89㎡283万，西湖国际城“首套”二手成交来了！价差缩水37%，其他板块呢？
“欢迎第一笔被成交业主，283万卖出！”
昨天早上，原本安安静静的西湖国际城业主群，突然被这条意外至极的消息，给搅乱了。
说其意外，主要是因为，这个上演万人摇“帽子戏法”的超级网红盘，虽然部分房源已提前一年交付，但产证尚未办出，按理是无法交易的。
但业主随后的讨论，旋即释疑：线下约定。
根据目前公开的消息，这是一套89㎡夹边套，低楼层，房东买入价197.5万，净到手283万。再扣除买房时的其他成本（主要是契税），纯获利约83.5万元。
如果最终实际成交，西湖国际城将正式迎来首例套现神话。
但在我看来，它更大的意义，在于真正界定了西湖国际城的一二手价差标准：在目前行情下，红利到底有多少？
此前，我们一直把金地自在城，作为对比目标。价差最夸张时，高达2万。
即便调整大半年后的现在（二手小户型成交价3万5-4万），仍远超1万。
但现在不同了，一旦西湖国际城首套房源真正成交，它就相当于出现了一个完美的参照标准。短期内，买卖双方，都会以此作为重要参考，至少不会太过偏离这个水平。
以这套房源为例，实际价差约9382元/㎡，远没有之前那么惊人（去年3月时约1万5）。
西湖国际城价差尚且“大幅缩水”（37%），其他板块的表现，又是如何呢？
开年以来，行情早已截然不同。
一方面，以沁园为首，多板块新房价格，突破了原有体系。仅3月就有3成楼盘，出现不同程度上涨。
另一方面，二手房去年冲顶之后，随即进入调整通道，几乎没有板块，能够幸免。
虽然受开年“牛市”影响，客户激增、信心上扬，但7万套天量挂牌压顶，短期内大幅反弹不现实，大概率趋稳或微涨。
“一涨一平”，那些无比炙热的板块，价差还有多少？
我们追踪了6大热门板块，以去年3月和现在为时间节点，仔细对比了前后的价差变化。
结果既合理又有些意外：多数板块，曾经的巨大价差，正在迅速缩水，甚至出现“反倒挂”。但也有少量板块一年过去，表面红利反而有所上升。
板块：东湖
2018年3月
新房：中铁·九逸13000元/㎡（毛坯）；二手房：金帝海珀23000元/㎡（假设3000装修）
一二手剪刀差：7000元/㎡
现在
近期板块预售证均价：荣安·柳岸闻莺19000元/㎡（精装）；二手房：金帝海珀23000元/㎡（精装）
一二手剪刀差：4000元/㎡
一年缩水3000元/㎡，43%
刚刚过去的2018年，是见证临平山北到东湖的一年，也是东湖跃升成为网红板块的一年。
从栢悦公馆、中铁九逸，到法兰公园的热摇，造就了整个板块前所未有的热度。
不到2万的高层均价，地铁+综合体的配套，以及快速路网的铺伸，极具性价比，吸引了大批刚需和投资客。
近期在售的两个楼盘，柳岸闻莺和山语四季，均价19000元/㎡（含精装），虽然比去年热销的几个楼盘，价格高出了一小截，但依旧没有突破2万大关。
柳岸闻莺刚结束登记的这批房源，中签率仅23%，比今年初81%的中签率，高了不少。
山语四季的首开成绩也很不错，综合中签率35%。
目前，板块内的二手房价格，和去年3月相差不大，精装小户型成交价，基本能到2万1-2万4。
但在新房价格上涨后，整体价差已缩水3000左右，只剩4000元/㎡倒挂。
不过，就目前价格而言，对刚需还算友好。
接下来，还有2个纯新盘待入市，分别是和昌云璞、御山道壹号。特别是御山道壹号，高层规划有600套90㎡小户型。
板块：未来科技城
2018年3月
新房：华夏四季26000元/㎡；二手房：合景叠彩园36000元/㎡
一二手剪刀差：10000元/㎡
