“租售比”失灵：申花房价大涨，房租却普跌2000！连阿里门口也撑不住了
房价涨涨涨，房租跌跌跌！
开年的申花楼市，就像一出星爷的戏，有人看了笑得合不拢嘴，有人却暗自抹起了眼泪。
沁园跳空高开4500，就像一味催化剂，迅速传导至二手房市场。
连夜调价，闪电签单的情况屡屡上演。
但另一头，原本该是租赁旺季的年后，申花租金却一路走低。
以一套东方福邸65㎡为例，月租金价格从去年高峰时的6500元，直泻至5200元。最低的，甚至只有4500元。
在欧美国家，租售比常常用来衡量房价的泡沫度。
不过，这一指标在中国长期偏低，许多一二线城市在租售比极低的情况下，仍保持房价持续上涨。但房价与房租这样彻底“负相关”，还是相当罕见。
都说房价如股价，主要由“预期”构成；而租金如分红，反映的是“基本面”。
一只股票，如果股价一路飙升，净资产收益率却每况愈下，那么，可能离盘整也就不远了。
房租的持续下滑，是否也会给杭州房价带来一丝隐忧？
PART 1
“姐，万家花城的房子想好了没？再不买，房东怕是要涨价了。”
握着手机，小张丝毫没有怯弱，连带着腰杆都挺直了不少。放在半个多月前，他还得装孙子似的求着客户来看房，不然带客指标完不成要扣奖金。
小张是申花一带的中介，开年刚上班不久，沁园一张5万4的预售证，搅得市场上议论纷纷。
有看热闹的，也有趁机捡漏的。在一众议论声中，沁园不但摇起来了，去化速度甚至远超开发商预期。
整个申花板块，因为沁园热卖，一度成为年后杭州楼市回暖的“风暴眼”。
同在一个门店，小张的死党小刘，最近的感觉却是入错了行。
去年，他以5700元/月的价格收了东方福邸一套65㎡的房子。那时租房行情好，这个价格还算是捡漏了。谁知租期未满租客毁约，导致房子空置了一个多月。
前两天好不容易有个客户要租，但价格压得很低，不得已只好以5200元/月的价格租掉。
每租一个月，就亏500元。这笔亏损，都要从佣金里扣除。
申花众多已交付楼盘中，东方福邸卖相最好——品质上乘，又有小户型，是周边中介力推的房源之一。
65㎡宽阔一房，民用水电，月租金最高租到过6500元。这个价格甚至比对面万家花城精装89㎡三房的租金还要高。
今年，东方福邸月租金成交价普遍只有5200-5300元。相比巅峰期，租金大降1200-1300元/月。
据说，前段时间租掉一套，月租金只要4500元。若真如此，租金足足跌了3成啊。
不光东方福邸，这一带住宅的租金也在跌。像万家花城，现在租金明显不如去年。
我一朋友，今年因工作调动去了钱江新城。来回实在太远，本想把这里房子出租，去钱江新城租一套，这样一来租金基本能平移。
早先，邻居跟她说租金最多能租6000元/月。但中介那问了圈，现在只能租4500元/月。跟预期相差太大，只好继续住着先。
PART 2
同样租金大跌的，还有“宇宙中心”第一排的未来科技城核心区。
Mandy上个月底刚租下一套富力十号朗悦居的LOFT，43㎡朝南户型，月租金含物业费才3600元，去年同样的房子要租4700元呢。
“要是再晚两天租，估计还能便宜个两三百。”
Mandy工作在海创园，斜对角就是阿里巴巴西溪园区。去年她就想过要在公司附近租套房。看了一圈，好点的单身公寓一个月四五千，住宅价格更贵。
“城西一套89㎡小三房，月租金也就5000多点。”
要不是开年房东违约，被迫找其他房子，Mandy还不知道现在租金降了这么多。公司旁边，原来四五千一个月的单身公寓，今年挂价普遍不到4千。
“朗悦居的房子跟阿里巴巴就一路之隔，又是LOFT，租金相对贵点。”中介告诉我，现在后台挂着要出租的房子，月租金普遍在3800-4000元，贵一点也有。
页面上显示，不少房源零看房，只有部分绿色箭头（意思是租金下调）的房源，有租客实地看过。次数多一点的，带看有十几次；少一点的两三次，都没租掉。
“便宜点的也有，西溪蓝海平层酒店式公寓，2300元/月就能拿下。”
它比朗悦居更靠西，距离阿里巴巴1公里，也属于纯正的未来科技城核心盘。我看了下，光是它一个盘，链家后台挂牌出租的就有两百多套。
贝壳网上房源还要多，有330多套正在出租。因挂牌量大，还价余地也大些。
