从10万到15万，再到10万！天价学区房冲高回落，多数小区近一年普跌10%
“破13万，杭州学军学区房挂牌价，又创今年新高了！”
近日，这套位于文二新村的天价学区房，被大量中介集体刷屏，更让各位宝爸宝妈，心底一紧。
实际上，在杭州学区房历史上，这个价格远非第一，何况还是挂牌价。而且，最近三年来，学军学区房最高成交价，走出了一条冲高回落的曲线。
2017年10月底，文二新村一套29.58㎡的房子，以总价300万成交，成为杭州首个单价突破10万/㎡的学区房；
2018年6月中旬，仍诞生于文二新村，产证面积19.84㎡，总价300万，折合单价151210元/㎡，刷新学区房单价最高纪录。
但在透明售房网好找房数据中可以发现，今年已成交学区房中，单价最贵的，仅102626元/㎡，面积约37.32，也是文二新村。
年后市场回温，每年三四月，也是家长们筹备学区房的传统旺季，为什么学区房价没有明显起色？
本周二，层楼走访了西湖区最具代表性的学军求智校区、文三街小学、文一街小学、行知小学等几大名校学区房，带回了学区房市场的最新情况。
PART 1
一早，我便出发来到文二路，此前联络了中介朋友，她早早便在门店等待。
“这段时间来看学区房的人非常非常多，也不乏刚结婚的小年轻，毕竟去年的招生状况大家也都看到了，学区房是要早点准备起来。”中介小姐姐非常忙碌，一边回着客户信息，一边对我说。
目前，在西湖区，最受欢迎的还是学军求智校区。因此，学军的学区房，也是片区内最贵的。而签约量最大、最热门的是50多㎡小套户型，成交均价约85000元/㎡。
“买学区房，十个有八个点名要学军，毕竟全国都排得上号。”
在中介朋友带领下，我实地看了几套房。
一套位于日晖新村的约37.6㎡的房源，面积非常小，三口之家住住也很勉强。挂牌价格430万左右，单价114331元/㎡。
自去年8月挂牌以来，这套房源看的人不在少数，但却一直没卖出。
这样的小面积房源均价虽高，但有一个优势就是总价低，即使住人不方便，挂个学籍租出去，也是不错的选择。这套房的房东也是这么操作的。
第二套中介极推的房源，位于马塍路34号，建筑面积稍微大点，约59.3㎡，总价480万，均价80999元/㎡。
“这套房源均价低于市场价，性价比很高，像这样的户型、面积段，均价基本在8万5往上。”
就连那套疯传的13万房源，我也在中介那里打听到了。
“那个均价13万的房源，确实是学军学区房，单价全网最高，但那是非常难遇的小套房源，面积只有25.6㎡，总价350万。”
跟中介打听后得知，这套房源位于文二新村，因为房东不愿签署相关协议，并没有在外网挂出，因此在各大中介网站上，我们也看不到它的信息。
中介小姐姐向我透露，这套房源不太靠谱。虽说面积小、总价低，但学籍处于占用状态，而且，房东的小孩，还是个一年生。
这意味着购房者要有充足的时间等待学位空置，而5年的时间，对于购房者来说，不确定因素太多。因此，这样的房子，恐怕有价无市，非常难卖。
PART 2
一路之隔的文一街学区房，又如何呢？
近几年来，文一街招生情况都是“爆表”中的典型。像今年，落户时间必须达到3年半，才能稳打稳地入学，这也让周边学区房格外沸腾。
比起学军，文一街学区房确实便宜太多了。据中介透露，文一街学区房，今年成交均价才58000-59000。
“在学军买小套的钱，完全可以在文一街买70㎡的房子，住着也舒服。”
中介主推一套位于保俶北路的房源，约77.7㎡三室，总价440万，中间楼层，均价约56606元/㎡，这是均价最低的一套了。
目前挂牌房源中总价最低的，挂牌总价才292万，约49㎡的两室一厅，均价算下来59591元/㎡。
“我们看的这些房源，都是近期调低过价格的。诚心卖房的房东，会愿意根据市场行情来调价格。根据我们的经验，学区房的好行情就在上半年，好房子基本上半年也都卖掉了。”
从中介那里获悉，她挑选的房源都是近期调价的，降价幅度5-10万不等。她还意味深长的提了一句：“要是遇上诚心的买家，价格还有可谈的余地，再便宜个5万、10万，也不是什么大问题。”
而文三街学区房又要比文一街上一个层次，近期50㎡的小户型，最高挂牌价格达75000元/㎡。
我看了一套位于沈塘新村的房源，户型建筑面积约53㎡，实木装修，挂牌总价400万，单价就在75000左右。