现在
近期板块预售证均价：27000元/㎡；二手房：合景叠彩园40000元/㎡
一二手剪刀差：13000元/㎡
一年增值3000元/㎡，上涨30%
作为新晋“宇宙中心”，未来科技城的热度一直居高不下。
2018全年，板块核心区共9个楼盘加推，3284套房源、39265户登记，平均中签率只有8.36%。
超低中签率的背后，是无数的利好。
淘宝城、火车西站、梦想小镇等、达摩院……每一个词汇后，都附带着强劲的购买力。
于是，去年“三兄弟”火爆收官（阳光城未来悦二期除外）后，今年华夏四季一出街，就奉献了项目首个“万人摇”。
已经摇完号的耦园，也是这几天《层楼》粉丝群热议的一大主角。
还有西溪印象近千万的排屋，中签率也只有6成。
相对于新房的热度，二手房价格也是相当坚挺。核心区域的次新房，基本都稳定在4万+，若是有价格特别动人的，签约速度还快到令人发指。
所以，从去年年底开始，杭州各板块的二手房价格松动之时，未来科技城的二手房价，表现明显更稳定。
今年，未来科技城会有不少新盘面世。包括湖畔雲庐、镜溪绿汀等低密项目，以及重量级的万科和富力的地铁上盖项目。
由于新房价格涨幅很低，而近一年来二手房价有所上升，导致未来科技城板块，成了少有的红利继续扩大板块。
板块：城东新城
2018年3月
新房：新天地金色时光31000元/㎡；二手房：曙光之城46256元/㎡（假设3000装修）
一二手剪刀差：12256元/㎡
现在
近期板块预售证均价：46300元/㎡；二手房：曙光之城47000元/㎡
一二手剪刀差：700元/㎡
一年缩水11556元/㎡，94%
去年前10个月，城东新城一直处于供应荒中。到了年末，却一下子噼里啪啦的开出一堆新盘。
而且全是地王盘，一下子把板块新房价格，拉到了4万6左右。中签率也不太理想，除了一个盘勉强摇起来，其余楼盘首开均流摇。
在一片质疑声中，年后的城东新城却来了一记反杀。上个月，三湘印象·森林海尚刚领出的一批房源，中签率仅有29.5%！
据了解，本月，东城金茂府和钱塘天誉都会加推。
一手房价大幅上涨，二手房价近一年来，却保持在了一个“相差无几”的水平。以曙光之城为例，去年3月和今年，最高成交价都达到4万7左右。
换句话说，参照目前一手房价水平，城东新城已基本不存在一二手倒挂。
今年，城东新城还有两个新项目入市，由龙湖和信达开发。此外，本月26号，板块又将推出2宗涉宅地块。
板块：新街
2018年3月
新房：阳光城·翡丽公园21000元/㎡；二手房：郡望府25000元/㎡
一二手剪刀差：4000元/㎡
现在
近期板块预售证均价：中南君奥时代20500元/㎡；二手房：郡望府24000元/㎡
一二手剪刀差：3500元/㎡
一年缩水500元/㎡，12.5%
如果查看过去一年，新街板块的摇号中签率，你会发现这个板块的中签率竟然比未来科技城，还要低得多，仅有5.6%。
总共1714套房源，吸引了超3万组家庭登记。
虽然头顶飞机航线，但也有地铁7号线加持，从机场到奥体，再过江到钱江新城，串联起两大重量级板块，以及一大重量级交通枢纽。
所以，2万出头的价格，能买到这个地段，还是相当可以的。
板块内的翡丽公园已经清盘，君奥时代在上个月推出最后一幢，也清盘了。
因为新盘价格浮动不大，而前后一年二手房价有所下滑，板块价差红利出现了一定程度缩水。
新街板块之后的潜在供应，只有中铁的一块宅地，楼面价1万9。
按照目前趋势，将来批出来的价格，一定要比现在高出不少。到那时，红利也将进一步缩水。
板块：申花
2018年3月