不光是酒店式公寓，阿里核心区住宅租金也在下滑。去年7、8月这一带都没什么房子能挑，西溪悦居89㎡小三房，不带地暖都能租到6500元/月，现在6千左右就能拿下。
远一点的欧美金融城，89㎡小三房月租只要4500元。换句话说，每月加个900元，就能从朗悦居LOFT升级成小三房。
我还记得，去年朋友租的回迁房福鼎公寓，就在阿里巴巴东北角，一个单间（隔出来的）月租3000多。现在，同样的房型挂价1800元/月。
这可是未来科技城啊。自2013年阿里巴巴横跨钱塘江，搬到未来科技城后，每年不知道有多少来自全国的码农扎堆涌进。
过去5年多来，阿里巴巴方圆3公里内的租金，涨幅程度肉眼可见。如今，像是按下了倒退键。
PART 3
未来科技城租金大跌，最主要的原因是：短期供应量大。
不说什么未来科技城2.0，就说阿里巴巴、海创园这一带的核心区吧。
贝壳网上，光是西溪蓝海、朗悦居、欧美金融城、西溪永乐城这4个带酒店式公寓房源的小区，挂牌出租的房源量就有毛一千套。
距离核心区相对远一点的留用地、商业用地，未来科技城还有不少。
我盘了下最近两年这一带的交付情况。2017年，未来科技城核心区交付的新盘还不多，就欧美金融城、新城峯璟、西溪永乐城及西溪蓝海四个盘。西溪蓝海还只是毛坯房源交付，装修完了才能进入租房市场。
去年，交付的楼盘增加到7个，且均为精装修交付。房东稍微买些个软装就能进入租房市场。
再加上回迁房、人才房，可供租赁的房源一下就多了。我在骑车路过高教路跟永寿街时，看到草荡苑的回迁房小区张贴着横幅，写着出租房源信息，单间、整租都有。
还不止一条，好几户阳台上都挂着。
供应量是增加了，区域内租房的需求及承受力却在减弱。
最早一批进入未来科技城的码农，大多已购置好房产，租房需求减少。去年3月，阿里给员工造的福利房亲橙里（淘宝城三期）交付，算上装修时间，今年差不多正好能入住。
房源虽然不多，但也有380套。
这两年，杭州房价节节攀升，不少人将买房计划提前。哪怕是刚入职阿里的员工，在恐慌的气氛下，也被带动着买房。
我就认识好些个在阿里、海创园工作的码农，刚工作不久就急着要买房。老余杭、三墩甚至临安，只要价格合适先买了再说。
现在的未来科技城核心区，同样是酒店式公寓，不过八九百米的距离，月租金差了1300元。离核心区稍远一些，租金价差更大。
待地铁5号线开通后，免不了会有更多的租房需求从核心区溢出。
PART 4
至于申花，也有供应量增长的问题。以前这一带好一点的一室，也就中天西城纪（住宅隔出来的单间不算）。
现在呢，复地壹中心、同人精华、申悦国际、瑞博国际……选择余地多了不少。
但抛开这些不说，年后的这波房价上涨，租金下跌，最直接的结果是，让申花的租售比走出了一条更加偏离的反重力曲线。
假如都以东方福邸65㎡房源租金和沁园新房价格为基数，去年申花的租售比是大约是1:495。
但如今，变成了1:675。
换个角度，假如我们以售租比计算，涨价前后的这1个月里，售租比足足涨了180！
房屋租售比这个概念，类似股票市盈率，是国际上通用的衡量楼市运行是否良好的指标之一。
一般以1:200为基准，超过认为泡沫较大，低于则投资价值较大。
但租售比在成熟的房地产市场，参考的意义更大，包括杭州在内的中国楼市，由于有其特殊性，普遍存在租售比过低的现象。
房租和房价，放到一个大环境里看，是互相联动、互为诱因的关系。
比如，房价持续上涨，会阻断了刚需客的买房梦，导致租房需求居高不下，房租也随之上涨；房价下跌，更多的人选择买房而不租房，房租就会下跌。
虽然还要考虑供应量，但像杭州这样的城市，去年近流入人口高达30万以上，基本可以对冲这个因素。
所以，从这个角度看，任何一个板块，都不会出现房租和房价两者长期偏离，完全互不相关的情况。
正如潘石屹讲的那样，如何解决，不过两个方法：
一个是让分子（租金）往上涨一些；二是让分母（房价）往下降一些。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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