二手房挂牌逼近7万套 | 楼先生问答NO.354
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这件事，自去年四季度以来，我已经说过不知道多少次了，但还是要再说一次：新房买不到合适的，或者摇号久摇不中的，快去看看二手房吧。
上周五数据显示，透明售房网上，经过官方认证的二手房挂牌房源，超过69500套。实际上，如果再算上未经统计在内的，恐怕已经冲破7万大关。
不管怎么说，按照3月以来日均1000多套的挂牌增速，突破7万套大关，也指日可待了。再看二手房的成交量，却远远低于挂牌速度，8个月以来最高一周成交是1678套。
数据的背后，折射出的信号很明确：房东要跑。
根据最简单的「供需决定价格」的理论，筑成堰塞湖的二手房市场，价格方面的调整不再是小概率事件。更保守一点的说法，二手房不具备再次上涨的动能。
《层楼》实地探访四个表现活跃的二手小区，并不存在“二手房大片回暖”这样的事情。虽然近期看房的人是多起来了，但买方对价格依然极其敏感。
恰恰相反，许多房东想抓取市场焦虑情绪，降价出货。
短时间内指望新房降价，你的希望会落空。目前很难卖的新楼盘，降价幅度也就1000多块钱。而二手房则不同，最主要取决于房东的预期。
二手房是各种信息交汇的散户市场，每个个体的信息都不一定正确，相信其中一个，容易采坑。但是所有信息都汇总在一起，却能更真实地反映市场信号。
1.
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江山风华、89/126方/洋房、首付60多万
@王荣郡
层楼老师，我想咨询一下，我是在钱江新城工作的一名买房刚需，想尽快在杭州安个家，无奈手上资金有限，只有60多万，使劲凑凑能到70万吧，又特别不想考虑老破小，周末看了临平的江山风华，感觉还不错，老师觉得这个楼盘如何？值得买吗？
楼先生：当然很支持你这样的想法。有一句话说过无数遍：不管投资还是自住，有购房资格也有能力，在杭州就应该尽早配置。对于刚需来讲，道理不用多讲。目前这些调控，比如限价限购以及限贷，一定程度上等于在帮助刚需上车。像杭州这样的城市，一旦放开限购，投资客蜂拥而至，是可想而知的。
江山风华还挺合适你的。随着秋石快速向北延伸，临平三路一环的建成通车，并与望梅高架连通之后，整个临平北面拉近了与主城区的距离，不再有偏安一隅的感觉。尤其超山板块，完全等同于重现发现。江山风华这样低密住区，放在全杭州都比较稀缺，在超山板块也是挺突出的。比如配套方面，一路之隔就有奥特莱斯购物中心和九年制的学校和幼儿园，还有余杭区全民体育中心，关键是新市民之家也包含在内，整个超山还跟阿里搭上了关系。
最近一段时间，江山风华卖得不错，上周四开盘的一批洋房，当天售罄。马上就会再领一张预售证，共132套洋房，主力户型还是89方和126方，预计3月底加推。对于你来讲，稍微垫垫脚，可以够得上126方，一步到位，有机会应该努力争取一下。
至于不想考虑老破小，也值得鼓励，有这样的想法和见识，挺好的。一般来说，原则上，没有名校作为支撑的老破小，会走下坡路。而随着城市骨架拉伸，轨道和路面交通交错而至，区域配套逐渐成熟，新兴板块的房子就会成为香馍馍。这样的案例，杭州过去也并不少见。
2.
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投资、青山湖科技城/大溪谷、200万内
@冰糖雪梨
我想在宝龙旭辉城和大溪谷的90方小户型之间选择一个，纯投资用。预算200万内，不知后期哪个地方增值空间大。我的情况是已经有一套房子，无贷款。看到你说大溪谷的叠排不建议投资，那90方有没有投资价值？
楼先生：投资价值不仅要看地段和价格，也还要看产品本身。两者相比，从投资角度来讲，应该还是宝龙旭辉城更有前景。毕竟宝龙旭辉城是个不错的TOD项目，又自带体量不小的购物中心。不管怎么说，这个购物中心会是整个青山科技城吃喝玩乐的集中地。而且临安不限购，可以规避限购。
而大溪谷所在的地理位置，在地铁和商业配套两方面，目前都比较欠缺，暂时也没有规划。当然大溪谷这样的楼盘，也有自己的市场。比如它实际上离未来科技城还挺近的，如果是刚需自住，且预算有限，则可以考虑。投资的话，还是要慎重一些。
二选一的话，可以优先考虑宝龙旭辉城。有200万预算，其实也可以考虑其他选择，比如崇贤新城的几个楼盘，会更有性价比一点。大江东的江与城也更有想象空间。如果预算还能再垫垫脚，和光尘樾可以重点考虑。
3.