文三新村则要稍微便宜些，一套2室1厅房源，建筑面积约56.7㎡，挂牌总价390万，均价68831元/㎡。这还是因为装修不错，同小区装修简陋的相似房源，基本只卖得到63834元/㎡。
行知小学的学区房均价，则更低一些。中介推荐的性价比小区，如师苑新村，均价基本在61050元/㎡上下。
我看了一套一楼的房源，82㎡三房带花园，挂牌均价62705元/㎡，院子面积达30㎡。
“近30天，这套房源我们已经带看11次了，近期的学区房比去年好卖太多，基本上只要价格能商量，买卖双方都很爽快。”
PART 3
但今年学区房价格，比起去年这个时期，明显有所回落。
去年学军学区房，户型建筑面积约50㎡的小套，成交均价达95000元/㎡。像那种只有单间大小的极小户型，均价通通在10万以上，并且挂出即秒。
而今年50㎡左右的小套房源，成交均价才85000元/㎡，甚至低于市场均价出售的，也不在少数。
文一街小学学区房如出一辙，具有代表性的石灰桥新村，去年年中，60㎡左右小户型，成交均价约58000元/㎡，本月签约均价也降到了53720元/㎡。
文三街学区的文三新村也无出其右，去年年中，成交均价约67000元/㎡，本月签约均价才63000元/㎡左右。
再看行知小学学区房师苑新村，去年7月，成交均价还有63312元/㎡，今年我爱我家成交的两套房源，却都低于这个水平。
我看到3月16日成交的一套3室1厅1卫，签约总价460万，单价算下来才6万出头。
我仔细算了下，相比去年年中，杭州各大名校学区房，平均跌了10%左右。
明明是小阳春，这些名校学区房成交价不涨反降，究竟是怎么回事？
一个很重要的原因，恐怕要数今年新出台的“公民同招”政策了。
以往，民办小学招生在前，公办小学招生在后。如果没被民办小学录取，还有再进入公办小学的机会。
为了最大程度保证就读名校，有实力的家长们，都会准备一套学区房。
可“公民办同步招生”后，家长在登录网络系统报名时就必须做出选择：读公办还是民办。
报公办，等于放弃报考民办资格；报民办，等于放弃公办第一批录取资格。
所以，一心想念民办的那些家长们，有部分就不会买学区房，不做二手准备了。因为买了，也没用。
PART 4
当然，整体二手行情的迅速调整，也波及到了学区房。
去年11月，我曾探访过6所名校周边的中介店，几乎所有学区房都在降价。
比如，去年5月份，采荷一小、二小本部学区房，成交价大多在5万+，甚至冲上6万。最贵的一套单价卖到过7万2，是盛世钱塘小区的房子，56.77㎡。
可到了11月，采荷学区房均价回落到5万上下，甚至有一套40多㎡的老房子，单价4万7就成交了。
还有招生“爆表”的代表文一街小学，石灰桥新村50多㎡的小户型，去年年中能以6万9的单价成交，即使是行情回落的去年9月，也卖掉了一套63㎡的，单价5万6。
而到了11月，均价回落到了48222元/㎡。
连学区房中屹立不倒的学军，也没能幸免。
去年6月，文二新村50㎡左右的小户型房源，成交均价基本不低于9万。到了11月，挂牌价基本都在8万左右，小户型总价450万以上。
当时，中介还告诉我，就在11月，他卖了一套77㎡的，成交价只要5万8。虽说这个价格应该是孤例，但行情走弱，房东的预期发生改变，也是不争的事实。
去年跌太多，今年即使短期内有所回暖，也必然不及去年峰值了。这也是此次探访，学区房价格普遍不及去年高的原因。
另外，今年三月，楼市迎来小阳春。趁着这波回暖，不少去年挂牌，直到今年还未卖出的房源，也愿意尊重行情，稍微调低价格，吸引买家。
最重要的一点是，学区房单价的高低，跟总价关系很大。
多数购房者买房考虑的第一因素是总价，因此，单价极高的房源，如果面积小，总价能控制在300万以内，依旧容易被“秒”。
比如，2017年首个破10万的学区房，和去年破15万的学区房，总价均为300万。
而中介刷爆朋友圈那套13万的学区房，总价算下来350万，由此可以猜测，即便没有学籍占用、租约等制约因素，想要成交，恐怕也不容易。
但不能否认的是，无论行情如何变化，学区房始终是二手市场中，最“抗跌”的物种。即便跌，调整幅度，也是最小的。
更何况，在现行制度下，它的学区属性，天然具有不可替代性。
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文∣七喜
编辑∣二叔
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