圳49.83万，广州40.6万，西安38.7万。第五名是成都28.53万。
1.
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关键词
400-450万、90方三房/二手房、改善
@大宝宝小宝宝
在金田花园有一套75方两房的房子，前几年花了20多万重新装修，目前还有几十万纯公积金贷款。宝宝1岁多，父母在帮忙带。想置换，但父母觉得生活圈子都熟了，房子也是重新装修的，有点舍不得。我自己想置换更新更有品质更有增值空间的房子，预算400-450万，一二手房都行。请帮忙分析推荐。
楼先生：你有这样的想法和见识，很好啊。只要在换房时能够一直坚持这样的原则，就不容易吃亏。考虑到父母不想离开熟悉的生活圈，只能在附近换，那就比较难一点，像桂花城、紫桂这样新一点的小区，也是十来年的房龄了，而且你的预算是不可能够得着的。
还是要跟父母解释一下面临的情况，要么就不要在附近换，这样选择面可以宽一点。另外关注装修也不用舍不得，在卖出时可以计价在总房款内，当然会有一部分折损。400多万总价，往西方向到和家园一带，可以买到主流的90方三房，学区一并解决。还可以关注河滨之城、西庐这样的次新房，看看是否有实惠的房源出来。
往城北方向，申花也是一个选择，比如万家花城、橡树园这些就可以够得着，无非就是学区没有很冒尖。再往北站过去，学院北路和石祥路内的次新房可以有不错的选择面，当然也可以到万达附近。
一手房的话，有几个不错的推荐，但不一定买得到。比如我们经常提及的华夏四季，有最后两幢洋房，耦园也剩下一幢洋房未开，都在你的总价内。另外还有五常的梧桐郡，以及突然没消息的西溪公馆。总之，地段好一点的，就尽量选择90方三房，位置放宽一点，那就选择四房。
2.
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关键词
750万、大学集体户口、自住+投资+学区
@冰山
你好，女儿户口迁入大学，手里有一张房票，自住+投资，还考虑学区，你觉得上城区的御品和滨江区的澄品、晓风印月，还有拱墅区的绿城沁园，还有城东新城板块，你觉得综合考虑首选哪个？如何排序？小孩学的是金融，预算750万左右。
楼先生：要明确一点，期房是没有学区的承诺。但一般来说，可以根据实际距离作出大致的判断。比如离沁园最近的是大关小学，离澄品最近的是钱江世纪城小学，离御品最近的是永进实验，晓风印月边上就是江南实验，至于城东，普遍是采荷教育集团的分校。不过，放在全杭州，这些学校都不是最拔尖的。其实对你们来讲，学区倒不用这么着急，还早。
这些楼盘当中，沁园最新的价格是5万4，城东新城4.6万左右，其它还处于待售阶段，暂时还没有价格信息。比如比如澄品要到五月底，晓风印月要三季度，御品最快也要4月。最后值不值得买，价格非常关键。如果限价还是按照目前的价格体系，性价比最高的应该是澄品，其次是晓风印月，尤其澄品今后的发展，会更贴近「拥江发展」或与其同步。
3.
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300万左右、三墩北/余杭良渚、刚需置换
@苏杭
老师好。夫妻在萧山市北有一套新房还未交付，父母名下临平北有一套临城花苑，现在是我们在住，房子有点旧了，估计能卖200万左右吧。但工作地点在三墩，打算置换过去，首付6成，总价300万左右。首先考虑二手房，不想租房，现在是买二手房的合适机会吗？比临平北的房子保值吗？可以推荐？希望较新一点，孩子还没出生，是否要考虑学区？
楼先生：那就根据你的实际需求来吧。从「房子要用得着」来讲，建议你置换到三墩或附近也行，而且房龄有点旧的房子，也应该及时升级换代，换成更新更有优势的房子。至于房子本身的保值问题，其实不用太在乎。学区也一样，能有最好，没有的话，也可以今后再来考虑。
既然你不想租房，那就专心关注二手房呗。你可以关注三墩北的两个刚交付的次新房，一个是西湖国际城，一个是水晶郦城，都是毛坯交付的，在你的总价预算内。其它在三墩一带，要么可能要超出你的总价，比如自在城、紫藤苑和紫郡这些，目前实惠一点的小三房也要三百万出头不少。要么就是一些回迁房，不是很推荐。
不介意余杭区的话，那可以更容易把握。比如沿着古墩路去找一找，会有海上海、星汇悦、万科未来城这些，可以重点看看未来城，万科物业是很加分的。
4.
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关键词
城东/前景可期、交通四通八达、5-6百万
@兰儿
老公在阿里工作，现在城西和之江两边跑，2021年之后总部会到云谷那边，我们医院在庆春和下沙，还有一个规划中的三墩院区，2023年以后可能会投入使用，我相对固定在下沙院区，女儿明年下半年上幼儿园，考虑城东新城或七堡附近的新楼盘，在这里的学区不怎么样，但又不想住太老的小区，预算550-600万，求给点建议。
楼先生：支持你的想法。拿得出五六百万的经济实力，再将就着住在老房子里，实在有些委屈，可能住进去以后，又要思忖着折腾换房。我们常说的一句话：有能力还是尽量关照生活品质。其实，城东新城或者艮北新城所匹配的，也都是江干区比较优质的教育集团旗下的新学校，基本上还是能够满足的。选择学区有两个标准：一是现成的名校，二是那些会越来越好的新建校区。
对你来讲，城东新城和艮北新城是一个选择方向，而且选择余地大，也比较好买房。像艮北在售的新楼盘，买个四房可以绰绰有余了。或者到彭埠，更靠市中心一些，预算上努努力，也能够得上大户型。城东最大的便利性，有四通八达的交通网络，去哪里都比较方便。另外，从板块发展综合角度来看，整个城东也是很笃定的，积极向前的。
5.
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投资/换一套、托管长租公司、房子有缺陷
@qionghuying
老师您好，目前手上两套房，下沙有一套107方，彭埠有一套109方新房，工作在文三路教工路附近，打算搬到彭埠的新房子里去，下沙这一套想不好是卖掉，重新置换一套用来投资，还是托管给长租公司？望老师指点。
楼先生：其实很简单，只要把握一点就比较清楚了。如果下沙这套房子，有比较明显的缺陷，那就应该尽早置换掉。比如只做了两房，户型差的房子今后只会越来越不主流，受众面会变窄。或者是顶底的房子，留着的必要性也不是很大。再比如回迁安置房、房龄很老的房子，不要觉得可惜，换掉它吧。
换句话说，用有缺陷的房子去换一套限价的一手房，你吃不了多大的亏。即便加点钱去换一套次新房，长远去看也是划算的。当然了，如果下沙的房子已经是很不错的房子，还是地铁盘就更好，那就不用换了，只要拿住，就能给你带来可观的回报。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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