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250万左右、良渚/万科缦云坊、刚需自住
@夏天空腹喝冰可乐
层楼老师你好。我现在杭州工作，未来打算在杭州定居，算上父母的钱和我自己攒的大概预算250万左右，挺喜欢良渚，看中缦云坊一套134方四房，价格在240万左右，请问这个价位有什么更好的选择吗？缦云坊这个价位值得买吗？
楼先生：良渚的居住环境确实很让人心动，目前比较遗憾的是跟地铁搭不上边，以及没有大型商业配套。距离最近的购物中心，也要五公里以上。就相差这五公里，今后能够享受一系列配套的便利性，可能是完全不同的感受。
从总价预算看，还可以选择和光尘樾，不过只能买到一个小三房。甚至可以选择三墩北的云和湖，也在这个总价内，属于西湖区，有比较的教育配套。还有运河新城的尚合府，均价2.5万不到，是毛坯房。
缦云坊这个盘是否值得入手，一方面，得看你对地铁的依赖程度，不依赖地铁的话，可以考虑缦云坊，毕竟能买到更大的居住空间。另一方面，价格谈不上性价比，普普通通的，属于正常的吧。
4.
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200万、郊区新盘/市区老房子、工作在城站
@秋
老师，我是江西人，儿子2017年大学毕业分在杭州工作，落单位集体户口，工作在城站，目前单身，住单位单身公寓，一时并不着急购房。杭州将要开亚运会，恐房价再涨，想先入手一套小二居，首付70万，总价200万内，要交通便利，上下班地铁一小时之內能达。请楼先生指点：1.我们什么时候买房是时机；2.推荐适合的房源。
楼先生：既然资金有限，更要抓住所剩不多的机会。我们一直在强调：如果有房票，也有能力买房，在杭州就应该抓紧配置。今年楼市行情会比较复杂多变，小阳春这一波行情对刚需造成了不小的压迫感。不过也不用过于焦虑。有一点是肯定的，就刚需而言，任何时候都要做好上车的准备。
只不过，现在整个杭州总价200万内的低价区，其实不太多了。一个是临安的青山湖科技城，以及靠未来科技城的南湖板块，一个是大江东或空港新城，另一个比较集中的低总价房源就在临平北。剩下一部分在南部新城。对你儿子来说，青山湖科技城可以先忽略。其它几个板块，今后都会有地铁覆盖，无非有的离地铁近，有的离得远。现在就可以多跑盘看房了。新房实在买不好，最后也不要排斥市区的老房子。
5.
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关键词
300万、刚需、城北/运河新城/丁桥/桃源
@Artemis
家有两岁双胞胎，父母带孩子，小两口上班，在武汉有一套贷款的房子，暂时没卖掉，现在能接受250-300万总价，希望孩子上学能方便一点，考虑城西、申花、未来科技城，新房最好，二手房也可以。
楼先生：在申花，这个预算买不到特别满意的房子，尤其新房，差得不止一点点。未来科技城还有几个可以选择的新楼盘，一个是靠近蒋村的华夏四季，还有一批洋房，附近还有一个西溪公馆，位置也是真的好。另一个是未来科技城核心区域，是未来悦二期，当然还有一个富力的项目，是纯新盘。或者往翡翠城那边，梧桐郡也在这个预算内。
其它的就是往城北方向，得石祥路以外。三墩北的云和湖，是可以的，西湖区的教育资源比较好。还有就是大城北这一片了，从西向东，有运河新城、桃源板块以及丁桥，还有不少选择，比如尚合府和臻蓝府，以及御东方。臻蓝府可以优先考虑，有学校，也地铁，也有产业，加上融创这几年的产品力，也是有目共睹。当然杭房的口碑也保持不错。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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