新房：融创宜和园47400元/㎡；二手房：东方福邸 50000元/㎡
一二手剪刀差：2600元/㎡
现在
近期板块预售证均价：绿城建发·沁园54000元/㎡；二手房：东方福邸53000元/㎡
一二手剪刀差：-1000元/㎡
一年缩水3600元/㎡
因为“沁园涨价”事件，本就热门的申花板块，无疑是杭州楼市的风口。
即使涨价5000元/㎡，中签率反而低至29.4%，比首开时还要低上近10%。
一直以来，申花是城西改善首选。去年还在叫嚣天量库存的板块，目前在售的楼盘也只有首开金茂府和沁园。
接下去，揽翠、古翠隐秀和九龙仓三宗地块，应该会陆续入市。
二手房方面，申花总体稳定，没有大起大伏。
但因为新房价格打开，原本微弱的一二手倒挂，现在已经荡然无存。
不过，目前在售新房的高层户型总体偏大，平均140㎡起步。要想买90㎡的小户型，还只能在二手房中淘。
板块：艮北
2018年3月
新房：杨柳郡33000元/㎡；二手房：杨柳郡一期 43000元/㎡
一二手剪刀差：10000元/㎡
现在
近期板块预售证均价：招商公园1872 40400元/㎡；二手房：杨柳郡43000元/㎡
一二手剪刀差：2600元/㎡
一年缩水7400元/㎡，74%
随着杭甬高速的计划抬升，艮北和城东新城间的距离将被进一步打破。
但板块间6000元/㎡的价差依旧存在，也因此，艮北板块的中签率一直高于城东新城。
特别是近期公园1872的这张预售证，中签率仅14%。
这比去年以3万2单价，整盘出货的武林郡，中签率也只高了4个点而已。
可以说，年后这波热度，让大城东重新聚焦在了购房者眼中。
目前，板块在售楼盘仅3个，分别是公园1872、天悦江湾，及杨柳郡四期最后一批房源。
除了天悦江湾有一部分排屋外，其余均为高层。其中，杨柳郡还有一批极小户型住宅推出。
二手房方面，艮北有多个次新房小区。目前成交价格也起伏不定，4万左右基本可以买到，但今年杨柳郡小户型成交价，仍旧超过4万。
接下来的供应，除了金科钱塘博翠外，还有越秀一宗现房销售的地块，以及3月初中南竞得的牛田地块。
另外，4月下旬，艮北还将推出一宗宅地。
结束语
可以发现，多数板块的红利，正在急速缩水。
这其实太正常不过了。因为价差，就像一支股票的盈亏，并非一成不变，而是随行情不断变化的。只有到了卖出那一刻，才能真正锁定。
更何况，目前计算价差所参照的楼盘，基本是板块优质小区的最高成交价，本身就存在夸大现象，并不科学、严谨。
相比之下，类似西湖国际城这样同小区的成交，才是最合适的参考对象。
但即便同小区，户型不同、楼层不同、边套与否、精装与否、景观资源，及买卖双方的资金情况，都会左右最终的成交价。
但为什么，在新房涨价背景下，又有部分板块价差红利，出现了逆袭？
这主要是因为，杭州二手房的巅峰时刻，出现在去年6月左右，而我们的对标时间是去年3月。所以，个别强势板块存在一种特殊情况：冲高回落之后，二手房价仍高于去年3月。
以未来科技城的西溪悦居为例，去年3月成交价3万5-3万8，最巅峰时高达4万5，现在还有4万1。
由于行情变幻莫测，价差既然可以缩水，也不排除重新膨胀的可能。
最近几场疯狂土拍之后，可以明显感受到二手房东的信心，开始增强。只要地价继续癫狂下去，二手挂牌价上调，应该是大概率事件。
但最终还是看，有多少购房者愿意买单？
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文∣咸鱼/麦格
编辑∣二叔
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